АВЕНЮ


Главная "Авеню" >> Электронная библиотека

 

СПРАВОЧНИК РИЕЛТОРА
А.А. БАТЯЕВ, И.А. ДУБРОВСКАЯ

Глава 1. Правовое регулирование риелторских услуг

1.1. Характеристика рынка риелторских услуг в нашей стране

1.2. Приглашение к сотрудничеству на рынке недвижимости. "Я в риелторы пошел..."

1.3. Профессионал на рынке недвижимости - с чего начать? Аттестация в качестве специалиста

1.4. Профессиональное обучение

1.5. Услуги риелторских фирм

1.5.1. Риелтор, брокер, агент по недвижимости или поверенный

1.5.2. Права и обязанности потребителя риелторских услуг

1.5.3. Особенности некоторых видов деятельности риелторов

Образцы документов по переводу жилого помещения в нежилое

Приложение N 1. Форма заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения (утв. Постановлением Правительства РФ от 28.04.2005 N 266)

Приложение N 2. Форма документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения (утв. Постановлением Правительства РФ от 28.04.2005 N 266)

Приложение N 3. Форма уведомления о переводе (отказе в переводе) жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение

Глава 2. Вопросы бухгалтерского учета и налогообложения услуг риелторских фирм

2.1. Налогообложение и бухгалтерское оформление договора возмездного оказания услуг

Приложение N 1. Договор на оказание риелторских услуг N 124/ОК

Приложение N 2. Образцы актов на выполненные работы

Акт о выполненных работах (оказанных услугах)

Акт приемки-сдачи работ по договору на оказание риелторских услуг

2.2. Уступка доли в жилищном строительстве

2.3. Бухгалтерский учет и налогообложение при купле-продаже объектов недвижимого имущества

2.4. Налог на прибыль

2.5. Единый социальный налог и НДС

2.6. Упрощенная система налогообложения

Глава 3. Договорные основы риелторской деятельности

3.1.Пре доставление риелторских услуг

3.2. Сведения и условия, обязательные для включения в договор об оказании риелторских услуг

3.3. Участие в исполнении договора с потребителем риелторских услуг двух и более риелторов

3.4. Передача риелтором прав и обязанностей по договору

Глава 4. Судебная практика по некоторым вопросам деятельности риелторских фирм

4.1. Практика разрешения судами споров по вопросам договоров комиссии, поручения, агентирования

4.2. Практика суда по вопросам уплаты подоходного налога

4.3. Нарушение антимонопольного законодательства

4.4. Деятельность риелторов по переводу жилых помещений в нежилые

4.5. Судебная защита прав риелтора и клиента

Глава 5. Участие риелтора в государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом

Глава 6. Рынок и риелторская деятельность

6.1. Способы приобретения жилья

6.2. Приобретение квартир по договору долевого участия в строительстве и их реализация

Договор о долевом участии в строительстве жилого дома

6.3. Уступка доли инвестирования строительства квартир физическим или юридическим лицам и уступка права требования квартир, основанная на договоре долевого участия в строительстве жилого дома

6.4. Приобретение квартир по договору купли-продажи и их реализация

6.5. Реализация квартир по договорам комиссии и поручения

6.6. Правовые основы сделок с жилищными объектами и правами на них

6.7. Расчеты с иностранными юридическими лицами по сделкам с недвижимостью

Библиография

 



Последние новости сайта
2016-12-02    Федеральный закон от 30.11.2016 N 402-ФЗ О внесении изменения в статью 333.35 части второй Налогового кодекса Российской Федерации
C 1 января 2017 года Размеры государственной пошлины, установленные настоящей главой за совершение юридически значимых действий в отношении физических лиц, применяются с учетом коэффициента 0,7 в случае подачи заявления о совершении указанных юридически значимых действий и уплаты соответствующей государственной пошлины с использованием единого портала государственных и муниципальных услуг, региональных порталов государственных и муниципальных услуг и иных порталов, интегрированных с единой системой идентификации и аутентификации."

Все новости

Налогообложение и бухгалтерское оформление договора возмездного оказания услуг авеню,av-ue.ru. СПРАВОЧНИК ДЛЯ РИЕЛТОРА.

Главная "Авеню" >> Электронная библиотека >>  Справочник риэлтора


Глава 2. ВОПРОСЫ БУХГАЛТЕРСКОГО УЧЕТА И НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ УСЛУГ РИЕЛТОРСКИХ ФИРМ

2.1. Налогообложение и бухгалтерское оформление договора возмездного оказания услуг (типовой  ДОГОВОР об оказании услуг с агентством недвижимости

    Данный вопрос будет разделен нами на отдельные пункты, которые будут выделены в зависимости от вида налога. В настоящей главе мы рассмотрим не только вопросы налогообложения, но и бухгалтерского учета, поскольку обе области правоотношений сильно взаимосвязаны между собой и часто при рассмотрении какого-либо вопроса бухгалтерского учета мы будем затрагивать и сторону его влияния на налогообложение фирмы. Сразу же следует сделать оговорку о том, что бухгалтерский и налоговый учет в рассматриваемый главе во многом применим не только в практике деятельности риелторской фирмы, но и ее клиентов, в то время как некоторые из приведенных примеров и случаев могут вообще никогда не использоваться в практике деятельности вашей риелторской фирмы. Связано это с тем, что сама сфера риелторских услуг довольно широка и потому она имеет разнообразное правовое регулирование. Например, не каждая риелторская фирма может позволить себе действие на рынке услуг в качестве агента по договору агентирования интересов своего клиента или комиссии. В то же время практически каждая риелторская фирма занимается оказанием услуг именно в том смысле, который заложен законодателем в правовое регулирование возмездного оказания услуг.

    Начнем с простых правовых форм налогообложения некоторых видов в риелторской деятельности, обратимся к вопросам налогообложения и бухгалтерского учета в тех случаях, когда риелторская фирма оказывает посреднические услуги по договору возмездного оказания услуг.

    Следует отметить, что с 2005 г. организации, занимающиеся оказанием услуг, имеют право при исчислении налога на прибыль прямые расходы относить на уменьшение дохода без распределения на остатки незавершенного производства. Однако для предоставления названного права необходимо, чтобы деятельность организации представляла собой непосредственно оказание определенной услуги.

    Следует отметить, что налогоплательщики, оказывающие услуги, вправе относить сумму прямых расходов, осуществленных в отчетном (налоговом) периоде, в полном объеме на уменьшение доходов от производства и реализации данного отчетного (налогового) периода без распределения на остатки незавершенного производства (п. 2 ст. 318 НК РФ). Названное положение только дает право, а не закрепляет обязанность указанных налогоплательщиков подобным образом учитывать сумму прямых расходов.

Если же организация не применяет подобный порядок, то она может руководствоваться общими правилами списания прямых расходов, которые закреплены в ст. 318 НК РФ. Так, прямые расходы относятся к расходам текущего отчетного (налогового) периода по мере реализации продукции, работ, услуг, в стоимости которых они учтены в соответствии со ст. 319 НК РФ (ст. 318 НК РФ).

    Выбор организации должен быть отражен в учетной политике для целей налогообложения.

    Порядок оценки остатков незавершенного производства закрепляется в положениях ст. 319 НК РФ.

    Следует помнить, что правом отношения суммы прямых расходов на уменьшение дохода без распределения на остатки незавершенного производства обладают исключительно налогоплательщики, занимающиеся оказанием услуг.

    Работы и услуги согласно ст. 38 НК РФ являются объектами налогообложения.

    Раньше деление названных понятий не осуществлялось, поскольку необходимости в этом не было. Названные понятия объединялись в некую совокупность, которая в свою очередь противопоставлялась другому объекту налогообложения - товару. Таким образом, если объект не являлся товаром, он признавался работой или услугой.

    Однако с внесением в налоговое законодательство ряда изменений возникла прямая необходимость в конкретном определении понятий "работа" и "услуга".

