Особенности некоторых видов деятельности риелторов авеню,av-ue.ru. СПРАВОЧНИК ДЛЯ РИЕЛТОРА.

В настоящем вопросе мы будем рассматривать некоторые варианты и практические особенности деятельности риелторов и риелторских фирм на рынке недвижимого имущества. Есть такие сферы деятельности, где риелторы также принимают участие в обороте недвижимого имущества, однако по своему содержанию их трудно отнести к услугам. Например, речь может идти о деятельности паевых инвестиционных фондов, участии риелторских фирм (инвестирования) в долевом строительстве жилых комплексов для целей последующей реализации жилых помещений.

В последнее время очень активно развивается институт паевых инвестиционных фондов (ПИФов), которые находятся в управлении соответствующих управляющих компаний. При этом непрофессиональные инвесторы часто не знают о существовании подобного инвестиционного института либо считают, что инвестиции в ПИФы имеют слишком большие риски, а управляющие компании не имеют достаточной заинтересованности в эффективном управлении денежными средствами инвесторов. Данная точка зрения базируется на том, что управляющие компании не предоставляют инвесторам гарантий доходности инвестиций, риск уменьшения активов ПИФа полностью лежит на инвесторах и они не вправе потребовать какой-либо компенсации с управляющей компании, которая независимо от состояния ПИФа все равно получает свое вознаграждение <13>.

--------------------------------

<13> Буркова А.Ю. Инвесторы паевых инвестиционных фондов: так ли они беззащитны? // Законодательство. 2005. Февраль. N 2.

В настоящем вопросе хотелось бы дать рекомендации риелторам о средствах защиты, контроля и преимуществах, которые предоставляются инвесторам (обращаем внимание на то, что инвестором в ПИФе может выступать как сама риелторская фирма, так и ее клиент, от имени которого риелторская фирма проводит соответствующие операции) при инвестировании в паи ПИФа, а также рассказать об ограничениях деятельности управляющих компаний, установленных в интересах инвесторов.

Над управляющей компанией установлен строгий контроль государственных органов. Управляющие компании должны раскрывать информацию о своей деятельности, предоставлять регулярную отчетность о собственных средствах, не допускать уменьшения объема этих средств ниже установленного уровня, согласовывать инвестиционную декларацию с государственными органами, не инвестировать средства ПИФа в особо рисковые инвестиционные инструменты, не вести иную деятельность, кроме управления ценными бумагами и активами, и т.д. Государственный контроль также осуществляется через специализированные депозитарии, которые должны проверять правильность расчетов и инвестиций управляющих компаний и при выявлении нарушений сообщать об этом в государственные органы, а также приостанавливать сомнительные операции управляющих компаний. Несомненно, что такой строгий контроль установлен в интересах инвестора, чтобы сохранить его инвестиции и не допустить на рынок управления средствами инвесторов недобросовестные компании. За нарушение ограничений деятельности государственные органы могут аннулировать лицензию управляющей компании.

Существует заблуждение, согласно которому на первой стадии, когда инвестор вкладывает деньги в ПИФ, он просто отдает их управляющей компании, после чего уже не в силах контролировать ее дальнейшие действия, а управляющая компания распоряжается такими денежными средствами, как ей хочется. На самом деле инвестор при выборе ПИФа может и должен ознакомиться с его инвестиционным портфелем, т.е. теми активами, в которые будут вложены средства такого инвестора в рамках ПИФа. Описание инвестиционного портфеля содержится в правилах ПИФа, в той части, которая касается инвестиционной декларации. Если инвестиционная декларация меняется, то корректируются и правила ПИФа. При этом новая редакция правил обязательно регистрируется в государственном органе, ответственном за рынок ценных бумаг, а изменения публикуются, чтобы инвесторы знали о них. Если инвестор недоволен последней инвестиционной декларацией, т.е. тем списком активов, который был утвержден управляющей компанией для инвестирования средств инвестора, последний может в любой момент продать свои паи и выйти из ПИФа.

Стоит также отметить, что инвестиционные инструменты, которые включает управляющая компания в инвестиционную декларацию ПИФа, оговорены законодателем. В частности, портфель ПИФа должен быть диверсифицированным, вложения в рисковые активы - ограниченными. Несомненно, такие законодательные решения нацелены на обеспечение прав инвесторов ПИФов.

Приобретение инвестиционных паев ПИФа является публичным договором. Это означает, что управляющая компания не может выбирать инвесторов или отказывать во вложении их средств в ПИФ, а вправе только устанавливать определенные параметры инвестиций в ПИФ, общие для всех инвесторов. При участии управляющей компании в управлении пенсионными накоплениями она даже не может определять эти требования, а обязана заключить договоры со всеми обратившимися к ней инвесторами. Возможность для инвестора заключить договор о вложении его денежных средств в ПИФ с любой управляющей компанией на общих для всех инвесторов условиях является важной гарантией равенства инвесторов и доступа к управлению средствами через выбранную инвестором управляющую компанию и ПИФ.

Еще одной существенной гарантией интересов инвестора является его право в любой момент выйти из ПИФа. Это возможно путем продажи его инвестиционных паев как на вторичном рынке, так и управляющей компании. При такой продаже не действуют какие-либо преимущественные права, которые бы затруднили реализацию паев инвестором <14>. Кроме того, стоимость денежных средств, полученных инвестором от продажи инвестиционных паев управляющей компании, зависит от стоимости активов ПИФа в данный период. Таким образом, управляющая компания обязана выкупать инвестиционные паи по рыночной стоимости.

--------------------------------

<14> Буркова А.Ю. Инвесторы паевых инвестиционных фондов: так ли они беззащитны? // Законодательство. 2005. N 2. С. 53.

Иногда проводится сравнение между вложениями в инвестиционные паи и вкладами в банках, на основании которого инвестор часто делает выбор в пользу вклада в банке. Действительно, вклад в банке обеспечивает инвестору возврат его вложений и получение прибыли - в отличие от инвестиционных паев, по которым управляющая компания не может гарантировать доходность и возвратность. Однако понятно, что доходность инвестиционного пая может быть в несколько раз выше, чем доходность банковского вклада. Очевидно, что инвестор, вкладывающий средства в инвестиционные паи, понимает это и готов идти на определенный риск ради получения большей прибыли. Кроме того, расходы на инвестиции в рамках управляющей компании и ПИФа меньше, чем в случае, если бы инвестор осуществлял такие инвестиции через иных участников профессионального рынка ценных бумаг.

Несостоятелен и довод о том, что управляющая компания не заинтересована в увеличении активов ПИФа, так как независимо от их характеристик она получает свое вознаграждение. В действительности размер вознаграждения зависит от стоимости активов, поэтому весьма существенна эффективность работы управляющей компании. Кроме того, успешное управление имуществом ПИФа позволит управляющей компании привлечь больше инвестиций в такие ПИФы, что увеличит размер вознаграждения управляющей компании.

Законодатель также закрепил особые механизмы, которые защищают права инвестора при прекращении деятельности управляющей компании. Средства, передаваемые инвестором в ПИФ, обособляются от имущества управляющей компании, и на них не обращается взыскание по долгам управляющей компании. При прекращении деятельности управляющей компании инвестор или получает часть стоимости активов ПИФа пропорционально количеству своих инвестиционных паев, или его средства передаются под управление иной управляющей компании.

Одним из преимуществ инвестирования в инвестиционные паи для инвесторов - физических лиц также является тот факт, что управляющая компания является налоговым агентом. Соответственно она сама рассчитывает и уплачивает за физическое лицо налоги с доходов, которые возникают в результате управления средствами этого инвестора.

Все изложенное показывает, что законодательством строго регулируется деятельность управляющей компании, чтобы гарантировать защиту интересов инвесторов, осуществляющих вложения в ПИФы. В частности, управляющая компания должна: раскрывать информацию о своей деятельности, подавать подробные отчеты о собственных средствах, поддерживать минимальный объем этих средств, согласовывать условия вложения в ПИФы с государственными органами, знакомить инвестора с активами, в которые будут вложены его средства, не инвестировать средства ПИФа в особо рисковые инвестиционные инструменты, диверсифицировать инвестиционный портфель, не вести иную деятельность, кроме управления ценными бумагами и активами, выкупать инвестиционные паи у инвестора по рыночной цене. Имущество ПИФа, в которое вкладывают средства инвесторы, обособляется от имущества управляющей компании, и на имущество ПИФа не может быть обращено взыскание по долгам управляющей компании. Дополнительно деятельность управляющей компании на каждодневной основе контролируется специализированным депозитарием. В случае нарушения государственные органы могут запретить управляющей компании распоряжаться средствами инвесторов путем аннулирования лицензии управляющей компании <15>.

--------------------------------

<15> Буркова А.Ю. Инвесторы паевых инвестиционных фондов: так ли они беззащитны? // Законодательство. 2005. N 2.

Очевидны преимущества, которые предоставляются инвесторам ПИФа. Это возможность снизить издержки инвесторов на управление их денежными средствами, получить большую прибыль, обеспечить вложение денежных средств инвесторов в солидные финансовые инструменты и диверсифицировать такие вложения, что снижает риск инвестиций, право продать паи как управляющей компании, так и на вторичном рынке, отсутствие необходимости самостоятельно исчислять и уплачивать налоги, так как эта обязанность может быть возложена на управляющую компанию.

Таким образом, вопреки широко распространенному мнению, институт ПИФа создан в интересах инвестора и в должной степени защищает эти интересы.

В связи с принятием и действием нового ЖК РФ был принят и Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 215-ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах" (с изм. и доп. от 16 октября 2006 г.), именно данный Закон стал правовой основой для создания и деятельности паевых инвестиционных фондов (ПИФов), подобная форма приобретения жилья также получила довольно широкое распространение. Риелтор в данном случае может оказать услугу гражданину по его вступлению в кооператив или даже по организации подобного кооператива, внесению взносов, управлению кооперативом.

В рамках настоящей книги мы не будем подробно рассматривать организацию деятельности таких кооперативов. Однако мы рассмотрим правовое положение членов таких кооперативов.

