АВЕНЮ


Главная "Авеню" >> Электронная библиотека

 

СПРАВОЧНИК РИЕЛТОРА
А.А. БАТЯЕВ, И.А. ДУБРОВСКАЯ

Глава 1. Правовое регулирование риелторских услуг

1.1. Характеристика рынка риелторских услуг в нашей стране

1.2. Приглашение к сотрудничеству на рынке недвижимости. "Я в риелторы пошел..."

1.3. Профессионал на рынке недвижимости - с чего начать? Аттестация в качестве специалиста

1.4. Профессиональное обучение

1.5. Услуги риелторских фирм

1.5.1. Риелтор, брокер, агент по недвижимости или поверенный

1.5.2. Права и обязанности потребителя риелторских услуг

1.5.3. Особенности некоторых видов деятельности риелторов

Образцы документов по переводу жилого помещения в нежилое

Приложение N 1. Форма заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения (утв. Постановлением Правительства РФ от 28.04.2005 N 266)

Приложение N 2. Форма документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения (утв. Постановлением Правительства РФ от 28.04.2005 N 266)

Приложение N 3. Форма уведомления о переводе (отказе в переводе) жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение

Глава 2. Вопросы бухгалтерского учета и налогообложения услуг риелторских фирм

2.1. Налогообложение и бухгалтерское оформление договора возмездного оказания услуг

Приложение N 1. Договор на оказание риелторских услуг N 124/ОК

Приложение N 2. Образцы актов на выполненные работы

Акт о выполненных работах (оказанных услугах)

Акт приемки-сдачи работ по договору на оказание риелторских услуг

2.2. Уступка доли в жилищном строительстве

2.3. Бухгалтерский учет и налогообложение при купле-продаже объектов недвижимого имущества

2.4. Налог на прибыль

2.5. Единый социальный налог и НДС

2.6. Упрощенная система налогообложения

Глава 3. Договорные основы риелторской деятельности

3.1.Пре доставление риелторских услуг

3.2. Сведения и условия, обязательные для включения в договор об оказании риелторских услуг

3.3. Участие в исполнении договора с потребителем риелторских услуг двух и более риелторов

3.4. Передача риелтором прав и обязанностей по договору

Глава 4. Судебная практика по некоторым вопросам деятельности риелторских фирм

4.1. Практика разрешения судами споров по вопросам договоров комиссии, поручения, агентирования

4.2. Практика суда по вопросам уплаты подоходного налога

4.3. Нарушение антимонопольного законодательства

4.4. Деятельность риелторов по переводу жилых помещений в нежилые

4.5. Судебная защита прав риелтора и клиента

Глава 5. Участие риелтора в государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом

Глава 6. Рынок и риелторская деятельность

6.1. Способы приобретения жилья

6.2. Приобретение квартир по договору долевого участия в строительстве и их реализация

Договор о долевом участии в строительстве жилого дома

6.3. Уступка доли инвестирования строительства квартир физическим или юридическим лицам и уступка права требования квартир, основанная на договоре долевого участия в строительстве жилого дома

6.4. Приобретение квартир по договору купли-продажи и их реализация

6.5. Реализация квартир по договорам комиссии и поручения

6.6. Правовые основы сделок с жилищными объектами и правами на них

6.7. Расчеты с иностранными юридическими лицами по сделкам с недвижимостью

Библиография

 



Последние новости сайта
2016-12-02    Федеральный закон от 30.11.2016 N 402-ФЗ О внесении изменения в статью 333.35 части второй Налогового кодекса Российской Федерации
C 1 января 2017 года Размеры государственной пошлины, установленные настоящей главой за совершение юридически значимых действий в отношении физических лиц, применяются с учетом коэффициента 0,7 в случае подачи заявления о совершении указанных юридически значимых действий и уплаты соответствующей государственной пошлины с использованием единого портала государственных и муниципальных услуг, региональных порталов государственных и муниципальных услуг и иных порталов, интегрированных с единой системой идентификации и аутентификации."

Все новости

Сведения и условия, обязательные для включения в договор об оказании риелторских услуг авеню,av-ue.ru. СПРАВОЧНИК ДЛЯ РИЕЛТОРА.