    Услуга - это деятельность, результаты которой не имеют материального выражения, реализуются и потребляются в процессе осуществления этой деятельности (п. 5 ст. 38 НК РФ).

    Определение услуги, приведенное в НК РФ, совпадает с определением, которое дается гражданским законодательством РФ.

    Одним из важных признаков услуги в налоговом учете является то, что в соответствии с п. 5 ст. 38 НК РФ результат деятельности реализуется и потребляется в процессе осуществления деятельности.

    Именно по этой причине виды деятельности, которые большинством признаются оказанием услуг, в целях налогообложения таковыми являться не будут.

    В качестве примера оказания услуг в чистом виде можно привести аудиторскую, консультационную или юридическую деятельность по оказанию услуг потребителям. Эти виды деятельности полностью соответствуют определению, которое содержится в п. 5 ст. 38 НК РФ.

    Еще один определяющий признак услуги - отсутствие материального результата деятельности. Это главное различие между работой и услугой. Работа - это деятельность, результаты которой имеют материальное выражение и могут быть реализованы для удовлетворения потребностей организации и (или) физических лиц.

    В гражданском законодательстве под работой подразумеваются подрядные отношения, которые регламентированы главой 37 ГК РФ.

    Следует также обратить внимание на то, что в сфере гражданского права точное разграничение договора подряда и договора возмездного оказания услуг на протяжении длительного периода времени вызывало большое количество дискуссий. Это объясняется тем, что достаточно часто результат оказываемых услуг фиксируется на материальном носителе. Так, к примеру, по результатам проведения оценочной деятельности оценщик обязан составить отчет об оценке объекта.

    В качестве другого примера можно привести деятельность по оказанию аудиторских услуг.

    Согласно положениям, закрепленным в п. 1 ст. 1 Федерального закона от 7 августа 2001 г. N 119-ФЗ "Об аудиторской деятельности" (с изм. и доп. от 14, 30 декабря 2001 г., 30 декабря 2004 г., 2 февраля, 3 ноября 2006 г.), аудиторская деятельность представляет собой предпринимательскую деятельность по независимой проверке бухгалтерского учета и финансовой (бухгалтерской) отчетности организаций и индивидуальных предпринимателей.

По результатам аудиторской проверки составляется аудиторское заключение, которое и представляет собой овеществленный результат. Однако этот факт не влияет на квалификацию данной деятельности как услуги. И в данной ситуации можно воспользоваться доводами, приводимыми для подтверждения гражданско-правовой квалификации таких договоров, как договор на оказание услуг. При оказании услуг результату предшествует совершение действий, не имеющих материального воплощения, составляющих вместе с ним единое целое. Поэтому при оказании услуг продается "не сам результат, а действие к нему" <26>.

--------------------------------

<26> Романец Ю. Договор возмездного оказания услуг // Закон. 1999. N 10.

    В данной ситуации материальный результат деятельности нельзя отделить непосредственно от самой деятельности, ведь заказчик в данном случае интересуется не аудиторским заключением, а осуществлением проверки его отчетности.

    Исходя из этого, аудиторская деятельность с точки зрения положений, закрепленных в ГК РФ, является оказанием услуг.

    Некоторые авторы считают, что подобный подход к решению поставленного вопроса можно применять также и в сфере налогового права. Таким образом, аудиторская деятельность будет представлять собой услугу и с точки зрения налогового законодательства.

    Отдельные виды деятельности являются определенным комплексом действий, который включает в себя оказание услуг и выполнение работ. Данное положение можно рассмотреть на примере оказания рекламных услуг.

    Для начала дадим определение понятию "реклама". Так, в соответствии со ст. 3 Федерального закона от 13 марта 2006 г. N 38-ФЗ "О рекламе" (с изм. и доп. от 18 декабря 2006 г., 9 февраля, 12 апреля, 21 июля 2007 г.) реклама - это информация, распространенная любым способом, в любой форме и с использованием любых средств, адресованная неопределенному кругу лиц и направленная на привлечение внимания к объекту рекламирования, формирование или поддержание интереса к нему и его продвижение на рынке.

    На практике достаточно часто исполнитель не только оказывает заказчику услуги по распространению рекламы, но и самостоятельно создает материальный носитель данной рекламы, например рекламный ролик.

    При заключении подобного договора необходимо очень точно разграничивать стоимость услуг по распространению рекламы и по изготовлению рекламного ролика.

    Таким образом, для того, чтобы воспользоваться положениями, закрепленными в п. 2 ст. 318 НК РФ, налогоплательщик должен тщательным образом проверить, является ли его деятельность услугами в целях налогообложения.

    Следует заметить, что существует ряд видов деятельности, которые, безусловно, относятся к услугам с точки зрения налогообложения.

    К названным видам деятельности можно отнести:

1) услуги по хранению и перевозке;

2) услуги телефонной связи и автостоянок;

3) экспедиторские услуги;

4) образовательные услуги;

5) туристические услуги, что подтверждается письмом Управления МНС России по г. Москве от 9 января 2003 г. N 24-11/1752 об определении налогооблагаемой базы российского туроператора, осуществляющего реализацию туристических путевок, связанных с поездкой за рубеж, если стоимость тура складывается из стоимости проживания в иностранном отеле, авиабилетов, встречи и проводов в иностранном порту, сопровождения до отеля и обратно, услуг переводчика, страхования, услуг туроператора по продвижению турпродукта по территории РФ;

6) посреднические услуги, что подтверждается положениями письма Управления МНС РФ по г. Москве от 27 февраля 2001 г. N 03-12/8521 о налогообложении прибыли;

7) деятельность арендодателя по предоставлению имущества в аренду, что подтверждается решением Верховного Суда РФ от 24 февраля 1999 г. N ГКПИ98-808, 809;

8) предоставление за плату объектов интеллектуальной собственности, что подтверждается Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 2 августа 2005 г. N 2617/05. Экспортные операции, осуществленные продавцом - производителем программного обеспечения по внешнеэкономическим договорам, не образуют объекта обложения НДС, и правила возмещения этого налога к ним не применяются;

9) деятельность заказчика-застройщика по техническому надзору, что подтверждается письмом МНС России от 21 февраля 2003 г. N 03-1-08/638/17-Ж751 "Об обложении НДС средств на содержание служб заказчика-застройщика".

    Назовем виды деятельности, которые услугами не являются:

1) деятельность, результатом которой является создание определенного материального объекта;

2) деятельность, направленная на выполнение научно-исследовательских, опытно-конструкторских и технологических работ.

    Услуги риелторских фирм в данном случае можно отнести к посредническим услугам и деятельности арендодателя по предоставлению имущества в аренду.

При возникновении сомнений по поводу отнесения осуществляемой деятельности к услугам следует в общеустановленном порядке распределять прямые расходы на остатки незавершенного производства. В таком случае претензий со стороны налоговых органов можно не опасаться.

Рассмотрим некоторые практические стороны (проблемные вопросы, свойственные не только риелторской, но в принципе и любой другой деятельности) в сфере оказания платных услуг. Речь пойдет о правовом оформлении отношений клиента и риелтора (риелторской фирмы) при оказании клиентам - физическим лицам разовых услуг.

    От того, насколько правильно описаны в договоре возмездного оказания услуг действия исполнителя, зависят и возможность оценки его работы, и расчет причитающегося ему вознаграждения. Поэтому нередко все правовые споры и финансовые конфликты между клиентом и риелторской фирмой возникают именно из-за недостаточного урегулирования отношений. Если обратиться к гражданскому законодательству, то можно сразу же увидеть, что ГК РФ очень скупо относится к урегулированию вопросов обязательств, возникающих из оказания услуг. Поэтому заполнить данный промежуток должен договор с клиентом.

    Согласно положениям ст. 779 ГК РФ, где закреплено определение договора возмездного оказания услуг, услуги, которые исполнитель (риелторская фирма) обязуется выполнять по договору с заказчиком (клиентом), могут заключаться в осуществлении определенной деятельности или в выполнении определенных действий.