Согласно ст. 7 ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах", члены кооператива имеют право:

1) участвовать в управлении кооперативом и быть избранными в его органы;

2) пользоваться всеми услугами, предоставляемыми кооперативом;

3) выбирать форму участия в деятельности кооператива;

4) давать согласие на приобретение или строительство кооперативом жилого помещения в соответствии с требованиями, указанными в заявлении члена кооператива, и с учетом выбранной им формы участия в деятельности кооператива;

5) получить от кооператива в пользование жилое помещение в порядке, предусмотренном ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах";

6) пользоваться льготами, предусмотренными для членов кооператива уставом кооператива и решениями органов кооператива, принятыми в пределах их компетенции;

7) участвовать в распределении доходов, полученных кооперативом от осуществляемой им в соответствии с ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах" предпринимательской деятельности, в порядке, установленном ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах";

8) получать от органов кооператива информацию о деятельности кооператива в порядке и в объеме, которые предусмотрены ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах" и уставом кооператива;

9) передавать пай другому члену кооператива или третьему лицу, которому кооперативом не может быть отказано в приеме в члены кооператива;

10) завещать пай;

11) получить при прекращении членства в кооперативе действительную стоимость пая, определяемую в соответствии с ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах";

12) обжаловать в судебном порядке решения общего собрания членов кооператива и правления кооператива;

13) получить жилое помещение в собственность в порядке, установленном ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах";

14) приобретать иные права, предусмотренные ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах", другими федеральными законами и уставом кооператива.

Согласно п. 2 ст. 7 ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах", член кооператива вправе предъявлять требования к кооперативу, касающиеся качества жилого помещения, передаваемого в пользование и после внесения паевого взноса в полном размере в собственность члену кооператива, а также качества выполняемых работ и оказываемых за счет паевых и иных взносов услуг. Указанное требование подлежит исполнению кооперативом в порядке, установленном уставом кооператива (п. 2 ст. 7 ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах").

Член кооператива несет ответственность по своим обязательствам перед кооперативом по основаниям и в порядке, которые предусмотрены ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах" и иными федеральными законами. Члены кооператива несут риск убытков, связанных с деятельностью кооператива, в пределах своих паенакоплений (п. 1, 2 ст. 6 ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах").

Согласно п. 3 ст. 6 ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах" члены кооператива несут ответственность перед кооперативом за нарушение обязательств по внесению паевых и иных взносов. Размер неустойки за нарушение обязательств по внесению этих взносов определяется уставом кооператива и не может превышать одну трехсотую действующей на день уплаты неустойки ставки рефинансирования Центрального Банка РФ (ЦБ РФ) за каждый день просрочки внесения взносов. Неустойка за нарушение обязательств по внесению паевых и иных взносов начисляется со дня, следующего за днем, установленным для внесения взносов, по день внесения этих взносов членами кооператива, если иной порядок начисления неустойки не установлен уставом кооператива (п. 3 ст. 6 ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах").

Основные обязанности членов кооператива закреплены в ст. 8 ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах".

Так, согласно названной статье, члены кооператива обязаны:

1) соблюдать устав кооператива, выполнять решения, принятые органами кооператива в пределах их компетенции, исполнять обязанности и нести ответственность, предусмотренные ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах", иными федеральными законами и уставом кооператива;

2) своевременно вносить паевые и иные взносы в порядке, предусмотренном уставом кооператива и решениями, принятыми правлением кооператива в пределах его компетенции;

3) не препятствовать осуществлению прав и исполнению обязанностей другими членами кооператива и органами кооператива;

4) исполнять иные обязанности, предусмотренные ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах", другими федеральными законами и уставом кооператива.

Рассматриваемый нами ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах" закрепляет перечень случаев, при которых прекращается членство в кооперативе.

Итак, в соответствии со ст. 9 ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах", членство в кооперативе прекращается в случае:

1) добровольного выхода из кооператива;

2) исключения члена кооператива из кооператива;

3) передачи пая другому члену кооператива или третьему лицу;

4) смерти члена кооператива, объявления его умершим в установленном федеральным законом порядке;

5) обращения взыскания на пай;

6) внесения членом кооператива паевого взноса в полном размере и передачи соответствующего жилого помещения в собственность члена кооператива, если у члена кооператива нет других паенакоплений и иное не предусмотрено уставом кооператива;

7) ликвидации кооператива, в том числе в связи с его банкротством.

Однако не следует забывать о том, что прекращение членства в кооперативе не освобождает члена данного кооператива от возникшей до подачи заявления о выходе из кооператива обязанности по внесению взносов, за исключением паевого взноса. Это положение подтверждается содержанием п. 2 ст. 9 ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах".

Процесс строительства - достаточно капиталоемкая область, требующая от Застройщика отвлечения значительных финансовых средств на длительное время. В связи с этим застройщики вынуждены использовать при строительстве дома не только собственные, но и привлеченные средства <16>. Относительно этого можно сказать, что риелторские фирмы могут сотрудничать как напрямую с застройщиками, представляя их интересы и подыскивая для них клиентов, а также в интересах своего клиента - физического или юридического лица подыскивать ему подходящего заказчика-застройщика для вложения (инвестирования) средств клиента в строительство. Кроме того, риелторская фирма может и в своих интересах сотрудничать с заказчиком-застройщиком для получения в собственность части будущих помещений жилого дома.

--------------------------------

<16> Королев А. Правовое регулирование долевого финансирования строительства // Право и экономика. 2004. Сентябрь. N 9.

В настоящее время в РФ широко распространился такой способ финансирования строительства, как привлечение средств инвесторов, осуществляемое в форме долевого участия на основании договора инвестирования, долевого участия в строительстве и т.п., а также на основании договора простого товарищества (о совместной деятельности). Под инвестиционной деятельностью в соответствии с действующим законодательством РФ понимаются вложения инвестиций (денежных средств, ценных бумаг, иного имущества, в том числе имущественных прав, иных прав, имеющих денежную оценку, вкладываемых в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности) и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта <17>.

--------------------------------

<17> Там же.

Капитальными вложениями являются инвестиции в основной капитал (основные средства), в том числе затраты на новое строительство, расширение, реконструкцию и техническое перевооружение действующих предприятий, приобретение машин, оборудования, инструмента, инвентаря, проектно-изыскательские работы и другие работы <18>.

--------------------------------

<18> Толковый словарь.

Назовем нормативную базу, которая регулирует деятельность хозяйствующих субъектов, связанную с инвестициями в строительство и, в частности, с долевым участием в строительстве:

1) ГК РФ;

2) Налоговый кодекс Российской Федерации (НК РФ) (с изм. и доп. от 30 марта, 9 июля 1999 г., 2 января, 5 августа, 29 декабря 2000 г., 24 марта, 30 мая, 6, 7, 8 августа, 27, 29 ноября, 28, 29, 30, 31 декабря 2001 г., 29 мая, 24, 25 июля, 24, 27, 31 декабря 2002 г., 6, 22, 28 мая, 6, 23, 30 июня, 7 июля, 11 ноября, 8, 23 декабря 2003 г., 5 апреля, 29, 30 июня, 20, 28, 29 июля, 18, 20, 22 августа, 4 октября, 2, 29 ноября, 28, 29, 30 декабря 2004 г., 18 мая, 3, 6, 18, 29, 30 июня, 1, 18, 21, 22 июля, 20 октября, 4 ноября, 5, 6, 20, 31 декабря 2005 г., 10 января, 2, 28 февраля, 13 марта, 3, 30 июня, 18, 26, 27 июля, 16 октября, 3, 10 ноября, 4, 5, 18, 29, 30 декабря 2006 г., 23 марта 2007 г.);

3) Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (с изм. и доп. от 2 января 2000 г., 22 августа 2004 г., 2 февраля, 18 декабря 2006 г.);

4) Положение по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, утвержденное письмом Минфина России от 30 декабря 1993 г. N 160;

5) Положение по бухгалтерскому учету "Учет договоров (контрактов) на капитальное строительство" (ПБУ 2/94), утвержденное Приказом Минфина России от 20 декабря 1994 г. N 167.

Обзор практики разрешения споров, связанных с договорами на участие в строительстве, приводится в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 июля 2000 г. N 56 "Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве".

Федеральный закон "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" определил сферу действия, основные понятия, установил права, обязанности и ответственность участников инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, гарантии защиты прав, интересов и имущества субъектов инвестиционной деятельности.

В соответствии с п. 1 ст. 4 названного ранее Закона субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица. Риелторская фирма в данных правоотношениях, как мы уже заметили, может выступать в качестве инвестора самостоятельно или представителя инвестора (своего клиента).

Инвесторы осуществляют капитальные вложения на территории Российской Федерации с использованием собственных и (или) привлеченных средств в соответствии с законодательством Российской Федерации. Инвесторами могут быть физические и юридические лица, создаваемые на основе договора о совместной деятельности и не имеющие статуса юридического лица объединения юридических лиц, государственные органы, органы местного самоуправления, а также иностранные субъекты предпринимательской деятельности (далее - иностранные инвесторы) (п. 2 ст. 4 ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений").

Заказчики - уполномоченные на то инвесторами физические и юридические лица, которые осуществляют реализацию инвестиционных проектов. При этом они не вмешиваются в предпринимательскую и (или) иную деятельность других субъектов инвестиционной деятельности, если иное не предусмотрено договором между ними. Заказчиками могут быть инвесторы (п. 3 ст. 4 ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений").

Заказчик, не являющийся инвестором, наделяется правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах полномочий, которые установлены договором и (или) государственным контрактом в соответствии с законодательством Российской Федерации (п. 3 ст. 4 ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений").

Заказчик согласно договору с инвестором производит приемку от исполнителей выполненных проектных, строительных и монтажных работ по соответствующим актам приемки, на основании которых выставляет инвестору счета.

На практике участники инвестиционной деятельности могут обращаться к Положению о заказчике при строительстве объектов для государственных нужд на территории РФ, утвержденному Постановлением Госстроя России от 8 июня 2001 г. N 58. Однако данному документу было отказано в регистрации Министерством юстиции РФ, поэтому его положения нельзя рассматривать в качестве императивных норм, а можно использовать как ориентир в целях упорядочения правоотношений в данной области.