Главная "Авеню" >> Электронная библиотека >>  Справочник риэлтора

Глава 3. ДОГОВОРНЫЕ ОСНОВЫ РИЕЛТОРСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

доп.см. "Риэлтерские технологии"

3.2. Сведения и условия, обязательные для включения в договор об оказании риелторских услуг

Согласно ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Стороны могут заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора. В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой (ст. 421 ГК РФ).

Предоставление риелтором услуг юридическим и физическим лицам осуществляется на основании заключаемых между ними письменных договоров, условия которых должны соответствовать условиям соответствующих видов договоров, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

В ходе оказания риелторских услуг риелторские фирмы заключают различные договоры. Это могут быть договоры возмездного оказания услуг (глава 39 ГК РФ), договор агентирования (глава 52 ГК РФ), соответственно существенные условия договора оказания риелторских услуг будут зависеть от содержания существенных условий указанных выше договоров.

Законодательство РФ не содержит требований относительно формы договора по оказанию риелторских услуг, поэтому в данном случае следует применять общие положения гражданского законодательства относительно формы сделок. Исходя из главы 9, § 1 (понятие, виды и форма сделок) ГК РФ, можно прийти к выводу, что договоры на оказание риелторских услуг должны совершаться в письменной форме.

Гражданское законодательство также не содержит требований относительно обязательных условий договора по оказанию риелторских услуг, поэтому риелтор вправе самостоятельно разрабатывать условия договоров на выполнение отдельных видов риелторских услуг (осуществление отдельных видов риелторской деятельности) и предлагать их к принятию потребителями путем присоединения к предложенным договорам в целом.

Рассмотрим существенные условия, которые будут содержаться в любом из договоров оказания риелторских услуг.

Прежде всего в любом договоре необходимо указать дату его заключения, наименование сторон полностью без сокращений и их адрес. Адрес указывается в зависимости от места регистрации, если это юридическое лицо, то место его регистрации, если это гражданин или индивидуальный предприниматель, то это, как правило, место его проживания, по которому он зарегистрирован. Договор может содержать номера телефонов и факсов, адрес электронной почты. Почтовый индекс также следует указать в адресе.

Договор, заключаемый риелтором с потребителем, должен точно и полно определять конкретные виды услуг, обязанность оказания которых возлагается на риелтора, а также пределы полномочий риелтора в представлении интересов заказчика в отношениях риелтора с третьими лицами.

В договор об оказании риелторских услуг может входить текст доверенности, доверенность может быть составлена и отдельно от договора оказания риелторских услуг.

Доверенность, в отличие от договора, не порождает прав и обязанностей сторон. Оформление доверенности необходимо в том случае, когда определенный вид услуг, который оказывает риелторская фирма, включает в себя действия по приватизации квартиры или иного оформления недвижимости (переоформление прав на земельный участок), регистрации сделок. Действующее гражданское законодательство предусматривает несколько видов доверенностей. В ходе оказания риелторских услуг наиболее целесообразно оформить генеральную доверенность, поскольку она позволяет риелторской фирме на протяжении определенного времени осуществлять различные действия, необходимые для реализации цели оказываемой клиенту услуги.

Включение сторонами в договор условия, в соответствии с которым риелтор приобретает неопределенные полномочия по распоряжению и (или) использованию недвижимого имущества или денежных средств потребителя, не допускается, а сам такой договор является недействительным.

Обязательным условием договора, заключаемого риелтором с потребителем его услуг, является указание на размер вознаграждения, уплачиваемого риелтору за оказанные услуги в денежной форме или в форме иного встречного предоставления, а также порядок и сроки оплаты услуг (ст. 781 ГК РФ).

В том случае, если в исполнении договора с потребителем принимают участие два или более риелторов, в договор в обязательном порядке должны включаться сведения и условия обо всех участниках данного договора. Если в договоре будет отсутствовать информация хотя бы об одном участнике данного договора, он будет признан недействительным в той части, которая относится к взаимным правам и обязанностям потребителя и риелтора.

Два или более риелторов, исполняющие договор, заключенный между ними и потребителем их услуг, несут перед последним солидарную ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение ими принятых на себя обязательств, если в самом договоре специально не оговорено иное.

Таким образом, можно сказать, что существенными условиями договора об оказании риелторских услуг являются:

1) предмет договора (конкретное описание услуг, которое должен оказать риелтор);

2) размер вознаграждения риелтору, срок и порядок его уплаты.