    Однако следует помнить, что исполнитель всегда реализует определенную деятельность или действия, а не их конечный результат. Именно поэтому предметом договора возмездного оказания услуг является непосредственно сама услуга, в то время как процесс ее оказания подробным образом прописывается в положениях договора.

    От правильности описания действий исполнителя в договоре зависят возможность оценки произведенной им работы, а также расчет вознаграждения.

Например, в договоре на оказание такой риелторской услуги, как приватизация и последующая продажа квартиры, необходимо указать характеристики самой квартиры, цену, за которую (в пределах которой) клиент согласен ее продавать, количество лиц, которые будут участвовать в приватизации, кто будет собирать полностью все справки, а также оговорить транспортные и прочие расходы риелтора (куда они входят: в стоимость оказанной услуги или отдельно). Если описания деятельности исполнителя не будет в договоре оказания услуг, суд может счесть его незаключенным (Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 8 января 2004 г. N КГ-А40/10693-03-П. Отказывая в иске о взыскании задолженности по договору о сотрудничестве, Суд пришел к выводу, что договор является незаключенным, поскольку сторонами не согласованы существенные условия договора (извлечение)) <27>.

--------------------------------

<27> Бортникова С.А. "Услужливый" договор требует конкретики // Учет. Налоги. Право. 2004. N 22.

    Размер вознаграждения исполнителя в договоре нужно ставить в зависимость от фактического выполнения исполнителем тех или иных действий. Но все же и результат не совсем безразличен заказчику. Правда, в данном случае он приобретает значение цели, к которой должна привести деятельность, т.е. работа исполнителя должна оцениваться исходя из того, достиг он поставленной заказчиком цели или нет. Поэтому цель тоже полезно указывать в договоре (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 февраля 2002 г. N 685/01. Рассматривая иск о взыскании с заказчика задолженности за оказанные ему аудиторские услуги, необходимо выяснить, были ли они оказаны исполнителем в срок и в надлежащем объеме; Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 26 февраля 2004 г. N КГ-А41/742-04. Отказывая в иске о взыскании задолженности по договору возмездного оказания услуг, Суд исходил из того, что осуществление комплекса юридических услуг было направлено на достижение конкретного результата и оплата указанных услуг была поставлена в зависимость от его достижения, однако указанный результат не был достигнут (извлечение)) <28>.

--------------------------------

<28> Там же.

    Например, рассмотрим такую ситуацию. Для клиента необходимо, чтобы риелтор предложил ему наиболее максимально выгодный вариант покупки квартиры в определенном районе города. Предлагаемая клиенту квартира должна соответствовать определенным требованиям, которые оговаривает клиент. Клиент должен платить риелтору сумму вознаграждения лишь в том случае, если риелтор найдет квартиру, подходящую для клиента по его требованиям. Но может получиться и так, что риелтор не сможет найти такое подходящее жилое помещение для клиента (особенно если клиент предъявляет какие-то заоблачные требования), как в таком случае будет выплачиваться вознаграждение риелтору и будет ли оно вообще ему выплачиваться? Кроме того, клиент может согласиться и на другой вариант, предложенный риелтором, который изначально не подходил по требованиям клиента, но клиент впоследствии на них согласился. Ведь в таком случае получается, что риелтор выполнил свою работу, но не достиг первоначально определенного результата, в каком порядке в данном случае выплачивать вознаграждение риелтора? Наконец, недобросовестный клиент может вообще отказаться от выплаты вознаграждения риелтора или значительно задерживать его, может ли в данном случае риелтор удерживать у себя результат работ и каким образом?

    Ответы на все поставленные вопросы должны содержаться в договоре на оказание риелторских услуг. Договор может указывать на то, что риелтор не получит от клиента никакого вознаграждения в случае, если риелтор не сможет исполнить требования (заказ) клиента, возможно, что в договоре само вознаграждение будет поделено на части. Первая часть вознаграждения (предоплата) выплачивается не позднее определенного периода времени со дня заключения договора (например, не позднее трех дней), остальная часть вознаграждения выплачивается по достижению клиентом и риелтором результата, но не позднее определенного количества дней (тех же трех дней), со дня, когда риелтор уведомил клиента о выполнении работы в соответствии с заказом клиента. Немаловажную роль в данном случае может сыграть акт выполненных работ, который всегда должен составляться при принятии клиентом результата работ риелтора. О проблемных сторонах составления акта на оказание риелторских услуг мы поговорим ниже в рамках данного вопроса.

    Во втором случае поставленного вопроса, в случае отступления клиента от первоначальных условий и требований, риелтору следует заключить с ним дополнительное соглашение к первоначальному договору, в таком случае такое дополнительное соглашение будет юридически приравниваться к самому договору и все действия риелтора по исполнению договора станут надлежащим исполнением обязательств. Важно учитывать то, что сколько раз клиент менял предмет своего заказа, столько раз все его изменения и должны оформляться дополнительным соглашением к договору. Кроме того, такое дополнительное соглашение, сам его текст обязательно должны содержать ссылку и реквизиты документа (того основного договора), в который вносятся изменения. В Приложении N 1 к настоящему вопросу мы приводим образец договора на оказание риелторских услуг, а в приложении N 2 (не приводится) предлагается возможный вариант дополнительного соглашения к договору. Такое дополнительное соглашения должно содержать и ссылки на соответствующие пункты основного договора риелтора и клиента на оказание услуг.

    О праве удержания у себя результата работ можно говорить не только применительно к риелторской деятельности, но и ко многим другим гражданско-правовым обязательствам. Действительно, как риелтору застраховать себя от недобросовестных действий клиента? Для выяснения данного вопроса обратимся к практической стороне риелторской деятельности. На практике бывает так, что риелтор нашел подходящий для клиента (покупателя) вариант квартиры и ведет его осматривать квартиру. Как правило, прежний хозяин квартиры (тоже клиент данного риелтора, ее фактический продавец) присутствует при осмотре риелтором и клиентом-покупателем квартиры. В процессе осмотра квартиры риелтору не стоит оставлять клиентов между собой наедине хотя бы на минуту, поскольку они могут просто договориться о купле-продаже квартиры без участия риелтора, отказаться от его услуг. Для избежания подобных случаев риелтору следует при заключении договора с клиентом предусмотреть случаи возможного одностороннего отказа клиента от услуг риелтора. При этом риелтор должен иметь право согласно договору в определенных обстоятельствах требовать от клиента полного возмещения убытков, куда и войдет не полученная риелтором прибыль. Проверить факт того, была ли квартира продана клиентом другому клиенту в обход риелтора или нет, очень просто. Для этого достаточно заказать выписку в регистрационной палате по данному адресу. В выписке будут содержаться сведения относительно того, кто и когда (по какой сделке) стал собственником данной квартиры (кто им является в настоящий момент).

    Описание деятельности исполнителя - это практически единственное требование, которое ГК РФ предъявляет к содержанию договора возмездного оказания услуг.

    Остальные условия - срок оказания услуг, их цена, порядок оплаты - остаются на усмотрение сторон. Отсутствие этих условий уже никак не повлияет на действительность договора.

    Однако для отдельных видов договоров все же предусмотрены и другие обязательные условия. Например, согласно Закону РФ от 11 марта 1992 г. N 2487-1 "О частной детективной и охранной деятельности в Российской Федерации" (с изм. и доп. от 21 марта 2002 г., 10 января 2003 г., 6 июня 2005 г., 18 июля 2006 г.), в договоре об оказании охранных услуг должны быть указаны содержание поручения, срок, цена. В ст. 10 ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" содержатся обязательные требования к договору между оценщиком и заказчиком. На это положение необходимо обращать внимание при заключении договоров в сферах деятельности, регулирующихся специальным (отраслевым) законодательством.