При осуществлении строительства объекта в роли заказчика может выступать только одна организация, которая в соответствии с положением о заказчике-застройщике выполняет функции заказчика-застройщика, а другие организации-дольщики (инвесторы) или физические лица, заключившие договоры на часть стоимости строительства этого объекта, перечисляют денежные средства на финансирование строительства своей части объекта, и после ввода в эксплуатацию объекта эта часть передается организации-дольщику (инвестору) и является его собственностью.

Под застройщиками понимаются предприятия, специализирующиеся на выполнении функций, связанных с организацией строительства объектов, контролем за его ходом и ведением бухгалтерского учета производимых при этом затрат. При выполнении строительных работ подрядным способом застройщик по отношению к подрядной строительной организации выступает в роли заказчика (п. 1.4 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций (утв. письмом Минфина РФ от 30 декабря 1993 г. N 160)).

Подрядчики - физические и юридические лица, которые выполняют работы по договору подряда и (или) государственному или муниципальному контракту, заключаемым с заказчиками в соответствии с ГК РФ. Подрядчики обязаны иметь лицензию на осуществление ими тех видов деятельности, которые подлежат лицензированию в соответствии с федеральным законом (п. 4 ст. 4 ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений").

Пользователи объектов капитальных вложений - физические и юридические лица, в том числе иностранные, а также государственные органы, органы местного самоуправления, иностранные государства, международные объединения и организации, для которых создаются указанные объекты. Пользователями объектов капитальных вложений могут быть инвесторы (п. 5 ст. 4 ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений").

Субъект инвестиционной деятельности вправе совмещать функции двух и более субъектов, если иное не установлено договором (контрактом), заключаемым между ними (п. 6 ст. 4 ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений").

Порядок взаимоотношений субъектов капитального строительства в процессе его осуществления, в частности финансирования и расчетов за выполненные подрядные работы, определяется договором (контрактом) на капитальное строительство. Предметом договора (контракта) на капитальное строительство является объект капитального строительства. Экономические отношения, формируемые в ходе финансирования капитальных вложений, регламентируются § 3 "Строительный подряд" главы 37 части 2 ГК РФ, согласно которому договор строительного подряда заключается на строительство или реконструкцию предприятия, здания (в том числе жилого дома), сооружения или иного объекта, а также на выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ.

Отношения между застройщиком и инвесторами на стадии строительства объекта оформляются различного вида договорами.

Один из них - договор простого товарищества (о совместной деятельности), заключаемый в соответствии с гл. 55 ГК РФ. Создание объекта недвижимости может являться целью совместной деятельности участников строительства, в том числе и застройщика, объединивших свои вклады путем заключения договора простого товарищества (совместной деятельности) без образования юридического лица.

В соответствии со ст. 1041 ГК РФ основными условиями договора простого товарищества являются соединение товарищами своих вкладов и совместные действия для целей извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели.

Окончательно построенный объект недвижимости представляет собой имущество, которое находится в общей долевой собственности товарищей, в натуральной форме и подлежит распределению.

После завершения строительства подписывается документ, в котором определены долевой состав объекта и доля каждого из товарищей. Таким документом могут являться соглашение либо акт.

Чтобы приобрести право на конкретную часть построенного объекта, товарищи должны заключить договор или соглашение. Это соглашение будет содержать положения о прекращении права долевой собственности на соответствующий объект и выделении определенной доли в натуре.

Существует несколько видов договоров, которые наиболее часто используются в инвестиционном строительстве, а также при реализации уже построенного жилого помещения. К таким договорам относятся:

1) инвестиционный договор (контракт);

2) договор долевого участия в строительстве (договор инвестирования строительства, договор привлечения финансовых средств в строительство, уступки прав инвестирования строительства);

3) договор уступки права требования жилья;

4) договор купли-продажи жилья.

Следует отметить, что ГК РФ не содержит легального определения и содержания договоров инвестирования, т.е. договоров долевого участия в строительстве. Однако на практике данные договоры очень распространены. Поэтому рассмотрим основные моменты договоров долевого участия в строительстве.

Так, сторонами договоров долевого участия в строительстве являются застройщик и инвестор (участник строительства объекта). Между названными сторонами подписывается договор, который составляется в простой письменной форме. Именно с момента подписания договора между сторонами возникают обязательственные отношения.

Предмет договора долевого участия в строительстве составляет совместная деятельность сторон по инвестированию и строительству для конкретного субъекта, обладающего определенной долей, части строящегося объекта.

Долевик (инвестор или участник строительства) осуществляет финансирование строительства объекта недвижимости в целом или его составной части. Он также может поставлять для осуществления строительства материалы, производить путем взаимозачета строительно-монтажные работы.

Застройщик осуществляет ведение строительства. После завершения строительства и сдачи построенного объекта в эксплуатацию застройщик обязан передать долевику объект или его часть, которые предусмотрены положениями заключенного между ними договора. Такая передача осуществляется по передаточному акту.

Отношения участников договора долевого участия в строительстве имеют стандартную структуру: инвестор - заказчик - подрядчик. После завершения работ или во время осуществления строительства объекта отношения сторон имеют следующую структуру: инвестор - покупатель (соинвестор). Если описывать традиционную схему инвестиционного строительства, то можно сказать, что участниками строительства в данном случае будут являться инвестор, заказчик и подрядчик. Порядок взаимоотношений между инвестором и заказчиком закрепляется в инвестиционном договоре, который заключается между ними.

В некоторых случаях инвестор может выступать в качестве непосредственно инвестора, все это зависит от определенных условий осуществления инвестиционной деятельности.

Инвестор также может выполнять и функции заказчика, основываясь на положениях договора подряда, заключаемого со строительной организацией.

Инвестор, который представляет собой строительную организацию, занимается самостоятельным строительством.

При этом в любом случае инвестор может привлекать для финансирования строительства других инвесторов (соинвесторов, дольщиков), которые решили вложить собственные средства в строительство, заключая с ними договоры долевого участия (соинвестирования).

По окончании строительства заказчик определяет инвентарную стоимость объекта, списывает фактические капитальные затраты за счет полученного финансирования и передает каждому инвестору его долю инвентарной стоимости объекта пропорционально внесенным долевым взносам. Одновременно передаются учтенные заказчиком суммы налога на добавленную стоимость для предъявления бюджету в качестве налоговых вычетов.

Налогообложение операций по инвестированию строительства регулируется действующим налоговым законодательством. Так, в соответствии с п. 3 ст. 39 и подп. 1 п. 2 ст. 146 НК РФ операции по инвестированию не признаются реализацией и не облагаются налогом на добавленную стоимость.

Инвестиционным договором по сути является договор финансирования строительства (договор долевого участия в строительстве). Такой договор заключается между инвестором и застройщиком (заказчиком) и фактически носит характер посреднического договора. В данном договоре важно четко определить существенные условия, чтобы впоследствии избежать споров между сторонами.

Предметом договора являются права и обязанности сторон.

Поскольку объектом инвестиций является недвижимость, необходимо подробно описать характеристики этого объекта.

Необходимыми условиями инвестиционного договора являются:

1) описание объекта недвижимости, общая площадь части объекта;

2) местонахождение объекта;

3) сумма и форма инвестиций;

4) порядок финансирования инвестором объекта;

5) определение доли инвестора в объекте инвестиций в процентах и в натуре;

6) порядок выдела этой доли при наличии нескольких инвесторов;

7) сроки действия договора, срок окончания строительства, срок сдачи готового объекта в эксплуатацию;

8) ответственность сторон в случае неисполнения ими своих обязательств;

9) обстоятельства "форс-мажор" <19>.

--------------------------------

<19> Дубровская И.А., Соснаускене О.И. Справочник риелтора. Юстицинформ, 2006.

Инвестиционный договор может быть заключен по типам разнообразных договоров гражданско-правового характера (например, договоров поручения, комиссии, агентирования, доверительного управления, простого товарищества). Общая черта всех перечисленных договоров - регулирование инвестиционной деятельности.

Договор долевого участия в строительстве может составляться в виде договора агентирования, заключаемого между инвестором и застройщиком. Инвестор в этом случае выполняет роль принципала, а застройщик - роль агента.

Таким образом, инвестор обязан оплатить работы и материалы и выплатить вознаграждение застройщику. За это инвесторы получают построенный объект. Застройщик же от своего имени, но за счет инвесторов заключает договор подряда на строительство объекта с подрядчиком.

В основе схемы долевого строительства обычно лежит инвестиционный контракт, который заключается между муниципальной администрацией либо организацией, являющейся владельцем земельного участка, и генеральным инвестором. Согласно положениям, закрепленным в инвестиционном контракте, администрация предоставляет инвестору определенный инвестиционный объект - земельный участок, на территории которого инвестор за счет собственных и привлеченных средств возводит строительный объект. Площади в построенном доме делятся между инвестором и администрацией в оговоренной в контракте пропорции. Второй уровень схемы долевого строительства - договоры между генеральным инвестором и соинвесторами (юридическими и физическими лицами) о привлечении инвестиций. Соинвесторы (юридические лица) в свою очередь привлекают других соинвесторов. Таких уровней может быть несколько.

Согласно положениям, закрепленным в ст. 39 НК РФ, момент реализации и обязанность соинвестора по уплате налогов наступает сразу после заключения договора уступки. Однако при реализации этих положений на практике у сторон возникает ряд неудобств, поскольку необходимость уплаты налогов непосредственно в момент заключения договора отвлекает из оборота соинвестора значительное количество средств. Помимо этого, в таком случае уступка права инвестирования может рассматриваться в качестве перевода долга, что влечет за собой необходимость обязательного согласования подобного договора с генеральным инвестором (кредитором) согласно правилам, закрепленным в ст. 391 ГК РФ.

Договор направлен прежде всего на привлечение денежных средств в обмен на предоставление строящихся помещений, поэтому на застройщике лежит обязанность в установленный договором срок построить объект недвижимости или организовать его строительство или реконструкцию и передать часть построенного объекта другой стороне (дольщику), который, в свою очередь, обязан осуществить финансирование строительства. Права по договору долевого участия в строительстве могут быть переданы дольщиком другому лицу, в том числе на основании договора об уступке права требования <20>.

--------------------------------

<20> Королев А. Правовое регулирование долевого финансирования строительства // Право и экономика. 2004. N 9.