Если для оказания риелторских услуг необходимо заключение договора по возмездному оказанию услуг (глава 39 ГК РФ), то включение в такой договор указанных выше условий вполне достаточно для успешной реализации целей риелторской услуги. В предыдущем параграфе мы рассматривали случаи, когда риелторской фирме наиболее целесообразно заключить именно этот договор с клиентом.

В договоре в обязательном порядке должен содержаться переход риска случайной гибели имущества. В противном случае, если квартира, переданная риелторской фирме (для заключения договора социального найма), пострадает, все убытки будет нести ее собственник, т.е. клиент риелторской фирмы.

При заключении договора можно предусмотреть в нем положение, которым риск случайной гибели имущества клиента возлагается на риелторскую фирму. Именно поэтому в договоре можно предусмотреть обязанность риелтора по страхованию имущества клиента за его счет.

В договоре может содержаться условие о сроке действия договора.

В договоре необходимо также предусмотреть и положения об ответственности сторон.

В зависимости от особенностей сделки стороны могут договориться о возмещении убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением договорных обязательств, или об уплате неустойки, выплате пени, штрафа.

В договоре нужно предусмотреть порядок расчетов между сторонами, порядок оплаты услуг риелтора, срок оплаты и т.д.

В случае когда риелторской фирме необходимо заключить с клиентом агентский договор, в таком договоре по оказанию риелторских услуг, помимо указанных выше условий, необходимо предусмотреть и другие условия.

Клиент, принимая исполнение от риелторской фирмы, становится обязанным выплатить риелтору вознаграждение. В связи с этим возникает проблема определения рисков сторон и определения момента исполнения агентом (риелторской фирмой) принятых на себя обязательств, момента выплаты клиентом вознаграждения риелтору.

При этом, когда по агентскому договору на риелтора возложена обязанность по реализации недвижимого имущества (например, по продаже квартиры), агент (риелторская фирма) почти гарантированно получает вознаграждение. Связано это прежде всего с возможностью удержания агентом (риелтором) вещи (деньги за квартиру), подлежащей передаче принципалу (клиенту) (ст. 359, 360 ГК РФ), возможностью проведения зачета встречного требования (ст. 410 ГК РФ). Пункт 17 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 декабря 2001 г. N 65 "Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований" наглядно иллюстрирует такую ситуацию.

Права принципала (клиента) в агентских отношениях такого вида защищены законодательно не столь серьезно. Например: по условиям агентского договора, которым оформляется предоставление риелторских услуг, риелтор от собственного имени обязуется сдать в аренду нежилое помещение клиента, при этом он будет размещать объявление в средствах массовой информации. В договоре определено, что агент считается исполнившим обязанность с момента заключения с клиентом - третьим лицом договора аренды (фактической сдачи в аренду имущества). С этого момента, следовательно, у агента (риелтора) возникает право требовать от принципала (клиента) исполнения обязанности по оплате оказанных услуг.

В таком случае, и это очевидно, нарушаются интересы принципала. Нарушения могут выражаться в следующем: агентом было размещено объявление в газете, сдано в аренду помещение, однако плата за арендованное нежилое помещение от арендатора не поступила. Принципал обязан выплатить агенту (риелтору) вознаграждение, которое состоит из двух частей, - за размещение объявления и за сдачу в аренду нежилого помещения, однако права требовать от арендатора надлежащего исполнения обязательств у принципала (клиента) не возникает.

Поскольку доказательством исполнения обязательств агента (риелтора) является отчет (ст. 1008 ГК РФ), то соответственно в договоре, чтобы максимально снизить риски, подобные описанным выше, целесообразно предусмотреть сроки предоставления отчета и прилагаемые к отчету доказательства совершения риелтором действий, составляющих предмет поручения. Кроме того, необходимо определить минимальные гарантии исполнения обязательств риелтора таким образом, чтобы права принципала (клиента) были максимально защищены. Например, определить момент исполнения обязательств агента по сдаче в аренду нежилого помещения поступлением на расчетный счет клиента (арендодателя) денег либо принятием агентом (риелтором) на себя ручательства за исполнение сделки (делькредере) либо установить срок сдачи в аренду имущества, в который агент (риелтор) обязан перечислить денежные средства, установить ответственность агента за несвоевременное перечисление денежных средств принципалу (клиенту) с момента реализации <54>.