    Схожая ситуация возникает при определении условий о качестве услуг. В определенных областях (например, аудиторские, маркетинговые, оценочные услуги) существуют установленные стандарты оказания услуг. При этом исполнитель обязан придерживаться подобного стандарта независимо от того, прописано ли в договоре условие о качестве услуг или нет. В противном случае суд признает данные услуги некачественными. В качестве примера можно привести положения Постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 4 марта 2004 г. N КГ-А41/964-04. Суд отказал в удовлетворении жалобы на действия внешнего управляющего должника, в которой заявитель просил признать его требования в отношении задолженности по договору возмездного оказания услуг, поскольку заявитель не представил доказательств передачи результата работы (аудиторского заключения) должнику; кроме того, подготовленное заявителем аудиторское заключение ни по форме, ни по содержанию не соответствовало правилам (стандартам) аудиторской деятельности (извлечение). Однако если у заказчика есть какие-либо требования или пожелания, которые выходят за рамки отраслевых стандартов, то они обязательно должны оговариваться в договоре. В противном случае они не будут учитываться в случае возникновения спора об оплате работы исполнителя.

    В риелторской деятельности отдельного закона, который бы ее регулировал, вообще не существует. Может, это и способствует более свободному гражданскому обороту, однако риелторская деятельность - это та область отношений, где наиболее часто встречаются мошеннические действия как со стороны самих риелторов и фирм, так и со стороны их клиентов, поэтому определенный закон в данной области все же следует принять.

    Фирмы, приобретающие услуги риелторов, давно привыкли к тому, что без акта сдачи-приемки их нельзя учесть при расчете налога на прибыль. Именно таким до последних пор было требование налоговиков. Но времена меняются: недавно Минфин РФ в своем письме высказал прямо противоположную точку зрения.

Так исторически сложилось, что легального и точного определения понятия "акт сдачи-приемки", которое так часто используется в российском законодательстве, нет. Также отсутствует и утвержденная унифицированная форма. Существуют только лишь примерные формы оформления акта приема-передачи работ (например, примерная форма акта приема-передачи выполненных работ по договору подряда по монтажу оборудования и примерная форма акта приема-передачи работ по подготовке помещения для монтажа оборудования размещаются в базе справочной правовой системы).

    Существуют также рекомендованные к использованию бланки приемки-передачи работ. Они оформляются при осуществлении ремонтных работ или реконструкции основных средств, при выполнении строительно-монтажных работ, а также в том случае, когда между фирмой и клиентом заключается срочный договор.

    Однако на бумажном носителе никак не отражаются отношения по оказанию и принятию услуг между компаниями (организациями). Бухгалтеры соответствующих (заинтересованных) организаций решили, что подтверждением факта оказания-принятия услуги между организациями могут служить соответствующий договор, счет об оплате и т.д. Однако подобное решение не было одобрено сотрудниками налоговых органов. Российские налоговики в подтверждение своей точки зрения приводят положения ст. 313 НК РФ, в которой сказано, что подтверждением данных налогового учета являются первичные учетные документы. Такими документами являются:

1) в сфере торговли - накладная;

2) в сфере услуг - акт.

    Российские сотрудники налоговых органов в дополнение своей точки зрения приводят положения, закрепленные в п. 2 ст. 272 НК РФ. Согласно положениям названной статьи материальные расходы организация принимает на день подписания акта приемки-передачи услуг (работ). А далее наступает цепная реакция: производится аренда помещения, заключается договор комиссии, а следовательно, необходимо представить акт. Если акт отсутствует, значит, и расхода нет, а следовательно, необходимо платить налог на прибыль.

    Любители судебных разбирательств на указанное требование сотрудников налоговых органов не обращают особого внимания, утверждая, что необходимость оформления посреднической услуги актом еще нужно доказать. Некоторые идут на компромисс с налоговиками, зато доставляют неприятности продавцу, по поводу и без такового требуя у него акт. Другие организации делают акты самостоятельно, и поставщику услуг остается только закрепить данный акт своей печатью и (или) подписью.

В настоящее время ни для кого не является секретом, что между сотрудниками налоговых органов и Министерством финансов РФ постоянно возникают дискуссии и споры. Еще одним подтверждением существования названной дискуссии является письмо Департамента налоговой политики Минфина РФ от 30 апреля 2004 г. N 04-02-05/1/33 "О признании в налоговом учете расходов по гражданско-правовым договорам". В нем четко прописана позиция Министерства финансов РФ. Исходя из текста письма, можно сказать, что заказчик услуг имеет право на включение расходов на оплату в налоговую себестоимость без наличия акта. Минфин РФ заявляет, что акт необходимо оставлять только в том случае, если эта обязанность фирмы закреплена в положениях договора.

Следовательно, можно сказать, что посреднические договоры оформляются актами достаточно редко и требования сотрудников налоговых органов по предъявлению акта сдачи-приемки по каждой услуге неправомерны.

    По договору на оказание риелторских услуг одна фирма выполняет для другой какую-то работу, например работу по агентским договорам, поручению. По ее окончании заказчик подписывает акт сдачи-приемки, подтверждая тем самым, что работа закончена.

Т    ак как унифицированной формы акта сдачи-приемки услуги Госкомстат не разработал, этот документ бухгалтер должен составить сам. Федеральный закон от 21 ноября 1996 г. N 129-ФЗ "О бухгалтерском учете" (с изм. и доп. от 23 июля 1998 г., 28 марта, 31 декабря 2002 г., 10 января, 28 мая, 30 июня 2003 г., 3 ноября 2006 г.) этого не запрещает. Главное, чтобы акт содержал все обязательные реквизиты: название, дату, наименование фирмы, количество, сумму и т.д. (п. 2 ст. 9 ФЗ "О бухгалтерском учете").

    Первичные учетные документы принимаются к учету, если они составлены по форме, содержащейся в альбомах унифицированных форм первичной учетной документации, а документы, форма которых не предусмотрена в этих альбомах, должны содержать следующие обязательные реквизиты:

1) наименование документа;

2) дату составления документа;

3) наименование организации, от имени которой составлен документ;

4) содержание хозяйственной операции;

5) измерители хозяйственной операции в натуральном и денежном выражении;

6) наименование должностей лиц, ответственных за совершение хозяйственной операции и правильность ее оформления;

7) личные подписи указанных лиц (п. 2 ст. 9 ФЗ "О бухгалтерском учете").

    Разработанные фирмой бланки нужно перечислить в ее учетной политике. В приложении к этому документу нужно включить сами эти формы.

    Как правильно отмечено в статье "Вопросы оформления акта на выполненные работы, оказанные услуги" И.В. Березкина, опубликованной в журнале "Консультант бухгалтера", N 8, 2004 г., целый ряд заключаемых организацией договоров на выполнение работ и (или) оказание услуг (как в пользу организации, так и самой организацией для нужд сторонних лиц) предусматривает собой необходимость составления двусторонних (в ряде случаев трехсторонних и большего числа сторон) актов приемки выполненных работ (оказанных услуг). Особенно часто это бывает в том случае, когда риелторская фирма оказывает услуги комиссии, агентирования, поручительства.         Именно оформление, подписание (утверждение) данных актов свидетельствует о том, что предусмотренные договором работы (услуги) или же их часть выполнены с вытекающими отсюда последствиями.

    Кроме того, следует признать, что акты выполненных работ (оказанных услуг) являются наиболее распространенными документами, что само собой уже указывает на значимость материала данной публикации.

    Некоторые же отношения сторон согласно заключенным договорам вообще могут быть подтверждены исключительно двусторонними актами (в частности, выполнение работ по договору комиссии, оказание возмездных услуг, агентирования и т.п.).

    Правильное оформление указанных актов требуется как законодательством о бухгалтерском учете, так и особенно налоговым законодательством РФ. Если же акты будут оформлены с нарушением предъявляемых к ним требований, то налоговые органы могут предъявить к организации штрафные санкции в связи с непринятием соответствующих расходов в целях налогообложения по налогу на прибыль или же в связи с привлечением организации к установленной законодательством ответственности.