В процессе осуществления строительства площадь объекта инвестирования может изменяться как в большую, так и в меньшую сторону по сравнению с указанной в договоре инвестирования площадью. Именно по этой причине в договоре предусматриваются положения, в соответствии с которыми окончательная стоимость одного квадратного метра жилья, которая включает все фактические затраты, связанные со строительством жилого дома, будет определена после окончания строительства на основании актов-сверок. В случае увеличения общей площади жилья (в результате контрольного обмера) долевик производит доплату за каждый квадратный метр дополнительной площади по его фактической стоимости, сложившейся на момент завершения строительства.

Денежные средства, полученные заказчиком согласно заключенным договорам на долевое участие в строительстве конкретного объекта от предприятий-инвесторов (дольщиков) или физических лиц, учитываются у заказчика и расходуются по целевому назначению. Таким образом, указанные средства не являются авансовыми платежами и не подпадают под объект обложения налогом на добавленную стоимость. После ввода законченного строительством жилого дома, т.е. физического возникновения объекта недвижимости, застройщик передает долевику объект (часть объекта) недвижимости по передаточному акту. В передаточном акте четко идентифицируется объект (его часть): местонахождение, общая и жилая площадь, исполнение обязательств по договору (в том числе произведенный расчет), отсутствие взаимных претензий. После завершения строительства инвестор получает право оформить построенный объект в собственность. В процессе строительства и после его завершения участники (инвесторы) строительства могут передавать свои права другим лицам. Таким образом, первоначальный состав инвесторов и их доля в строительстве могут быть изменены путем уступки права инвестирования строительства <21>.

--------------------------------

<21> Королев А. Правовое регулирование долевого финансирования строительства // Право и экономика. 2004. N 9.

До окончания строительства инвестор согласно ст. 382 ГК РФ и ст. 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений" может переуступить третьему лицу принадлежащее ему право требования по договору долевого участия в строительстве.

Переуступка права в простой письменной форме происходит путем заключения определенного вида договора (например, договора цессии или соинвестирования).

К последнему переходят все права на тех же условиях и в том же объеме, которые существовали у долевика, если иное не предусмотрено в договоре цессии.

Пункт 4 ст. 454 ГК РФ закрепляет то, что имущественные права могут быть объектом купли-продажи.

Согласно ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона. В соответствии с положениями ст. 388 ГК РФ уступка требования кредитором другому лицу допускается, если она не противоречит закону, иным правовым актам или договору. На основании ст. 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений", инвесторы имеют право на передачу по договору и (или) государственному контракту своих прав на осуществление капитальных вложений и на их результаты физическим и юридическим лицам, государственным органам и органам местного самоуправления в соответствии с действующим законодательством РФ.

Уступка прав требования жилья производится по договорам уступки прав, которые могут заключаться сторонами во время строительства и после окончания строительства, но всегда до момента оформления в собственность построенного жилья. Фактическая передача прав на квартиры может быть осуществлена после окончания строительства (когда объект права индивидуализирован) и до момента, когда организация воспользовалась своим правом и оформила жилье в собственность. Возможность уступки права требования должна быть предусмотрена в основном договоре. На практике большинство объектов капитального строительства финансируется с привлечением средств соинвесторов, которые после окончания строительства получают определенную долю в общей площади сдаваемого объекта. Когда объект строительства принят государственной приемочной комиссией в эксплуатацию, акт ввода в эксплуатацию утвержден постановлением главы муниципального образования, на территории которого находится объект, заключение договора долевого участия в строительстве не допускается. Стороны могут заключить только договор купли-продажи объекта (его части) <22>.

--------------------------------

<22> Королев А. Правовое регулирование долевого финансирования строительства // Право и экономика. 2004. N 9.

Таким образом, если договор не содержит ограничений на уступку права (требования) соинвестора к инвестору, то такая уступка не противоречит ГК РФ. Если инвестор выполнил свои обязательства перед заказчиком-застройщиком по договору на долевое участие в строительстве жилья (договору инвестирования), внеся инвестиционный взнос, то у него возникает право (требование) к заказчику-застройщику, которое может быть передано соинвестору (физическому лицу) по договору уступки права (требования) инвестирования. В то же время следует иметь в виду, что до момента внесения инвестиционного взноса право (требование) у соинвестора не возникает, поскольку он не будет являться кредитором по указанному договору <23>.

--------------------------------

<23> Королев А. Правовое регулирование долевого финансирования строительства // Право и экономика. 2004. Сентябрь. N 9.

Отношения сторон по сделке уступки требования регламентируются ст. 382 - 390 гл. 24 "Перемена лиц в обязательстве" ГК РФ. Согласно ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона. При этом не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором. Уступка требования кредитором другому лицу допускается, если она не противоречит закону, иным правовым актам или договору (п. 1 ст. 388 ГК РФ).

Согласно ст. 384 ГК РФ право первоначального кредитора, если иное не предусмотрено законом или договором, переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права, если иное не предусмотрено законом или договором. Кредитор, уступивший требование другому лицу, обязан передать ему документы, удостоверяющие право требования, и сообщить сведения, имеющие значение для осуществления требования (п. 2 ст. 385 ГК РФ).

В соответствии с подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ передача имущественных прав на территории РФ признается объектом обложения налога на добавленную стоимость. Поэтому передача инвестором по договорам, в том числе по договорам уступки требования, своих прав на осуществленные капитальные вложения облагается налогом на добавленную стоимость по действующей ставке налога.

Договор долевого участия в строительстве - один из наиболее распространенных в настоящее время. Подавляющее большинство правоотношений, связанных со строительством жилья, оформляется именно долевым участием. Однако, как уже было указано, такой договор не только прямо не регулируется действующим гражданским законодательством, но и правоприменительная практика, сложившаяся по этому вопросу, крайне противоречива.

Поэтому с учетом приоритетного значения жилищного строительства при реализации государственной социальной политики возникает необходимость детального законодательного регулирования порядка заключения таких договоров.

На сегодняшний день строительство является одним из самых дорогих видов хозяйственной деятельности, требующих крупных инвестиций, поэтому при жилищном, а также коммерческом (офисные здания, торговые и развлекательные центры и др.) строительстве широко используется институт долевого участия (инвестирования). Справедливости ради отметим, что долевое строительство не является изобретением нашего времени, оно существовало в виде организации различных потребительских кооперативов уже в 1950-е гг. Но и тогда инициатива исходила от государства в лице различных ведомств и крупных предприятий ("кооператив для своих"). Несмотря на то, что кооперативное строительство до сих пор занимает определенную нишу, гораздо чаще дольщики предпочитают закреплять свои отношения через гражданско-правовые договоры: договор простого товарищества и договор участия в долевом строительстве.

Следует отметить, что в современной юридической науке существует несколько точек зрения на вопрос, являются ли указанные договоры инвестиционными или нет.

Например, договор простого товарищества, безусловно, можно определить как договор, носящий инвестиционный характер, в отличие от договора участия в долевом строительстве.

Некоторые правоведы отрицают инвестиционную природу договора участия в долевом строительстве, объясняя это отсутствием в данном договоре основополагающего элемента - получения участником договора прибыли. Эти ученые указывают на цели инвестиций в крайне узком смысле.

Однако инвестирование, помимо прямой прибыли, может приносить косвенный доход инвестору (например, способствовать приобретению недвижимости).

Если все-таки признать рассматриваемое соглашение инвестиционным, то гражданин, по мнению юристов, говорящих о неинвестиционном характере исследуемой сделки, сразу теряет статус потребителя, а, следовательно, к таким отношениям нормы законодательства о защите прав потребителей не применяются. Представляется, что существу инвестиционных отношений такое взаимодействие не противоречит, также не наблюдается и конкуренции положений нормативных актов, действующих в данных сферах. Эта позиция подтверждается Верховным Судом РФ, отмечавшим, что "...признание договора инвестиционным не дает ответа на вопрос о его гражданско-правовой природе и не исключает возможности применения к возникшим отношениям норм ГК РФ и Закона РФ "О защите прав потребителей". В связи с этим считаем, что договор участия в долевом строительстве носит инвестиционный характер <24>.

--------------------------------

<24> Обобщение практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов (от 19.09.2002) // БВС РФ. 2003. N 2.

Не меньше споров возникает вокруг соотношения договора участия в долевом строительстве и договора простого товарищества.

Ранее, до вступления в силу Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (с изм. и доп. от 18 июля, 16 октября 2006 г.) подобных вопросов не возникало, поскольку они были просто беспочвенны. Со вступлением в силу данного ФЗ изучение материалов по этой проблеме стало вызывать еще больший интерес, поскольку с появлением нескольких договоров, регламентирующих одну ситуацию, возникают сомнения по поводу того, какой из них в каком случае применяется.

Следует помнить, что договор простого товарищества уже имеет свое "место" в сфере строительных инвестиций. Следует также помнить и то, что значение данного договора в этой сфере достаточно велико. Это объясняется его удобством, мобильностью и относительной простотой по сравнению с договором участия в долевом строительстве. Договор простого товарищества часто используется при долевом строительстве коммерческой недвижимости, заключается между субъектами предпринимательской деятельности.

Как уже стало ясно, при долевом строительстве недвижимости используются два договора: простого товарищества и участия в долевом строительстве.

Существует достаточно простой способ решения проблемы, какой договор заключать.

Для заключения договора участия в долевом строительстве необходимо наличие совокупности определенных признаков. Назовем эти признаки:

1) привлечение денежных средств граждан;

2) строительство многоквартирного дома;

3) застройщик берет на себя обязательство, после исполнения которого у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в построенном объекте.

В том случае, если в отношениях имеют место все три названных признака, то данные отношения должны регулироваться договором участия в долевом строительстве.

Во всех других случаях можно заключать как договор простого товарищества, так и договор участия в долевом строительстве.

Основываясь на положениях юридической практики и литературы, можно выделить несколько сфер деятельности, в которых выгоднее и удобнее будет применять договор простого товарищества. К ним можно отнести:

1) заключение договора между небольшим количеством участников;

2) заключение договора при строительстве объектов нежилой недвижимости;

3) заключение договора с последующим получением прибыли в виде имущества, а не в денежном эквиваленте;

4) заключение договора в случае совпадения целей всех дольщиков, а также в случаях строения объекта для личного пользования.