--------------------------------

<54> Пешков С. Договор агентирования: правовые проблемы // ЭЖ-Юрист. 2003. Август. N 38.

Риски, которые связаны со случайной гибелью либо повреждением имущества, переданного агенту, также регламентируются положениями агентского договора, поскольку это может повлечь непредвиденные убытки со стороны клиента.

Если агент (риелтор) действует от своего имени, то он несет риск случайной гибели или повреждения имущества, переданного ему. Агент отвечает перед принципалом за утрату, недостачу или повреждение находящегося у него имущества принципала.

Если же агент действует от имени принципала, то ситуация изменяется в корне. Допустим, агент, действующий от имени принципала, владея переданным последним имуществом, допустил его случайную гибель, неблагоприятные последствия в этом случае в соответствии со ст. 211 ГК РФ лежат на собственнике, т.е. на принципале (клиенте), если иное не предусмотрено договором. Поэтому для большей защиты прав клиента в агентском договоре можно предусмотреть, что в случае случайной гибели, иного повреждения имущества, уже переданного во владение риелторской фирме, последствия такого повреждения лежат на агенте (риелторской фирме).

В приложении N 1 (не приводится) мы приводим пример договора агентирования. Первый договор с физическим лицом на покупку квартиры, второй договор с юридическим лицом, занимающимся строительством новых жилых помещений.

В договор агентирования можно включить условия о предоставлении агентом отчета принципалу о проделанной работе за определенный период времени. Также необходимо предусмотреть порядок разрешения споров. В договоре можно указать, что в случае возникновения разногласий (возражений или претензий у одной из сторон договора) между сторонами будет предпринята попытка досудебного порядка урегулирования спора. Если досудебный порядок урегулирования спора обязателен (это может быть предусмотрено в договоре), то стороны обязаны сначала пройти эту стадию урегулирования спора, а лишь затем получают право на судебное разбирательство дела (иначе суд откажет в принятии искового заявления).

Среди существенных условий договора поручения можно отметить лишь одно - это предмет договора. Предметом договора поручения, как и договора агентирования, комиссии, является совершение от имени и за счет доверителя (клиента) риелтором (поверенным) гражданско-правовых сделок с недвижимым имуществом. Вместе с тем помимо предмета договора в текст договора поручения следует включить и другие условия.

В договор могут быть включены условия, касающиеся порядка расчетов между сторонами, в частности возможны перечисления сумм вознаграждения, причитающихся поверенному, на его лицевой счет в отделении Сбербанка или иного банка.

В договоре поручения необходимо предусмотреть размер вознаграждения и порядок его уплаты. Хотя на практике возможны случаи, когда вместо вознаграждения риелтору будет произведен зачет встречного требования (проведут взаиморасчеты).

В договоре поручения можно предусмотреть условие, согласно которому доверителем (клиентом) может быть предоставлено право поверенному (риелтору) отступать в интересах клиента от его указаний без предварительного запроса.

Договор поручения может содержать условие, которое возложит на риелтора обязанность по исполнению договора поручения или при прекращении договора поручения до его исполнения без промедления возвратить доверителю (клиенту) доверенность (если срок ее действия не истек).

В договоре следует также предусмотреть возможность передоверия для поверенного (клиента). В договоре можно разрешить возможность передоверия (с указанием или без указания на конкретную риелторскую фирму) или запретить передоверие.

В предыдущем параграфе мы говорили об оказании брокерских услуг риелторскими фирмами, в случае когда брокерские услуги оформляются договором поручения, в договоре вполне уместно будет описать порядок ведения торгов (если необходимо продать квартиру).

Также в договоре поручения нужно предусмотреть порядок возмещения расходов, произведенных риелтором для исполнения договора. Как и в случае с договором агентирования, в договоре поручения важно описать порядок перехода риска случайной гибели или повреждения имущества. Если это не предусмотреть в договоре, то будет действовать общее положение гражданского законодательства, согласно которому риск случайной гибели или повреждения имущества несет его собственник.

Совсем не лишним будет условие договора о сроках и порядке осуществления платежа. Если со стороны риелтора и клиента выступают юридические лица, то нужно указать вид расчетов (аккредитив, инкассо, вексель, чек), сроки перевода денежных средств, порядок подтверждения банком перевода денежных средств.