    Акты выполненных работ (оказанных услуг) в полной мере относятся к первичным учетным документам, которые могут оформляться на типовых бланках или же на бланках, оформленных с соблюдением требований ст. 9 ФЗ "О бухгалтерском учете".

    Если используемая организацией форма акта не включена в альбомы унифицированных форм первичной учетной документации, то она должна содержать обязательные реквизиты, указанные в п. 2 ст. 9 ФЗ "О бухгалтерском учете".

    Альбомы унифицированных форм первичной учетной документации утверждаются в установленном порядке Госкомстатом РФ. Если организацией используются утвержденные форматы бланков актов, то она должна оформлять их в соответствии с указаниями по оформлению. При этом согласно Постановлению Госкомстата России от 24 марта 1999 г. N 20 "Об утверждении Порядка применения унифицированных форм первичной учетной документации" допускается изменять форматы утвержденных бланков, вводя дополнительные реквизиты (не исключая утвержденных), расширять и сужать графы и строки с учетом значимости показателей, включать дополнительные строки (включая свободные) и вкладные листы для удобства размещения и обработки необходимой информации.

    Любые изменения утвержденных в установленном порядке форматов бланков должны быть оговорены в утвержденной организацией учетной политике для целей бухгалтерского учета. Это может быть реализовано, в частности, путем приложения к учетной политике измененных унифицированных форм первичной учетной документации.

    Если организация применяет самостоятельно разработанные формы актов (не содержащиеся в альбомах унифицированных форм первичной учетной документации), то прежде всего она должна разработать для использования типовые формы, имеющие все предусмотренные ст. 9 ФЗ "О бухгалтерском учете" реквизиты. Для применения таких форм они должны быть объявлены учетной политикой организации (например, включены в приложения к ней).

    В отдельных случаях организация вынуждена отражать в бухгалтерском учете хозяйственные операции, которые подтверждаются актами, оформленными контрагентами.     Если такие акты оформлены на бланке, содержащемся в альбомах унифицированной первичной документации, то достаточно сравнить бланк с законодательно утвержденным на предмет наличия всех предусмотренных реквизитов. Если же сторонняя организация использует самостоятельно разработанные формы актов, то организацией должна быть обеспечена проверка используемого в расчетах документа на предмет наличия обязательных реквизитов, указанных в статье 9 ФЗ "О бухгалтерском учете" <29>.

--------------------------------

<29> Березкин И.В. Вопросы оформления акта на выполненные работы, оказанные услуги // Консультант бухгалтера. 2004. Август. N 8.

    На практике очень распространены случаи, когда для отражения каких-либо расходов в бухгалтерском и налоговом учете организация вынуждена оформлять односторонние акты, подтверждающие факт выполнения работ (оказания услуг), т.е. без отражения в них реквизитов о сдаче работ (услуг) со стороны исполнителя. Как правило, такие акты составляются комиссионно, т.е. с привлечением определенного круга должностных лиц организации, включая специалистов по предмету выполненных работ (оказанных услуг).

    Такие односторонние акты составляются, например, в обоснование произведенных расходов на оплату услуг связи (Интернет, мобильная связь) и в полной мере имеют юридическую силу, так как в отдельных случаях подтвердить экономическую обоснованность расходов невозможно <30>.

--------------------------------

<30> Там же.

    С точки зрения налогового законодательства в акте выполненных работ должны учитываться положения, закрепленные в ст. 252 НК РФ, согласно которой принимаемые в целях налогообложения по налогу на прибыль расходы должны быть обоснованны и документально подтверждены.

    В соответствии с п. 1 ст. 252 НК РФ под обоснованными расходами понимаются экономически оправданные затраты, оценка которых выражена в денежной форме, а под документально подтвержденными расходами - затраты, подтвержденные документами, оформленными в соответствии с законодательством РФ.

    Экономически оправданные расходы - это затраты, обусловленные целью получения дохода, которые соответствуют принципу рациональности и обычаям делового оборота.

    Согласно положениям письма Управления Министерства Российской Федерации по налогам и сборам по г. Москве от 1 апреля 2004 г. N 26-12/22902 "О налоге на прибыль", порядок оформления документов должен быть предусмотрен нормативными правовыми актами соответствующих органов исполнительной власти, которым в соответствии с законодательством РФ предоставлено право утверждать порядок составления и формы первичных документов, которыми оформляются хозяйственные операции.

    Можно предположить, что для целей налогообложения следует принимать первичные учетные документы, аналогичные тем, которые принимаются в бухгалтерском учете, в соответствии с положениями ФЗ "О бухгалтерском учете". Одновременно с этим нужно помнить, что согласно положениям ст. 313 НК РФ подтверждением данных налогового учета могут являться бухгалтерские справки.

    Отсутствие признаваемых таковыми первичных документов (к которым в том числе относится акт приемки работ, услуг) в соответствии со ст. 120 НК РФ отнесено к грубому нарушению правил учета доходов и расходов и объектов налогообложения, что влечет за собой наложение штрафа в размере 5000 рублей. Если же такие деяния совершены в течение более одного налогового периода, то штраф составляет уже 15000 рублей, а если деяния повлекли за собой занижение налоговой базы, то штраф составит 10% от суммы неуплаченного налога, но не менее 15000 рублей.

    Следует помнить, что отсутствие счетов-фактур или регистров бухгалтерского учета будет являться грубым нарушением правил учета доходов и расходов и объектов налогообложения. К подобным нарушениям также относят: систематическое несвоевременное либо неверное отражение на счетах бухгалтерского учета и в отчетности хозяйственных операций, денежных средств, материальных ценностей, нематериальных активов и финансовых вложений организации.

    За отсутствие или неправильное хранение первичных учетных документов может наступить административная ответственность, предусмотренная ст. 15.11 КоАП РФ. Это нарушение влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от 2000 до 3000 рублей.

    В оформляемых актах выполненных работ (оказанных услуг) в первую очередь должны быть учтены положения законодательства РФ о налогах и сборах, которые позволяют принять определенные расходы в уменьшение налоговой базы по налогу на прибыль. Следует помнить, что услуги, в отличие от работ, которые могут быть проверены на предмет их наличия и соответствия договору или акту, не имеют материального выражения результата, а потому должны более подробно раскрываться и обосновываться.

    В актах в первую очередь фиксируется выполнение исполнителем обязательств по договору, заключенному между сторонами. Чаще всего именно этот факт обязывает заказчика оплатить услуги риелтора.

    В том случае, если из условий заключенного договора обязанность оплатить оказанные услуги возникает в момент выставления счета или подписания акта, то датой признания расходов будет признаваться именно дата выставления соответствующего счета или подписания акта. Следовательно, при применении метода начисления расходы на оплату риелторских услуг будут относиться к налоговому периоду, в котором возникла обязанность оплатить соответствующие услуги.

    При оформлении актов, подтверждающих произведенные расходы на рекламу, организации должны учитывать положения ст. 264 НК РФ. Рекламу риелторская фирма может давать (оказывать для клиента такую услугу), например, при продаже квартир клиента во вновь построенном и сданном в эксплуатацию жилом доме. Для клиентов - физических лиц риелтор может давать объявления в газеты и т.д., однако рекламой они являться не будут. Согласно подп. 28 п. 1 ст. 264 НК РФ к уменьшающим налоговую базу по налогу на прибыль расходам относятся расходы на рекламу производимых (приобретенных) и (или) реализуемых товаров (работ, услуг), деятельности организации, товарного знака и знака обслуживания, включая участие в выставках и ярмарках, но с учетом положений п. 4 ст. 264 НК РФ.