Анализ определения договора участия в долевом строительстве показывает, что это договор двусторонний, возмездный и консенсуальный.

Сторонами договора участия в долевом строительстве являются участник долевого строительства, которого можно назвать дольщиком либо инвестором (в качестве и того и другого может выступать риелторская фирма или ее клиент), и застройщик, также именуемый инвестиционной компанией, или организацией, привлекающей денежные средства.

Несмотря на то, что ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц, в договоре долевого строительства на стороне инвестора могут участвовать и другие субъекты гражданского права, например публичные образования и иностранные лица в силу ст. 4 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", которая содержит понятие рассматриваемого договора и не оговаривает какие-либо особые требования к составу участников этого соглашения. Однако если все же руководствоваться ст. 1 указанного ранее ФЗ, то иные субъекты, кроме граждан и юридических лиц, выпадают из-под его действия. Значит ли это, что публичные образования не могут быть сторонами договора участия в долевом строительстве, нигде не уточняется <25>.

--------------------------------

<25> Бобровникова М.А. Договор участия в долевом строительстве // Журнал российского права. 2006. N 1.

Предметом договора участия в долевом строительстве является результат деятельности застройщика, который имеет конкретно определенную вещественную форму, другими словами, объект недвижимости. Следует отметить, что ст. 5 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", определяя цену договора, говорит, что в ее состав может входить оплата услуг застройщика.

Следовательно, предмет рассматриваемого договора можно условно разделить на две составляющие части: объект нового строительства и деятельность застройщика.

Если рассматривать деятельность застройщика в широком смысле, то в нее также будут входить действия застройщика, направленные на обеспечение реализации денежных средств, представляющих собой инвестиции. Это с полной уверенностью можно назвать оказанием услуг, так как в данном случае речь идет и о выполнении работ по строительству, и о распоряжении денежными средствами. Однако данная составляющая предмета договора не имеет принципиального значения, поэтому и особого внимания не привлекает.

Весь объем деятельности застройщика по реализации инвестиционного проекта можно определить одним небольшим высказыванием: "Своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать)".

С 1991 г. на территории РФ начался процесс приватизации жилых помещений. Граждане, которые занимают жилые помещения, входящие в государственный и муниципальный жилищные фонды, получили возможность бесплатно приобрести данные помещения в частную собственность.

В конце 2004 года в РФ был принят ЖК РФ, в результате чего бесплатная приватизация жилых помещений должна завершиться к 1 января 2007 г. Как известно, 15 июня 2006 г. Конституционным Судом РФ было вынесено Постановление N 6-П, которым Конституционный Суд РФ дает толкование некоторых норм Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса РФ", в частности рассматривается вопрос о продлении срока приватизации. Согласно Федеральному закону от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (с изменениями от 26 декабря 2005 г., 30 июня, 29 декабря 2006 г.) приватизация гражданами РФ государственного и муниципального жилищного фонда не предусматривается с 1 марта 2010 г.

В связи с нововведениями в органы, осуществляющие оформление приватизации жилых помещений, выстроились огромные очереди. Причем следует заметить, что в каждом случае орган местного самоуправления самостоятельно определяет тот орган, который будет заниматься вопросами приватизации. Как правило, это все тот же комитет по управлению имуществом, который занимается и вопросами выдачи разрешений на проведение переустройства и перепланировки жилых помещений, на их перевод из жилых в категорию нежилых.

И в том и в другом случае довольно часто в очередях на приватизацию и оформление перевода жилого помещения в нежилое можно встретить риелторов, которые лучше других граждан (сталкивающихся впервые с данными вопросами) знают, куда и когда следует занять очередь, для чего какой документ там можно получить и сколько он действует по времени. Если рассматривать ситуацию в целом, то можно сказать, что риелторы и не должны заниматься приватизацией, а уж тем более и вопросами перевода жилого помещения в нежилое, но в больших провинциальных городах риелторам будет крайне невыгодно и недостаточно заниматься только "чисто" риелторской деятельностью, вот они и берутся (и, надо сказать, не безуспешно) за вопросы приватизации квартир для граждан, переводы жилых помещений в нежилые для клиента, оформление земельных участков для садоводческих товариществ, кооперативов. Во всех указанных случаях правоотношения риелтора с клиентом оформляются договором на оказание услуг.

Проанализируем все плюсы и минусы приобретения права собственности на жилые помещения.

Несомненными плюсами права собственности на жилое помещение являются права, которыми обладают собственники. Так, в соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Указанные права могут реализовываться путем продажи, обмена, дарения, ренты, залога, передачи по наследству, а также предоставления жилого помещения в аренду. Рассмотрим каждый из названных пунктов реализации указанных прав.

По договору купли-продажи жилого помещения продавец обязуется передать в собственность покупателя такое помещение, а покупатель в свою очередь передать продавцу определенную в договоре сумму денег. Для заключения договоров купли-продажи жилых помещений установлена обязательная письменная форма. Указанный договор составляется в виде одного документа, подписанного сторонами такой сделки. Причем несоблюдение формы договора продажи недвижимого имущества влечет его недействительность. На основании ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности - возвратить полученное в натуре или возместить его стоимость в деньгах.

В соответствии со ст. 567 ГК РФ по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны одно жилое помещение в обмен на другое. К договору мены применяются правила купли-продажи, при этом каждая сторона признается продавцом жилого помещения, которое она обязуется передать, и покупателем жилого помещения, которое она обязуется принять в обмен. Если договором мены не оговорено иное, то цены обмениваемых жилых помещений предполагаются равными. В случае, когда в соответствии с договором мены обмениваемые жилые помещения признаются неравноценными, сторона, обязанная передать жилое помещение, цена которого ниже цены жилого помещения, предоставляемого в обмен, должна уплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать жилое помещение, если иной порядок не предусмотрен договором.

В соответствии со ст. 572 ГК РФ по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом. Существуют определенные условия, при несоблюдении которых договор дарения признается ничтожным. Так, в случае если даритель в договоре не указывает конкретную вещь, которую он обещает подарить, или договор предусматривает передачу дара одаряемому после смерти дарителя, такие договоры считаются ничтожными. Договор дарения жилого помещения должен быть обязательно составлен в письменной форме и зарегистрирован в учреждении юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Существуют определенные условия, при которых дарение запрещено. Так, в соответствии со ст. 575 ГК РФ не допускается дарение, за исключением обычных подарков, стоимость которых не превышает 5 установленных законом минимальных размеров оплаты труда (МРОТ):

1) от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями;

2) работникам лечебных, воспитательных учреждений, учреждений социальной защиты и других аналогичных учреждений гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, супругами и родственниками этих граждан;

3) государственным служащим и служащим органов муниципальных образований в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей;

4) в отношениях между коммерческими организациями.

Гражданским законодательством предусмотрены условия, при которых возможна отмена дарения. Например, если одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения, даритель вправе отменить дарение. В случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым право требовать в суде отмены дарения принадлежит наследникам дарителя.

В соответствии со ст. 583 ГК РФ по договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме. Возможны выплаты как постоянной (бессрочной), так и пожизненной ренты, в том числе пожизненного содержания гражданина с иждивением.

Получателями постоянной ренты могут быть только граждане, а также некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности. Права получателя ренты по договору постоянной ренты могут передаваться иным лицам путем уступки требования и переходить по наследству либо в порядке правопреемства при реорганизации юридических лиц, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 589 ГК РФ).

Пожизненная рента может быть установлена на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина (ст. 596 ГК РФ).

По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты - гражданин передает принадлежащий ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина или указанного им третьего лица (ст. 601 ГК РФ).

В отличие от всех иных договоров отчуждения жилых помещений только в отношении договора ренты предусмотрено обязательное нотариальное удостоверение.

Своеобразие договора ренты заключается в том, что он как бы состоит из двух договоров: по первому осуществляется передача права собственности на жилое помещение, которая может быть как возмездной (в форме купли-продажи), так и безвозмездной (в форме дарения) (ст. 585 ГК РФ).

Вторым договором, собственно, и является договор ренты, т.е. постоянной или пожизненной выплаты денежных средств тому, кто передает жилое помещение.

Одной из наиболее новых и перспективных форм реализации права собственности является получение кредита под залог жилого помещения. Указанные правоотношения регулируются ГК РФ и Федеральным законом от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (с изм. и доп. от 9 ноября 2001 г., 11 февраля, 24 декабря 2002 г., 5 февраля, 29 июня, 2 ноября, 30 декабря 2004 г., 4, 18 декабря 2006 г.). Суть договора залога жилого помещения состоит в том, что в случае невозврата кредита должником кредитор вправе реализовать его жилое помещение и за счет вырученных средств погасить кредит. Оставшаяся часть средств возвращается бывшему собственнику данного помещения.

Ипотечное кредитование является самой развивающейся на сегодняшний день моделью данного вида кредитования. Ипотечное кредитование регулируется двумя основными нормативными актами, это положения части второй ГК РФ о займе и положения ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Помимо данных двух нормативных актов в области правоотношений по ипотечному кредитованию можно назвать еще и Постановление Правительства РФ от 11 января 2000 г. N 28 "О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации" (с изм. и доп. от 12 апреля 2001 г., 8 мая 2002 г.).

Немаловажную роль в вопросе о регулировании отношений по ипотеке жилых помещений играет Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации (с изменениями от 8 мая 2002 г.), утв. Постановлением Правительства РФ "О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации".

Формирование системы ипотечного жилищного кредитования является одним из приоритетных направлений государственной жилищной политики. Современная государственная жилищная политика должна наряду с прежней ориентацией на нужды социально не защищенных групп населения сделать новый акцент на решении жилищных проблем основной части работающего населения, располагающего средними доходами, накоплениями и имеющего жилье в собственности в результате бесплатной приватизации. Основным способом решения жилищной проблемы для этой части населения является долгосрочное ипотечное жилищное кредитование (введение к названной выше Концепции).