В качестве обязанностей риелтора можно также указать:

1) сообщение доверителю по его требованию всех сведений о ходе исполнения поручения;

2) немедленную передачу доверителю всего полученного в связи с исполнением поручения последнего;

3) сохранение конфиденциальности сведений, ставших известными риелтору в связи с исполнением им поручений клиента.

В договоре поручения можно предусмотреть ответственность сторон. Этот вопрос требует наиболее подробного описания в договоре, поскольку риелтор, выступающий в договоре в качестве поверенного, обладает правом удержать все полученное клиентом (доверителем) по сделке, совершенной им с третьими лицами в интересах клиента. Чтобы такого неблагоприятного последствия для клиента не произошло, в договоре можно запретить поверенному в случае нарушения (ненадлежащего исполнения) договора клиентом удерживать все полученное клиентом по сделке. В качестве ответственности сторон можно предусмотреть уплату неустойки, пени за каждый день просрочки платежа клиентом или возмещение клиентом риелтору убытков, которые возникли у последнего в связи с просрочкой платежа клиентом. Возложить ответственность в виде возмещения убытков можно и на риелтора (дополнительную ответственность), если тот недобросовестно исполнил свои обязательства по договору поручения, в результате чего у клиента возникли убытки.

Как и договор агентирования, договор поручения может быть заключен на определенный срок или без указания срока, в последнем случае он будет действовать как заключенный на неопределенный срок. Гражданское законодательство не содержит требований к сроку договора поручения.

В приложении N 2 (не приводится) мы приводим несколько вариантов договора поручения.

Договор комиссии также имеет свои требования к условиям. Как и в любом другом виде договора, это прежде всего предмет договора. В предмет договора комиссии может входить заключение в интересах клиента и за его счет, но от имени риелтора сделок гражданско-правового характера. В предыдущем параграфе мы рассматривали договорные отношения потребителей услуг риелторской фирмы посредством договора комиссии в связи с оказанием риелторскими фирмами брокерских услуг.

Пункт 2 ст. 990 ГК РФ содержит ряд вариативных условий, которые может содержать договор комиссии. Так, он может быть заключен на определенный срок или без указания срока его действия, с указанием или без указания территории его исполнения, с обязательством комитента не предоставлять третьим лицам право совершать в его интересах и за его счет сделки, совершение которых поручено комиссионеру, или без такового.

Обязательным условием договора комиссии является закрепление его предмета. Предмет договора комиссии - это действия, которые должен совершить комиссионер.

Следовательно, стороны договора комиссии по возможности точно должны определить круг сделок, совершаемых комиссионером по поручению комитента. Также по возможности должны быть обозначены условия совершения данных сделок.

В том случае если договор комиссии заключается на длительный срок либо комитент на момент заключения договора не может точно определить условия совершаемых комиссионером сделок, то впоследствии комитент имеет право конкретизировать названные условия в указаниях, которые будут адресованы комиссионеру.

Не следует забывать, что условие о размере и порядке выплаты вознаграждения не является существенным условием договора комиссии.

Следовательно, в случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги (п. 3 ст. 424 ГК РФ).

Из всего вышесказанного можно сделать вывод о том, что даже если сторонами в договоре не были оговорены размер и порядок выплаты вознаграждения комиссионера, это не снимает с комитента обязанности оплатить услуги, которые ему оказывал посредник.

Содержание договора комиссии составляют права и обязанности сторон. Общие положения о правах и обязанностях сторон договора комиссии установлены главой 51 ГК РФ "Комиссия". Тем не менее это не ограничивает возможность сторон детализировать и конкретизировать такие права и обязанности, а также предусматривать иные, не противоречащие общему смыслу договора комиссии <55>.

--------------------------------

<55> Гражданское право: Учебник. Ч. 2 / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М.: Проспект, 1997.

Основной обязанностью комиссионера (риелтора) является исполнение поручения комитента (клиента) на наиболее выгодных для комитента условиях в соответствии с указаниями комитента, а при отсутствии в договоре комиссии таких указаний - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями (ст. 992 ГК РФ). Поскольку конструкция договора комиссии чаще всего опосредует отношения торгового представительства, не последнюю роль в которых играет специализированный хозяйствующий субъект - комиссионер (риелтор), то предполагается, что такой субъект является "мастером своего дела" и для него не требуется подробных указаний комитента по поводу выполнения комиссионного поручения. Если же детальные указания комитента все-таки имеются либо в тексте договора, либо в иных документах, оформляющих отношения сторон, то комиссионер (риелтор) связан такими указаниями и не вправе отступать от них, за исключением случаев, специально предусмотренных ст. 995 ГК РФ.