    К рекламным расходам, признаваемым в целях налогообложения по налогу на прибыль, согласно положениям ст. 264 НК РФ относятся:

1) расходы на рекламные мероприятия через средства массовой информации (в том числе объявления в печати, передача по радио и телевидению) и телекоммуникационные сети;

2) расходы на световую и иную наружную рекламу, включая изготовление рекламных стендов и рекламных щитов;

3) расходы на участие в выставках, ярмарках, экспозициях, на оформление витрин, выставок-продаж, комнат образцов и демонстрационных залов, изготовление рекламных брошюр и каталогов, содержащих информацию о реализуемых товарах, выполняемых работах, оказываемых услугах, товарных знаках и знаках обслуживания и (или) о самой организации, на уценку товаров, полностью или частично потерявших свои первоначальные качества при экспонировании.

    Все указанные расходы принимаются в целях налогообложения в полном размере.

    Расходы же на приобретение (изготовление) призов, вручаемых победителям розыгрышей таких призов во время проведения массовых рекламных кампаний, а также расходы на иные виды рекламы, не указанные выше, осуществленные организацией в течение отчетного (налогового) периода, для целей налогообложения признаются в размере, не превышающем 1% выручки от реализации, принимаемой в целях налогообложения <31>.

--------------------------------

<31> Мурзин В.В. Комментарий к Приказу МНС России от 11.11.2003 N БГ-3-02/614 "Об утверждении формы декларации по налогу на прибыль организаций". Комментарий к особенностям составления декларации за 2004 год // Налоговый вестник: комментарии к нормативным документам для бухгалтеров. 2005. Февраль. N 2.

    Помимо этого, расходы на рекламу, которые принимаются в целях налогообложения, должны полностью соответствовать понятию рекламы, закрепленному в ст. 3 ФЗ "О рекламе".

    Акт приемки работ (услуг), связанных с рекламой, полностью относится к документу, которым организации, осуществляющие рекламу, могут подтверждать ее в целях налогообложения. Однако в названном акте обязательно должны содержаться указания на то, что произведенные расходы непосредственно связаны с осуществляемой организацией производственной деятельностью и имеют своей целью формирование либо поддержание интереса к организации-заказчику или ее деятельности.

    Если у организации возникает необходимость оформить актом услуги, связанные с подготовкой и переподготовкой кадров, то следует обратить внимание на положения п. 3 ст. 264 НК РФ.

    Для осуществления целей налогообложения расходы, которые связаны с подготовкой и переподготовкой кадров организации, могут приниматься исключительно в строгом соответствии с заключенными договорами с образовательными учреждениями и при выполнении определенных условий. К таким условиям можно отнести следующие:

1) соответствующие услуги оказываются российскими образовательными учреждениями, получившими государственную аккредитацию (имеющими соответствующую лицензию), либо иностранными образовательными учреждениями, имеющими соответствующий статус;

2) подготовку (переподготовку) проходят работники налогоплательщика, состоящие в штате;

3) программа подготовки (переподготовки) способствует повышению квалификации и более эффективному использованию подготавливаемого или переподготавливаемого специалиста в этой организации в рамках деятельности организации <32>.

--------------------------------

<32> Досье на проект Федерального закона N 368913-3 "О внесении изменения в статью 264 части второй Налогового кодекса Российской Федерации" (в части изменения порядка отнесения расходов налогоплательщика к расходам на подготовку и переподготовку кадров) (внесен Новгородской областной Думой) (снят с рассмотрения).

    Не принимаются для целей налогообложения расходы, связанные с организацией развлечения, отдыха или лечения, а также расходы, связанные с обеспечением содержания образовательных учреждений или оказанием этим учреждениям бесплатных услуг, с оплатой обучения в специальных учебных заведениях работников при получении специального образования.

    В случаях, если речь идет о направлении сотрудников на курсы повышения квалификации, для признания расходов обоснованными, т.е. подлежащими отнесению в уменьшение налоговой базы по налогу на прибыль, рекомендуется оформлять определенный ряд документов, к которым можно отнести:

1) приказ руководителя соответствующей организации (учреждения) либо другого полномочного лица о направлении конкретного работника на обучение или переобучение с обязательным указанием причины (к примеру, для повышения квалификации т.д.);

2) договор с соответствующим учебным заведением. К договору прилагается программа обучения. Также указывается документ, который работник получит после прохождения учебных курсов (сертификат, диплом и т.д.). К договору с учебным заведением также прилагается акт оказанных услуг и счет (счет-фактура) учебного заведения.

    В акте необходимо указывать:

1) перечень сотрудников организации, уже прошедших обучение;

2) программу обучения. В программе обучения работников указывается продолжительность данного обучения, специализация работника и т.д.;

3) причину прохождения обучения (например, производственная необходимость повышения уровня квалификации работника);

4) перечень и наименование документов, которые выдаются работникам после прохождения обучения (диплом, свидетельство, сертификат и т.д.).

    Еще должны быть указаны реквизиты документов, которые подтверждают государственную аккредитацию соответствующего учебного заведения, его лицензию. При этом согласно положениям письма Департамента налоговой политики Минфина РФ от 12 марта 2003 г. N 04-02-03/29 о расходах на подготовку и переподготовку кадров, представительских расходах, решающее значение имеет наличие у учебного заведения лицензии (а не государственной аккредитации).

    При оплате услуг по участию сотрудников организации (учреждения) в каких-либо семинарах оплата, как и при обеспечении подготовки и переподготовки кадров, осуществляется при наличии у обучающей организации лицензии на право ведения образовательной деятельности. В случае отсутствия лицензии оказываемые организацией услуги следует относить не к обучающим, а к консультационным. Эти услуги тоже принимаются для целей налогообложения, но на другом основании, а именно в соответствии с положениями подп. 15 п. 1 ст. 264 НК РФ. Акты оказанных услуг в данных случаях, естественно, должны быть различными.

    В первом случае речь в актах должна идти об учебном семинаре с обязательным указанием его программы, причины прохождения обучения. А во втором случае говорить нужно о семинаре консультационного характера, с обязательным указанием его предмета, а также непосредственной и практической цели проводимой консультации.

    При документальном оформлении расходов на оплату услуг кадровых агентств необходимо учитывать положения подп. 8 п. 1 ст. 264 НК РФ.

    Хотя для целей налогообложения по налогу на прибыль в полной мере и принимаются расходы по осуществлению набора персонала, в том числе и расходы на услуги специальных организаций (учреждений) по набору персонала, названные расходы не могут признаваться экономически оправданными в случае, если фактически набор персонала не был проведен.

    Следовательно, для принятия расходов для целей налогообложения по налогу на прибыль в акте должны быть указаны ссылки на договора с отобранными кандидатами на соответствующую должность.

    Для оформления расходов на оплату услуг охранных организаций (предприятий) нужно, чтобы у сторон был в наличии оформленный в письменном виде договор на оказание соответствующих услуг. В данном договоре должны быть отражены сведения о договаривающихся сторонах, в том числе номер и дата выдачи лицензии, содержание поручения, срок его выполнения, ориентировочная сумма денежных расходов и гонорара за услуги, меры ответственности сторон, дата заключения договора (ст. 9 Закона РФ "О частной детективной и охранной деятельности в Российской Федерации").

    В названном договоре должна присутствовать обязанность охранной организации представлять клиенту письменный отчет о результатах работы, которую она проделала.     Данный отчет должен содержать ответы на основные вопросы, представляющие интерес для клиента в соответствии с требованиями заключенного между сторонами договора. К этому отчету должен прилагаться уточненный расчет гонорара, а также расходов, производимых охранным предприятием при выполнении заказа данного клиента.

    Отчет может оформляться в форме двустороннего акта между заказчиком (клиентом охранной организации) и исполнителем (самой охранной организацией). В отчете в обязательном порядке должны быть указаны:

1) перечень объектов, подлежащих охране (с обязательным указанием адресов охраняемых объектов и размеров охраняемых территорий), и иных оказываемых услуг (только так можно подтвердить взаимосвязь расходов с производственной деятельностью организации);

2) стоимость оказываемых услуг;

3) период выполнения оказываемых услуг;

4) сведения о реквизитах лицензии охранного предприятия.