Задача государства в современных условиях заключается в поддержании платежеспособного спроса различных слоев населения на рынке жилья за счет создания условий для развития рыночных механизмов мобилизации внебюджетных ресурсов общества и направления их в кредитно-финансовую сферу посредством развития системы долгосрочного жилищного ипотечного кредитования, перехода от практики строительства жилья за счет бюджетных средств и его последующего бесплатного распределения к приобретению населением готового жилья на свободном рынке за счет собственных и кредитных средств (абз. 10 п. 1.1 рассматриваемой Концепции).

Жилье является дорогостоящим товаром длительного пользования. Его приобретение, как правило, не может производиться за счет текущих доходов потребителей или накоплений. В большинстве стран мира приобретение жилья в кредит является не только основной формой решения жилищной проблемы для населения, но и базовой сферой экономической деятельности, ключевую роль в которой играют банковские и другие финансовые структуры, обеспечивающие необходимый прилив капиталов в эту сферу. Государство выполняет регулирующую роль посредством создания правовой основы, обеспечивающей эффективное взаимодействие всех участников процесса жилищного кредитования, а также при необходимости прямым или косвенным образом оказывает воздействие на привлечение дополнительных частных инвестиций в жилищную сферу и содействие различным категориям граждан в приобретении жилья (абз. 2 подп. "Долгосрочное ипотечное жилищное кредитование населения" п. 1.2 рассматриваемой Концепции).

Расширение операций по долгосрочному ипотечному кредитованию со всей необходимостью ставит задачу привлечения достаточного объема долгосрочных ресурсов с финансового рынка и рынка капиталов, что определяет важность отработки надежного механизма финансирования кредиторов и обеспечения гарантий надежности инвесторам, направляющим свои капиталы на рынок долгосрочных жилищных ипотечных кредитов (абз. 4 подп. "Долгосрочное ипотечное жилищное кредитование населения" п. 1.2 рассматриваемой Концепции).

Ипотечное кредитование имеет в нашей стране несколько форм проявления (несколько вариантов). Первый из них - это кредитование строительства жилья.

Эти кредиты выдаются банком-кредитором частями на оплату выполненных строительно-монтажных работ при строгом контроле за ходом строительства, сроками и качеством работ. Застройщики - получатели кредитов имеют возможность погашать полученные кредиты в соответствии с графиком их погашения после завершения строительства и реализации объекта (абз. 1 подп. "Кредитование жилищного строительства" п. 1.2 Концепции).

Основная проблема для коммерческого банка, выдающего строительный кредит, - точно оценить вероятность реализации проекта, в частности уровень риска незавершения строительства в срок и риска, связанного с ликвидностью построенного жилого дома. Банк совместно с застройщиком должен тщательно проанализировать комплекс факторов, включая спрос на данный тип жилья, емкость рынка, способность застройщика контролировать сроки и смету затрат в ходе строительства, чтобы при его завершении выйти на запланированные цены и, таким образом, выдержать предложенные первоначальные условия продажи жилья (абз. 2 подп. "Кредитование жилищного строительства" п. 1.2 Концепции).

Строительный кредит выдается застройщику при условии, что он располагает (предпочтительно на правах собственности или долгосрочной аренды) отведенным участком под строительство жилья и местными органами власти предоставлены необходимые разрешения на осуществление строительства. Застройщик может использовать свою долю вложений не только на приобретение земли под застройку, но и на финансирование других необходимых первоначальных затрат. Степень риска для банка значительно снижается, если застройщик берет на себя значительную часть финансирования разработки проекта застройки. Риск также может быть снижен, если до начала строительства существует предварительная договоренность между застройщиком и банком о возможности предоставления ипотечных кредитов потенциальным покупателям для приобретения построенных домов или квартир (абз. 3 подп. "Кредитование жилищного строительства" п. 1.2 Концепции).

Данный механизм эффективно сопрягается с ипотечным кредитованием физических лиц - покупателей жилья в построенных таким способом домах: получаемые ипотечные кредиты и собственные средства граждан используются для оплаты жилья, а владельцы продаваемого жилья (застройщики) получают возможность погасить ранее полученный строительный кредит (абз. 4 подп. "Кредитование жилищного строительства" п. 1.2 Концепции).

Это является вторым, наиболее распространенным видом ипотечного кредитования.

Государственная поддержка граждан, желающих получить ипотечные кредиты на стандартных банковских условиях, но не располагающих достаточными доходами, может быть организована через систему предоставления безвозмездных субсидий для уплаты первоначального взноса при получении ипотечного кредита (например, через государственные жилищные сертификаты), что сократит необходимый размер кредита. Такая система финансирования приобретения жилья гражданами с помощью государства, при которой на долю собственных средств граждан в стоимости квартиры приходилось бы 30 процентов, на долю государственной субсидии (в зависимости от категории населения) в среднем - 20 - 50% и оставшаяся часть - на ипотечный кредит, повышает доступность ипотечных кредитов для граждан и стимулирует платежеспособный спрос на жилье (абз. 2 подп. "Государственная бюджетная поддержка приобретения жилья населением (система целевых адресных субсидий)" п. 1.2 Концепции).

Указанные субсидии предоставляются в соответствии с бюджетными возможностями в размере от 5 до 70% рыночной стоимости жилья по социальной норме в зависимости от категории граждан, уровня дохода и времени ожидания после постановки на учет по улучшению жилищных условий. Для определенных законодательством категорий граждан (в том числе молодых семей, работников бюджетной сферы, граждан, выезжающих из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей, граждан, уволенных и увольняемых с военной службы, и др.) субсидии могут предоставляться в большем объеме в соответствии с установленным порядком. Субсидии могут предоставляться за счет средств федерального бюджета, бюджетов субъектов Российской Федерации, муниципальных образований и средств предприятий (абз. 3 подп. "Государственная бюджетная поддержка приобретения жилья населением (система целевых адресных субсидий)" п. 1.2 Концепции).

В настоящее время, субсидии предоставляются в основном за счет федерального бюджета, в следующем параграфе мы более подробно поговорим о жилищных сертификатах и субсидиях (льготных условиях предоставления жилья отдельным категориям граждан).

Долгосрочный ипотечный жилищный кредит (далее именуется "ипотечный кредит") - это кредит или заем, предоставленные на срок 3 года и более соответственно банком (кредитной организацией) или юридическим лицом (некредитной организацией) физическому лицу (гражданину) для приобретения жилья под залог приобретаемого жилья в качестве обеспечения обязательства. Среди участников рынка долгосрочного ипотечного жилищного кредитования можно назвать: заемщиков, продавцов жилья, кредиторов, операторов вторичного рынка ипотечных кредитов, инвесторов, органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, страховые компании, оценщиков, риелторские фирмы и органы государственной власти.

Рассмотрим положение об участниках подробнее.

Заемщики - это физические лица, имеющие российское гражданство, которые заключили договоры с кредитными или некредитными организациями, по которым организации-кредиторы предоставляют заемщикам - физическим лицам средства (кредит), используемые последними для приобретения жилья. Возвратность таких кредитов обеспечивается залогом приобретаемого жилья.

Продавцами жилья могут являться как физические, так и юридические лица, осуществляющие продажу жилых помещений, которые находятся в их частной собственности.

Кредитор - это банк или иная кредитная организация, которая предоставляет заемщикам кредиты на приобретение жилья в порядке и на условиях, предусмотренных законодательством РФ.

К основным функциям кредитора можно отнести:

1) предоставление кредита на приобретение жилья после произведения оценки платежеспособности и кредитоспособности заемщика согласно требованиям и условиям кредитования;

2) оформление кредитного договора (договора займа) и договора об ипотеке;

3) обслуживание выданных кредитов на приобретение жилья.

Операторы вторичного рынка ипотечных кредитов (агентства по ипотечному жилищному кредитованию) - это специализированные организации, которые осуществляют рефинансирование кредиторов, выдающих долгосрочные ипотечные жилищные кредиты населению.

К основным функциям операторов вторичного рынка можно отнести:

1) осуществление рефинансирования кредиторов на основе установленных стандартов и требований, которые предъявляются к процедурам ипотечного кредитования;

2) осуществление выпуска эмиссионных ипотечных ценных бумаг;

3) осуществление привлечения средств инвесторов в сферу жилищного кредитования.

Органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это органы государственной власти, которые обеспечивают государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. К их основным функциям можно отнести:

1) осуществление регистрации сделок по купле-продаже жилья, оформлению перехода прав собственности к новому собственнику;

2) осуществление регистрации договоров об ипотеке;

3) осуществление хранения и предоставления информации по праву собственности и обременению залогом жилья всем участникам ипотечного рынка.

Страховые компании - это организации, обладающие специальными разрешениями на данный вид деятельности (лицензиями), которые осуществляют имущественное и личное страхование заемщиков, а также страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка жилья.

Оценщиками могут быть как юридические, так и физические лица, которые обладают правом на произведение профессиональной оценки жилых помещений, представляющих собой предмет залога при ипотечном кредитовании.

Риелторские фирмы - это организации - профессиональные посредники на рынке купли-продажи жилья.

Инвесторами могут являться как юридические, так и физические лица, которые приобретают ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, эмитируемые кредиторами или операторами вторичного рынка. К инвесторам можно отнести пенсионные фонды, страховые компании, инвестиционные банки и др.

К инфраструктурным звеньям системы ипотечного кредитования относятся нотариусы, паспортные столы, органы опеки и попечительства, юридические консультации, которые обеспечивают необходимое юридическое сопровождение сделок с жильем, регистрацию граждан по местожительству, защиту прав несовершеннолетних при заключении сделок с недвижимым имуществом.

Для изучения отношений, связанных с ипотекой, необходимо выяснить, что обозначает понятие "ипотечные ценные бумаги".

Ипотечные ценные бумаги - облигации с ипотечным покрытием и ипотечные сертификаты участия (ст. 2 Федерального закона от 11 ноября 2003 г. N 152-ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах" (с изм. и доп. от 29 декабря 2004 г., 27 июля 2006 г.)).

Названная статья ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах" определяет ипотечный сертификат участия как именную ценную бумагу, удостоверяющую долю ее владельца в праве общей собственности на ипотечное покрытие, право требовать от выдавшего ее лица надлежащего доверительного управления ипотечным покрытием, право на получение денежных средств, полученных во исполнение обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие, а также иные права, предусмотренные указанным ФЗ.