Так, комиссионер (риелтор) вправе отступить от указаний комитента (клиента), если по обстоятельствам дела это необходимо в интересах комитента и комиссионер не мог предварительно запросить комитента либо не получил в разумный срок ответа на свой запрос. Комиссионер (риелтор) в таком случае обязан при первой возможности уведомить комитента (клиента) о допущенных отступлениях. В отношении комиссионера, действующего в качестве предпринимателя, имеется особое правило, согласно которому комиссионеру может быть предоставлено комитентом право отступать от его указаний без предварительного запроса. В этом случае комиссионер (риелтор) обязан в разумный срок уведомить комитента (клиента) о допущенных отступлениях, но договором комиссии может быть предусмотрено право комиссионера (риелтора) не уведомлять комитента (клиента) о состоявшихся отступлениях от указаний <56>.

--------------------------------

<56> Горина И.Е. Защита прав потребителей: часто задаваемые вопросы, образцы документов: Сам себе адвокат, N 4. Юрайт-Издат, 2006.

Если договор комиссии направлен на продажу имущества комитента и комиссионер продал такое имущество по цене ниже, чем согласованная с комитентом, то посредник обязан возместить комитенту разницу, если не докажет, что у него не было возможности продать имущество по согласованной цене и продажа по более низкой цене предупредила еще большие убытки. В случае когда комиссионер был обязан предварительно запросить комитента о возможности продажи имущества по меньшей цене, комиссионер должен также доказать, что он не имел возможности получить предварительно согласие комитента на отступление от его указаний <57>.

--------------------------------

<57> Царев П.В. Договор комиссии: содержание, права и обязанности сторон // Приложение N 3 к Вестнику Министерства по налогам и сборам Республики Беларусь. 2004. N 5. С. 4.

Возмещение разницы в цене является для комиссионера своеобразным наказанием за ненадлежащее исполнение договора комиссии.

Если же комиссионер (риелтор) купил имущество по цене выше, чем согласованная с комитентом (клиентом), то комитент, не желающий принять такую покупку, обязан заявить об этом комиссионеру в разумный срок по получении от него извещения о заключении сделки с третьим лицом. В противном случае покупка признается принятой комитентом. Если комиссионер сообщил, что принимает разницу в цене на свой счет, комитент не вправе отказаться от заключенной для него сделки (п. 3 ст. 995 ГК РФ).

Важной обязанностью комиссионера, направленной на защиту прав комитента и предотвращение возможных злоупотреблений со стороны посредника, является установленная ст. 999 ГК РФ обязанность комиссионера (риелтора) по представлению комитенту (клиенту) отчета. Положения ст. 999 ГК РФ, обязывающие комиссионера представлять отчет комитенту, носят характер императивной нормы, вследствие чего стороны не могут предусмотреть в договоре освобождение комиссионера от такой обязанности. Если в договоре комиссии вообще отсутствует условие о представлении комиссионером (риелтором) отчетов комитенту (клиенту), то это не означает, что такой обязанности у комиссионера нет. Практический опыт авторов позволяет утверждать, что далеко не все посредники утруждают себя составлением отчетов и представлением их своим комитентам или же отделываются формальной отпиской, не содержащей всей необходимой информации. Такая небрежность комиссионеров, умноженная на отсутствие бдительности у комитентов, в итоге приводит к самым плачевным результатам в первую очередь для комитента: последний лишается возможности обоснованно и своевременно отразить в регистрах бухгалтерского учета хозяйственные операции по договору комиссии, что угрожает вполне определенными претензиями со стороны налоговых органов <58>.

--------------------------------

<58> Вилесова О.П., Казакова А.В. Договор комиссии: правовое регулирование // Аудиторские ведомости. 2001. Февраль. N 2.

Гражданский кодекс РФ не устанавливает специальных правил, предусматривающих форму и содержание отчета комиссионера (риелтора). Впрочем, он и не может заранее предугадать все сведения, необходимые комитенту (клиенту), так как разнообразие жизненных ситуаций невозможно подогнать под какую-либо конкретную схему. Тем не менее это обстоятельство также не освобождает комиссионера от обязанности указывать в отчете подробные сведения, требующиеся комитенту для отражения хозяйственных операций в бухгалтерских регистрах.