    При оказании фирмой риелторских услуг сама фирма нуждается в ряде других услуг, которые необходимы ей для нормального функционирования. Возможно, что риелторская фирма (если она достаточно большая) будет содержать в своем штате сотрудника-юрисконсульта. Однако возможна и ситуация, когда риелторской фирме (где работают два-три риелтора) не потребуется юрисконсульт на постоянной основе, в таком случае потребность в юридических услугах будет возникать время от времени и риелторская фирма может просто самостоятельно время от времени обращаться в другую (юридическую) фирму за оказанием первой правовой помощи.

    В соответствии с п. 10 раздела 5.4 ранее действовавших Методических рекомендаций по применению главы 25 НК РФ можно сказать, что при списании на расходы оказанных организации юридических услуг оформляемый акт может содержать ссылки на такие услуги, как правовое консультирование по всем отраслям права; правовая работа по обеспечению хозяйственной и иной деятельности организации; представительство в судебных и других органах; правовая экспертиза учредительных и иных документов юридических лиц; составление заявлений, договоров, исков, соглашений, контрактов, претензий и других документов, имеющих юридический характер; подбор и систематизация нормативных актов, составление справочников по юридическим вопросам и т.д.

    Наравне с расходами на оплату юридических услуг в целях налогообложения по налогу на прибыль принимаются также расходы на информационные, консультационные и иные аналогичные услуги (подп. 14, 15 п. 1 ст. 264 НК РФ), аудиторские услуги, услуги по управлению организацией или отдельными ее подразделениями, услуги по предоставлению работников (технического и управленческого персонала) сторонними организациями для участия в производственном процессе, управлении производством либо для выполнения иных функций, связанных с производством и (или) реализацией (подп. 17 - 19 п. 1 ст. 264 НК РФ), расходы на текущее изучение (исследование) конъюнктуры рынка, сбор информации, непосредственно связанной с производством и реализацией товаров (работ, услуг) (подп. 27 п. 1 ст. 264 НК РФ), расходы на услуги по ведению бухгалтерского учета, оказываемые сторонними организациями или индивидуальными предпринимателями (подп. 36 п. 1 ст. 264 НК РФ).

    При осуществлении подтверждения указанных расходов соответствующими документами в издаваемых актах в обязательном порядке нужно указывать непосредственную взаимосвязь данных расходов с производственной деятельностью организации. Также можно порекомендовать максимально широко раскрывать перечень оплачиваемых расходов и стараться избегать таких общих фраз, как "юридические или информационные услуги, оказываемые нашей фирмой".

    Следовательно, необходимо учитывать положения о том, что, если консультационные, юридические, нотариальные и другие услуги непосредственно связаны с приобретением соответствующей организацией имущественных ценностей, они должны включаться в первоначальную стоимость указанного имущества для целей бухгалтерского и налогового учета.

    Такие требования в части объектов основных средств содержатся в п. 8 ПБУ 6/01 "Учет основных средств", утвержденных Приказом Минфина РФ от 30 марта 2001 г. N 26н (с изм. и доп. от 18 мая 2002 г., 12 декабря 2005 г., 18 сентября, 27 ноября 2006 г.), в части материально-производственных запасов - в п. 6 ПБУ 5/01 "Учет материально-производственных запасов", утвержденных Приказом Минфина РФ от 9 июня 2001 г. N 44н (с изм. и доп. от 27 ноября 2006 г.), в части нематериальных активов - в п. 6 ПБУ 14/2000 "Учет нематериальных активов", утвержденных Приказом Минфина РФ от 16 октября 2000 г. N 91н (с изм. и доп. от 27 ноября 2006 г.).

Если обращаться к вопросам налогообложения, то положения о порядке определения стоимости амортизируемого имущества содержатся в ст. 257 НК РФ.

    Расходы на оплату каких-либо услуг, которые оказываются сторонними организациями при приобретении имущества, не могут приниматься одновременно для целей налогообложения по налогу на прибыль.

    В процессе отражения расходов на оплату аудиторских услуг организации должны действовать в соответствии с определенными нормами законодательства РФ.

На сегодняшний момент правовая регламентация аудита производится на основании ФЗ "Об аудиторской деятельности".

Если организация в обязательном порядке проводит аудит в соответствии с требованиями законодательства, то в качестве исполнителя могут выступать только аудиторские организации (п. 2 ст. 7 ФЗ "Об аудиторской деятельности"), а индивидуальные аудиторы не могут быть привлечены для этих целей. При проведении обязательного аудита в организациях, в уставных (складочных) капиталах которых доля государственной собственности или собственности субъекта РФ составляет не менее 25%, заключение договоров оказания аудиторских услуг должно осуществляться по итогам проведения открытого конкурса в порядке, установленном Постановлением Правительства РФ от 30 ноября 2005 г. N 706 "О мерах по обеспечению проведения обязательного аудита".

    Аудиторская организация (исполнитель) в обязательном порядке должна иметь специальное разрешение на осуществление аудиторской деятельности - лицензию.

В качестве обоснования произведенных расходов организация должна располагать договором на оказание аудиторских услуг; выданным аудиторской организацией заключением (оформляется в соответствии с федеральным стандартом N 6 "Аудиторское заключение по финансовой (бухгалтерской) отчетности", утвержденным    Постановлением Правительства РФ от 23 сентября 2002 г. N 696 "Об утверждении федеральных правил (стандартов) аудиторской деятельности" (с изм. и доп. от 4 июля 2003 г., 7 октября 2004 г., 16 апреля 2005 г., 25 августа 2006 г.), а также оформленным сторонами актом оказанных услуг.

    При разработке универсальной формы акта необходимо учитывать некоторые важные моменты.

    В первую очередь акт должен содержать в себе все необходимые реквизиты, которые предусмотрены положениями, закрепленными в ст. 9 ФЗ "О бухгалтерском учете". В акте также должны содержаться и другие необходимые реквизиты. Так, к примеру, акт должен содержать указание на дату фактического принятия работ, которая может отличаться от даты оформления самого акта непосредственно. Следует отметить, что гарантийный срок на выполненные работы начинает исчисляться с даты непосредственной приемки работ.

    Необходимость скрепления актов определенными печатями устанавливается и подтверждается положениями договора или соглашения, заключенного между сторонами.

Если данный вопрос специально не регламентируется договором, то существует возможность непроставления печатей (например, положения письма Госналогинспекции по г. Москве от 10 февраля 1995 г. N 11-13/2072 "О первичных документах по отражению хозяйственных операций"). Если существует необходимость в специальном порядке подтвердить легитимность документов, то по договоренности сторон в акте может предусматриваться такой реквизит, как мастичная печать, которая проставляется каждой из сторон.

    Примерная форма акта выполненных работ, используемого в случаях, когда другая форма четко не определена нормативно-правовыми актами, может быть такой, какая приводится нами в Приложении N 2 к настоящему вопросу.

   

 

 

 

    Обратимся еще к одному вопросу деятельности риелторских фирм. С отдельными физическими лицами в соответствии с положениями Трудового кодекса Российской Федерации от 30 декабря 2001 г. N 197-ФЗ (ТК РФ) (с изм. и доп. от 24, 25 июля 2002 г., 30 июня 2003 г., 27 апреля, 22 августа, 29 декабря 2004 г., 9 мая 2005 г., 30 июня, 18, 30 декабря 2006 г.) могут заключаться срочные трудовые договоры, предусматривающие собой выполнение определенной работы. В принципе в практике оказания риелторских услуг такое мало применяется, но все же возможно. Например, ввиду экономической целесообразности владелец риелторской фирмы не желает заключать бессрочные трудовые договоры и заключает с каждым риелтором трудовой договор сроком на 1 год. После окончания выполнения работы трудовой договор можно считать прекратившим действие, но только в том случае, если стороны данного договора выполнили все иные условия, предусмотренные положениями данного договора, либо не пришли к соглашению о продлении этого трудового договора.