Следует обратить внимание на то, что ипотечное покрытие могут составлять только обеспеченные ипотекой требования о возврате основной суммы долга и (или) об уплате процентов по кредитным договорам и договорам займа, в том числе удостоверенные закладными, и (или) ипотечные сертификаты участия, удостоверяющие долю их владельцев в праве общей собственности на другое ипотечное покрытие, денежные средства в валюте РФ или иностранной валюте, а также государственные ценные бумаги и недвижимое имущество в случаях, предусмотренных ч. 1 ст. 13 рассматриваемого Федерального закона (п. 1 ст. 3 ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах").

Требования по обеспеченным ипотекой обязательствам могут входить в состав ипотечного покрытия только в случае их соответствия следующим условиям:

1) основная сумма долга по обеспеченному ипотекой обязательству по каждому договору или закладной не должна превышать 70% определенной независимым оценщиком рыночной стоимости (денежной оценки) недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки;

2) договор об ипотеке, обеспечивающей соответствующие требования, не должен предусматривать возможность замены или отчуждения залогодателем заложенного недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки, без согласия залогодержателя;

3) недвижимое имущество, заложенное в обеспечение исполнения соответствующего обязательства, должно быть застраховано от риска утраты или повреждения в пользу кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству в течение всего срока действия обязательства. При этом страховая сумма должна быть не менее размера (суммы) обеспеченного ипотекой требования о возврате суммы основного долга;

4) предметом договора займа должны являться только денежные средства (п. 2 ст. 3 ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах").

При определении размера ипотечного покрытия не должно учитываться требование по обязательству, в отношении которого:

1) срок неисполнения составляет более 6 месяцев;

2) утрачен предмет ипотеки, в том числе вследствие вступления в законную силу решения суда о признании недействительным или прекращении по иным основаниям права залога на недвижимое имущество (ипотеки);

3) вступило в законную силу решение суда о признании обязательства недействительным или прекращении его по иным основаниям;

4) должник по обязательству признан несостоятельным (банкротом).

Требование по обеспеченному ипотекой обязательству, входящее в состав ипотечного покрытия, должно быть подтверждено:

а) выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

б) договором об ипотеке, на котором совершена специальная регистрационная надпись, удостоверяющая проведение государственной регистрации в соответствии с законодательством РФ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, или его нотариально удостоверенной копией;

в) кредитным договором или договором займа, на основании которых возникло обеспеченное ипотекой обязательство, либо нотариально удостоверенной копией договора;

г) документом, который выражает содержание сделки, по которой были переданы права кредитора и залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и на котором совершена специальная регистрационная надпись, удостоверяющая проведение государственной регистрации в соответствии с законодательством РФ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в случае, если имела место передача (уступка) таких прав, или его нотариально удостоверенной копией (п. 4, 6 ст. 3 ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах").

В случае, если имели место составление и выдача закладной, для подтверждения входящего в состав ипотечного покрытия требования по обеспеченному ипотекой обязательству достаточно наличия закладной (п. 6 ст. 3 ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах").

В п. 1 ст. 7 ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах" закреплено положение о том, что эмиссия облигаций с ипотечным покрытием может осуществляться только ипотечными агентами и кредитными организациями.

Согласно п. 2 ст. 7 ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах" кредитные организации, осуществляющие эмиссию облигаций с ипотечным покрытием, обязаны выполнять установленные в соответствии с федеральными законами требования Центрального банка РФ, а также выполнять следующие дополнительные обязательные нормативы (соотношение определенных активов и пассивов), величина и методики определения которых устанавливаются Центральным банком РФ:

1) минимальное соотношение размера предоставленных кредитов с ипотечным покрытием и собственных средств (капитала);

2) минимальное соотношение размера ипотечного покрытия и объема эмиссии облигаций с ипотечным покрытием;

3) максимальное соотношение совокупной суммы обязательств кредитной организации перед кредиторами, которые в соответствии с федеральными законами имеют приоритетное право на удовлетворение своих требований перед владельцами облигаций с ипотечным покрытием, и собственных средств (капитала).

Центральный банк РФ вправе устанавливать для кредитных организаций, осуществляющих эмиссию облигаций с ипотечным покрытием, особенности расчета и значений следующих обязательных нормативов, определенных Федеральным законом от 10 июля 2002 г. N 86-ФЗ "О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)" (с изм. и доп. от 10 января, 23 декабря 2003 г., 29 июня, 29 июля, 23 декабря 2004 г., 18 июня, 18 июля 2005 г., 3 мая, 12 июня, 29 декабря 2006 г., 2 марта 2007 г.):

1) норматив достаточности собственных средств (капитала);

2) нормативы ликвидности;

3) размер процентного и валютного риска.

Центральный банк РФ устанавливает для кредитных организаций, осуществляющих эмиссию облигаций с ипотечным покрытием, требования к раскрытию информации о своей деятельности дополнительно к требованиям, установленным другими федеральными законами (абз. 3 п. 2 ст. 7 ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах").

Кредитная организация не вправе осуществлять эмиссию облигаций с ипотечным покрытием, если она не выполняет хотя бы одно из требований, установленных в соответствии с положениями настоящей статьи (абз. 4 п. 2 ст. 7 ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах").

К кредитным организациям, которые осуществляют эмиссию облигаций с ипотечным покрытием и нарушают обязательные нормативы и иные требования Центрального банка Российской Федерации, применяются меры, предусмотренные ст. 74 ФЗ "О Центральном банке РФ (Банке России)" (абз. 5 п. 2 ст. 7 ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах").

Необходимо также отметить и то, что крайне важным правом собственника жилого помещения является право передачи жилого помещения по наследству. В соответствии со ст. 1110 ГК РФ наследованием признается переход имущества умершего к другим лицам в порядке универсального правопреемства, т.е. в неизменном виде как единое целое и в один и тот же момент. Наследование может осуществляться по завещанию и по закону. Завещанием признается способ распоряжения своим имуществом в случае смерти. Гражданин вправе завещать любое собственное имущество, в том числе и жилое помещение. Завещание должно быть составлено в письменной форме и удостоверено нотариусом. Завещание может быть совершено в отношении одного или нескольких лиц, причем как физических, так и юридических. Наследники по закону призываются к наследованию в порядке очередности, причем каждая последующая очередь наследует, если нет наследников предыдущей очереди. К наследникам первой очереди относятся дети, супруг и родители наследодателя. К наследникам второй очереди относятся полнородные и неполнородные братья и сестры наследодателя, его дедушка и бабушка как со стороны отца, так и со стороны матери. Наследниками третьей очереди по закону являются полнородные и неполнородные братья и сестры родителей наследодателя (дяди и тети наследодателя). В качестве наследников четвертой очереди - родственники третьей степени родства - прадедушки и прабабушки наследодателя. Наследниками пятой очереди признаются родственники четвертой степени родства - дети родных племянников и племянниц наследодателя (двоюродные внуки и внучки) и родные братья и сестры его дедушек и бабушек (двоюродные дедушки и бабушки). К наследникам шестой очереди относятся родственники пятой степени родства - дети двоюродных внуков и внучек наследодателя (двоюродные правнуки и правнучки), дети его двоюродных братьев и сестер (двоюродные племянники и племянницы) и дети его двоюродных дедушек и бабушек (двоюродные дяди и тети). К наследованию в качестве наследников седьмой очереди по закону призываются пасынки, падчерицы, отчим и мачеха наследодателя.

В соответствии со ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан. Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

Наряду с вышеизложенным обращаем внимание и на наличие тех минусов, которые возникают у собственника жилого помещения. Главными минусами права собственности на жилое помещение является наличие определенных обязанностей у собственника. Одной из главных обязанностей собственника в соответствии со ст. 210 ГК РФ является бремя содержания имущества. Однако в соответствии со ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения обязан содержать не только само помещение, но и в случае, если жилым помещением является квартира, общее имущество в многоквартирном доме. На основании ст. 36 ЖК РФ к общему имуществу в многоквартирном доме относятся помещения, не являющиеся частью квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме: межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование, обслуживающее более одного помещения в данном доме (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и не несущие конструкции указанного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором находится указанный дом, с элементами озеленения и благоустройства, и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного многоквартирного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке. На практике это означает, что каждый собственник квартиры обязан производить отчисления организации, которая занимается обслуживанием многоквартирного дома, определенных денежных средств в зависимости от размера своей квартиры. В то же время в случае, если квартира не является вашей собственностью, а проживаете вы на основании договора социального найма, то плату за содержание общего имущества в многоквартирном доме обязан перечислять собственник, а именно орган государственной власти или местного самоуправления.

Следующей обязанностью собственника жилого помещения является использование такого помещения по назначению, т.е. для проживания граждан. Собственник жилого помещения должен соблюдать правила пользования жилыми помещениями. Указанные правила утверждаются Правительством Российской Федерации. В настоящее время Правительством Российской Федерации еще не утверждены данные правила, но, учитывая Постановление Совета Министров РСФСР от 25 сентября 1985 г. N 415 "Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в РСФСР и типового договора найма жилого помещения в жилых домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда в РСФСР", действовавшее ранее, правила пользования жилыми помещениями могут содержать запрет на хранение в жилых помещениях и местах общего пользования веществ и предметов, загрязняющих воздух, запрет на курение в местах общего пользования в коммунальных квартирах, в подъездах, холлах и на лестничных клетках многоквартирного дома. Пользоваться телевизорами, радиоприемниками, магнитофонами и другими громкоговорящими устройствами необходимо при условии уменьшения слышимости до степени, не нарушающей покоя жильцов дома, а с 23.00 ч до 7.00 ч должна соблюдаться полная тишина. Может устанавливаться запрет на содержание животных, птиц и пчел на балконах и лоджиях. Следует особо обратить внимание на тот факт, что в случае невыполнения требований по содержанию или пользованию жилым помещением собственник может быть подвергнут административному наказанию (ст. 7.21 и 7.22 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях от 30 декабря 2001 г. N 195-ФЗ (КоАП РФ) (с изм. и доп. от 25 апреля, 25 июля, 30, 31 октября, 31 декабря 2002 г., 30 июня, 4 июля, 11 ноября, 8, 23 декабря 2003 г., 9 мая, 26, 28 июля, 20 августа, 25 октября, 28, 30 декабря 2004 г., 7, 21 марта, 22 апреля, 9 мая, 18 июня, 2, 21, 22 июля, 27 сентября, 5, 19, 26, 27, 31 декабря 2005 г., 5 января, 2 февраля, 3, 16 марта, 15, 29 апреля, 8 мая, 3 июня, 3, 26, 27 июля, 16 октября, 3, 5 ноября, 4, 18, 29, 30 декабря 2006 г., 9 февраля 2007 г.)).