В соответствии со ст. 999 ГК РФ комитент, имеющий возражения по отчету, должен сообщить о них комиссионеру в течение 30 дней со дня получения отчета, если соглашением сторон не установлен иной срок. В противном случае отчет при отсутствии иного соглашения считается принятым. Такое право комитента обеспечивает ему возможность требовать от комиссионера отчета в более подробной форме или с приложением подтверждающих документов. К сожалению, на практике комитенты не всегда пользуются предоставленной им возможностью повлиять на тщательное исполнение комиссионером обязанности по составлению отчета.

Комиссионер (риелтор) по общему правилу имеет право заключить договор субкомиссии с другим лицом, но договором комиссии он может быть лишен такого права. В случае же заключения договора субкомиссии комиссионер остается ответственным за действия субкомиссионера (другая риелторская фирма) перед комитентом (клиентом), т.е. он не передает свои права и обязанности перед комитентом по договору комиссии третьему лицу, а заключает новый самостоятельный договор субкомиссии, в котором комиссионер приобретает в отношении субкомиссионера права и обязанности комитента. До прекращения действия договора комиссии комитент не вправе без согласия комиссионера вступать в непосредственные отношения с субкомиссионером, если иное не предусмотрено договором комиссии <59>.

--------------------------------

<59> Гражданское право: Учеб. Ч. 2 / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М.: Проспект, 1997.

Обычно комиссионер (риелтор) не отвечает перед комитентом (клиентом) за неисполнение третьим лицом сделки, заключенной с ним за счет комитента. Исключение составляют те случаи, когда комиссионер либо не проявил необходимой осмотрительности в выборе этого лица, либо принял на себя ручательство за исполнение сделки (делькредере).

В случае неисполнения третьим лицом сделки, заключенной с ним комиссионером, комиссионер обязан немедленно сообщить об этом комитенту, собрать необходимые доказательства, а также по требованию комитента передать ему права по такой сделке с соблюдением правил об уступке требования. Уступка прав комитенту по сделке по этому основанию допускается независимо от соглашения комиссионера с третьим лицом, запрещающего или ограничивающего такую уступку. Однако это не освобождает комиссионера от ответственности перед третьим лицом в связи с уступкой права в нарушение соглашения о ее запрете или об ограничении (ст. 993 ГК РФ).

В свою очередь, в обязанности комитента (клиента) кроме урегулирования имущественных вопросов с комиссионером (риелтором) входит принятие исполненного последним по договору комиссии. В частности, комитент обязан принять от комиссионера все исполненное по договору комиссии, осмотреть имущество, приобретенное для него комиссионером, и известить последнего без промедления об обнаруженных в этом имуществе недостатках, а также освободить комиссионера от обязательств, принятых им на себя перед третьим лицом по исполнению комиссионного поручения.

Одна из основных юридических ошибок, возникающих в области, регулируемой договором комиссии, заключается в том, что стороны заключают договор комиссии, в котором указывают, что комиссионер (риелтор) обязуется по поручению комитента (клиента) за вознаграждение совершить одну или несколько сделок от имени и за счет комитента. Данная же формулировка соответствует договору поручения, подразумевающему иные права и обязанности сторон. Поэтому неверная трактовка договора влечет ошибочное определение прав и обязанностей <60>.

--------------------------------

<60> Логунов Д.А. Правовое регулирование договора комиссии // Законодательство. 1999. Февраль. N 2.

Указанное понимание договора комиссии противоречит действующему законодательству. В соответствии со ст. 990 ГК РФ комиссионер осуществляет сделку не от чужого имени (имени комитента), он не представляет интересы комитента, скажем, на основании выданной последним доверенности. Комиссионер реализует комиссионные товары покупателю самостоятельно, не привлекая при этом комитента (клиента) и даже не указывая покупателю никакой информации о нем, иными словами, он осуществляет реализацию от своего имени. Именно поэтому по сделке, заключенной комиссионером с третьими лицами, права и обязанности приобретает сам комиссионер (риелтор).

 







Рейтинг@Mail.ru
eXTReMe Tracker









Список терминов
определений
и понятий


Народная БД ПРАВДОМ