    Окончание работ, которые были поручены конкретному работнику по заключенному с ним срочному трудовому договору, подтверждается оформлением соответствующего акта, а именно акта о приемке работ, выполненных по срочному трудовому договору, заключенному на время выполнения определенной работы. Форма данного акта (форма N Т-73) законодательно закреплена в Постановлении Госкомстата РФ от 5 января 2004 г. N 1 "Об утверждении унифицированных форм первичной учетной документации по учету труда и его оплаты".

Акт может быть оформлен для окончательного либо поэтапного расчета по трудовому договору, который был заключен между сторонами.

В данном акте должны приводиться:

1) наименование выполненных работ;

2) стоимость выполненных работ, в соответствии с положениями заключенного между сторонами договора;

3) сумма, которая причитается к выплате;

4) заключение о качестве выполненных работ;

5) заключение об объеме и уровне выполненных работ.

    Все указанные сведения приводятся со ссылкой на трудовой договор, который был заключен между сторонами.

    Оформленный акт должен быть подписан работником и представителем работодателя, руководителем определенного структурного подразделения, главным бухгалтером.    Акт должен быть утвержден руководителем соответствующей организации либо другим уполномоченным лицом.

    Если с физическим лицом заключен гражданско-правовой или авторский договор, предусматривающий выполнение работ или оказание услуг, то результаты этой деятельности тоже могут подтверждаться составлением соответствующего акта.

    В этом случае оформленный первичный документ должен содержать в себе все необходимые реквизиты, которые установлены ст. 9 Федерального закона "О бухгалтерском учете".

    Следует отметить, что с учетом норм налогового законодательства форма акта должна содержать реквизиты о месте постоянного либо временного проживания физического лица, которое является исполнителем по договору, а значит, получателем сумм доходов; реквизиты о документе, который удостоверяет личность исполнителя.

    Обусловлены такие рекомендации положениями ст. 230 НК РФ, согласно которой организации обязаны представлять в налоговый орган по месту своего учета сведения о доходах физических лиц за соответствующий календарный год и суммах начисленных и удержанных налогов. Такие сведения представляются один раз в год не позднее 1 апреля года, следующего за истекшим календарным годом, по форме N 2-НДФЛ "Справка о доходах физического лица за 2003 год" (Приказ МНС РФ от 31 октября 2003 г. N БГ-3-04/583 "Об утверждении форм отчетности по налогу на доходы физических лиц за 2003 год").

    Если на дату подписания заключенного договора с физическим лицом он не может документально подтвердить свое пребывание на территории РФ в течение 183 календарных дней и более в течение текущего календарного года, он не может считаться налоговым резидентом РФ, а потому начисленные в его пользу доходы должны облагаться налогом на доходы физических лиц по ставке 30% (п. 3 ст. 224 НК РФ). По истечении 183 календарных дней пребывания на территории РФ в текущем году получатель доходов может быть признан налоговым резидентом РФ с налогообложением выплачиваемых доходов по ставке 13%, а также с перерасчетом ранее начисленных доходов по указанной ставке.

    Если физическим лицом, с которым заключен договор, будут предъявлены документы, подтверждающие тот факт, что он является резидентом государства, с которым РФ заключен договор (соглашение) об избежании двойного налогообложения, в установленном порядке рассмотренный налоговыми органами РФ, оно может быть освобождено от уплаты налога вовсе.

    Страховые взносы и единый социальный налог начисляются и оплачиваются с сумм по договорам на выполнение работ (оказание услуг). С данной суммы оплачиваются и страховые взносы на пенсионное страхование, а также на страхование от несчастных случаев на производстве и профессиональных заболеваний.

    Объект налогообложения по единому социальному налогу согласно п. 1 ст. 236 НК РФ составляют выплаты, начисленные в пользу физических лиц по трудовым и гражданско-правовым договорам, предметом которых является выполнение работ, оказание услуг, а также по авторским договорам.

    Не начисляется единый социальный налог на выплаты в пользу физических лиц, являющихся индивидуальными предпринимателями, а в его части, отчисляемой в Фонд социального страхования (4%), - также и на выплаты по договорам гражданско-правового характера и авторским договорам (п. 3 ст. 238 НК РФ).

Расходы на обязательное пенсионное страхование начисляются и оплачиваются в аналогичном порядке, что предусмотрено п. 2 ст. 10 Федерального закона от 15 декабря 2001 г. N 167-ФЗ "Об обязательном пенсионном страховании в Российской Федерации" (с изм. и доп. от 29 мая, 31 декабря 2002 г., 23 декабря 2003 г., 29 июня, 20 июля, 2, 28 декабря 2004 г., 4 ноября 2005 г., 2 февраля, 27 июля 2006 г.).

    Страховые взносы на обязательное страхование от несчастных случаев на производстве и профессиональных заболеваний оплачиваются на основании п. 3 Правил начисления, учета и расходования средств на осуществление обязательного социального страхования от несчастных случаев на производстве и профессиональных заболеваний (утверждены Постановлением Правительства РФ от 2 марта 2000 г. N 184 "Об утверждении Правил начисления, учета и расходования средств на осуществление обязательного социального страхования от несчастных случаев на производстве и профессиональных заболеваний" (с изм. и доп. от 11 декабря 2003 г., 11 апреля 2005 г.)) начисляются на оплату труда (доход) работников по трудовому договору, а также на вознаграждение по гражданско-правовому договору, если только данным договором специально оговорена обязанность организации начислять страховые взносы.

    Доходы и расходы применительно к рассматриваемому налогу применяются в зависимости от метода, который приняла и зафиксировала в своей учетной политике соответствующая организация.

    Если организация применяет метод исчисления налоговой базы по налогу на прибыль по начислению, то доходы согласно ст. 271 НК РФ будут признаны в том отчетном (налоговом) периоде, в котором они имели место, независимо от фактического поступления денежных средств, иного имущества (работ, услуг) и (или) имущественных прав.

Чаще всего в том случае, если организация учитывает доходы от реализации работ или услуг, датой получения такого дохода будет являться день передачи соответствующих работ или услуг.

    При рассмотрении данного вопроса полезно будет обратиться к письму Управления МНС по г. Москве от 20 августа 2002 г. N 26-12/38321, в котором говорится: "...учитывая тот факт, что акт выполненных работ подтверждает объем, стоимость выполненных работ и услуг, а дата подписания акта приема-передачи заказчиком является датой передачи этих работ (услуг), т.е. датой реализации выполненных работ, оказанных услуг, доход от реализации для целей налогообложения по налогу на прибыль должен быть учтен при формировании налоговой базы по методу начисления именно в момент подписания акта приемки-сдачи выполненных работ (оказанных услуг) независимо от даты фактического поступления денежных средств".

    Если организация производит признание расходов по методу начисления, то расходы согласно ст. 272 НК РФ будут приниматься в уменьшение налоговой базы по налогу на прибыль в том отчетном (налоговом) периоде, в котором они имели место, независимо от фактического поступления денежных средств, иной формы их оплаты.

Следовательно, расходы на оплату организациям за выполненные (оказанные) ими работы (услуги) будут признаваться в целях налогообложения по дате предъявления организации документов, которые служат основанием для произведения расчетов, но с учетом положений заключенных между сторонами договоров. Если, например, работы (услуги) в соответствии с условием заключенного договора выполнены в декабре отчетного года, а документ оформлен в январе следующего за отчетным года, то расходы на оплату выполненных работ (услуг) должны быть отнесены в уменьшение налоговой базы по налогу на прибыль за декабрь отчетного года <33>.

--------------------------------

<33> Березкин И.В. Порядок признания в целях налогообложения доходов (расходов) по оформляемым актами работам (услугам) // Консультант бухгалтера. 2004. Август. N 8.

    Расходы организаций по оплате выполненных работ или оказанных услуг, согласно ст. 318 НК РФ, относятся к косвенным расходам, которые полностью уменьшают доходы отчетного налогового периода в целях налогообложения.

 

 







Рейтинг@Mail.ru
eXTReMe Tracker









Список терминов
определений
и понятий


Народная БД ПРАВДОМ