Однако описанные в предыдущем абзаце обязанности в равной мере относятся как к собственникам, так и к нанимателям жилых помещений.

Помимо этого собственник обязан уплачивать налог на имущество физических лиц. В настоящее время указанные правоотношения регулируются Законом Российской Федерации от 9 декабря 1991 года N 2003-1 "О налогах на имущество физических лиц" (с изм. и доп. от 22 декабря 1992 г., 11 августа 1994 г., 27 января 1995 г., 17 июля 1999 г., 24 июля 2002 г., 22 августа 2004 г.), в соответствии с которым собственники жилых помещений обязаны раз в год уплачивать данный налог в зависимости от инвентаризационной стоимости своих помещений (до 300 тыс. руб. - до 0,1%; от 300 до 500 тыс. руб. - от 0,1 до 0,3% и свыше 500 тыс. руб. - от 0,3 до 2%). Расчет инвентаризационной стоимости жилых помещений осуществляется органами БТИ (бюро технической инвентаризации) и является значительно меньшим по сравнению с рыночной стоимостью таких помещений. В настоящее время собственник 3-комнатной квартиры (75 кв. м) в Москве ежегодно платит указанный налог в сумме 90 рублей.

Однако на рассмотрении Государственной Думы находится проект Федерального закона N 51763-4 "О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации" (внесен депутатами ГД Б.В. Грызловым, Г.В. Боосом, В.Н. Богомоловым, Е.И. Богомольным, Ю.Н. Волковым, В.В. Володиным, И.Н. Габдрахмановым, В.Т. Драгановым, В.М. Зубовым, П.В. Крашенинниковым, Г.В. Куликом, В.А. Пехтиным, В.С. Плескачевским, А.А. Тягуновым, Г.П. Хованской, А.Н. Чилингаровым, П.Б. Шелищем), который уже принят в первом чтении. В соответствии с этим законопроектом налог на недвижимость будет исчисляться, исходя из рыночной стоимости жилого помещения. Размер налога, как и сейчас, будет устанавливаться органами местного самоуправления, процентные ставки больше не будут ставиться в зависимость от стоимости жилого помещения и могут составлять от 0,1 до 1% рыночной стоимости. Учитывая, что средняя 3-комнатная квартира (75 кв. м) в Москве стоит на рынке около 100 тыс. долларов США, то нетрудно посчитать, что сумма налога может составлять от 3000 до 30 000 рублей в год. Конечно, законопроектом предусматриваются и льготные категории граждан, которые будут платить налог в меньшем объеме, и определенное количество квадратных метров жилого помещения, не облагаемые налогом, но в целом сумма налога возрастает на несколько порядков.

Кроме всего прочего, обращаем ваше внимание на содержание ст. 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", исходя из ее содержания, получается, что гражданам бесплатно передают в собственность определенную часть земли, находящейся под многоквартирным домом, соответствующей части (доли) занимаемой гражданином жилой площади. А это в свою очередь порождает у граждан обязанность по налогообложению еще одного имущества, а не только квартиры.

Согласно ст. 16 названного выше Закона, земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие ЖК РФ, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.

С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (с изм. и доп. от 26 декабря 2005 г., 30 июня, 29 декабря 2006 г.)).

Многоквартирные дома и иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав таких домов, построенные или реконструированные после введения в действие ЖК РФ, принимаются приемочной комиссией только при установлении размеров и границ земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома.

Риелторы могут оказывать посреднические услуги и по оформлению переустройства (перепланировок) квартир. Разберемся в вопросе о том, какие документы и куда следует подавать при оформлении для клиента таких услуг? Сразу же следует заметить, что риелтору следует руководствоваться только положениями ЖК РФ и обратиться в свою местную администрацию, которая обязательно устанавливает свой порядок оформления таких разрешений. ЖК РФ устанавливает лишь перечень документов в ст. 26 ЖК РФ, но не описывает подробно весь процесс получения разрешения, его в каждом муниципальном образовании устанавливает своя администрация.

Остановимся более подробно на Постановлении главы Балаковского муниципального образования Саратовской области от 6 июля 2005 г. N 1991. Данным Постановлением более подробно установлена процедура перевода жилого помещения в нежилое и определен орган местного самоуправления, который вправе решать данный вопрос. Рассмотрим более подробно вопрос о правовом регулировании перевода жилого помещения в нежилое на уровне местного самоуправления на примере Балаковского муниципального образования.

Оформление документов по переводу жилых помещений в нежилые и нежилых в жилые поручено управлению архитектуры и градостроительства администрации Балаковского муниципального образования.

Для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо (далее - заявитель) предоставляет в администрацию Балаковского муниципального образования:

1) заявление на имя главы Балаковского муниципального образования о переводе помещения;

2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение, в том числе документы, подтверждающие, что право собственности на переводимое помещение не обременено правами каких-либо лиц, не используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания (подлинники или удостоверенные в нотариальном порядке их копии);

3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);

4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;

5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство или перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого) (п. 3.1 названного выше Постановления).

Указанные документы передаются в межведомственную комиссию для определения технической возможности осуществления переустройства или перепланировки жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое в соответствии с требованиями ЖК РФ.

Решение межведомственной комиссии оформляется актом, подписываемым всеми членами комиссии, в котором указываются требования по переустройству, перепланировке, в случае необходимости их выполнения для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения.

Акт комиссии, заявление и прилагаемые к нему документы предоставляются главе Балаковского муниципального образования на рассмотрение для принятия решения о переводе или об отказе в переводе. Решение о переводе или об отказе в переводе принимается не позднее чем через сорок пять дней со дня подачи документов.

Не позднее чем через 3 рабочих дня со дня принятия решения заявителю выдается (направляется по адресу, указанному в заявлении) документ, подтверждающий принятие соответствующего решения. Форма и содержание данного документа устанавливаются Правительством РФ.

Документ, подтверждающий принятие решения, подтверждает окончание перевода помещения и является основанием для использования помещения в качестве жилого или нежилого помещения, если для такого использования не требуется проведение его переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ (ч. 7 ст. 23 ЖК РФ).

Обратим внимание на содержание ст. 21 ЖК РФ, которая указывает нам на возможность страхования жилых помещений для предотвращения возможных убытков в случае утраты или порчи (повреждения жилых помещений). Конечно, риелторы самостоятельно не могут страховать недвижимое имущество для граждан, однако они могут оказывать своего рода посреднические услуги по вопросам такого страхования при приобретении квартиры для клиента, ведь клиент может пожелать и застраховать свою квартиру, доверить это право риелтору и уехать по своим делам на определенное время. Кроме того, риелторы получают определенный процент от сделки по страхованию имущества своего клиента от страховой компании, с которой он постоянно сотрудничает. Ввиду этого риелторам просто необходимо знать и соблюдать права своих клиентов при заключении для них договоров страхования недвижимого имущества, и в частности жилых помещений. 25 сентября 2002 г. Правительством РФ было принято распоряжение N 1361-р об одобрении Концепции развития страхования в РФ, где среди прочих направлений добровольного страхования указано и жилищное страхование.

Объектом страхования являются имущественные интересы страхователя, связанные с повреждением или уничтожением находящегося в его собственности жилого помещения - квартиры, включая ее конструктивные элементы, элементы отделки жилых и подсобных помещений, сантехническое, газовое и электротехническое оборудование.

При этом, согласно положениям, закрепленным в Правилах страхования жилых помещений в г. Москве (утв. Росстрахнадзором 27 сентября 1996 г. N 05/1-5990/983), под понятием "квартира" подразумевается конструктивно обособленная функциональная часть строения, предназначенная и в административном порядке признанная пригодной для постоянного проживания граждан, имеющая обособленный вход и не имеющая в своих пределах функциональных частей других квартир.

Страховым случаем может являться совершившееся событие, предусмотренное договором страхования, с наступлением которого возникает обязанность страховщика произвести страховое возмещение.

Страховыми случаями считаются уничтожение или повреждение квартиры страхователя в результате следующих событий:

1) пожара (воздействие пламени, дыма, высокой температуры), в том числе возникшего вне застрахованного помещения;

2) взрыва газа, употребляемого для бытовых надобностей;

3) аварии водопроводных, отопительных и канализационных систем;

4) проникновения воды в результате проведения правомерных действий по ликвидации пожара.

Страховым случаем не считается:

1) повреждение или уничтожение квартиры, если это явилось результатом:

а) умышленных действий страхователя, арендатора застрахованного помещения или членов его семьи;

б) умышленных действий работников предприятий и организаций, осуществляющих эксплуатацию и ремонт застрахованного жилья по договору со страхователем, направленных или повлекших за собой наступление совершившегося страхового события;

в) дефектов жилых помещений и строений, в которых они расположены, известных страхователю до заключения договора страхования, о которых им не был поставлен в известность страховщик;

г) аварий водопроводных, отопительных и канализационных систем в результате расширения жидкости от перепада температур;

д) прямого или косвенного воздействия атомного взрыва, проникающей радиации, заражения продуктами распада радиоактивного топлива, его отходов, связанных с любым применением атомной энергии и использованием расщепляемых материалов, воздействия бактериологических и химических веществ;

е) военных действий и их последствий, террористических актов, гражданских волнений, забастовок, конфискации, ареста, уничтожения или повреждения по распоряжению гражданских или военных властей;

ж) повреждения элементов отделки и сантехнического оборудования жилого помещения в результате гниения, старения и других естественных свойств материала отделки и этого оборудования;

з) повреждения элементов отделки жилого помещения, электротехнического и газового оборудования в результате воздействия полезного тепла или огня в процессе работы этого оборудования;

и) повреждения элементов отделки жилого помещения в результате возгорания бытовых электроприборов и электронной аппаратуры, если данное возгорание не явилось причиной.