АВЕНЮ

Главная "Авеню" >> Электронная библиотека

 

СПРАВОЧНИК РИЕЛТОРА
А.А. БАТЯЕВ, И.А. ДУБРОВСКАЯ

Глава 1. Правовое регулирование риелторских услуг

1.1. Характеристика рынка риелторских услуг в нашей стране

1.2. Приглашение к сотрудничеству на рынке недвижимости. "Я в риелторы пошел..."

1.3. Профессионал на рынке недвижимости - с чего начать? Аттестация в качестве специалиста

1.4. Профессиональное обучение

1.5. Услуги риелторских фирм

1.5.1. Риелтор, брокер, агент по недвижимости или поверенный

1.5.2. Права и обязанности потребителя риелторских услуг

1.5.3. Особенности некоторых видов деятельности риелторов

Образцы документов по переводу жилого помещения в нежилое

Приложение N 1. Форма заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения (утв. Постановлением Правительства РФ от 28.04.2005 N 266)

Приложение N 2. Форма документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения (утв. Постановлением Правительства РФ от 28.04.2005 N 266)

Приложение N 3. Форма уведомления о переводе (отказе в переводе) жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение

Глава 2. Вопросы бухгалтерского учета и налогообложения услуг риелторских фирм

2.1. Налогообложение и бухгалтерское оформление договора возмездного оказания услуг

Приложение N 1. Договор на оказание риелторских услуг N 124/ОК

Приложение N 2. Образцы актов на выполненные работы

Акт о выполненных работах (оказанных услугах)

Акт приемки-сдачи работ по договору на оказание риелторских услуг

2.2. Уступка доли в жилищном строительстве

2.3. Бухгалтерский учет и налогообложение при купле-продаже объектов недвижимого имущества

2.4. Налог на прибыль

2.5. Единый социальный налог и НДС

2.6. Упрощенная система налогообложения

Глава 3. Договорные основы риелторской деятельности

3.1.Пре доставление риелторских услуг

3.2. Сведения и условия, обязательные для включения в договор об оказании риелторских услуг

3.3. Участие в исполнении договора с потребителем риелторских услуг двух и более риелторов

3.4. Передача риелтором прав и обязанностей по договору

Глава 4. Судебная практика по некоторым вопросам деятельности риелторских фирм

4.1. Практика разрешения судами споров по вопросам договоров комиссии, поручения, агентирования

4.2. Практика суда по вопросам уплаты подоходного налога

4.3. Нарушение антимонопольного законодательства

4.4. Деятельность риелторов по переводу жилых помещений в нежилые

4.5. Судебная защита прав риелтора и клиента

Глава 5. Участие риелтора в государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом

Глава 6. Рынок и риелторская деятельность

6.1. Способы приобретения жилья

6.2. Приобретение квартир по договору долевого участия в строительстве и их реализация

Договор о долевом участии в строительстве жилого дома

6.3. Уступка доли инвестирования строительства квартир физическим или юридическим лицам и уступка права требования квартир, основанная на договоре долевого участия в строительстве жилого дома

6.4. Приобретение квартир по договору купли-продажи и их реализация

6.5. Реализация квартир по договорам комиссии и поручения

6.6. Правовые основы сделок с жилищными объектами и правами на них

6.7. Расчеты с иностранными юридическими лицами по сделкам с недвижимостью

Библиография

 



Последние новости сайта
2016-12-02    Федеральный закон от 30.11.2016 N 402-ФЗ О внесении изменения в статью 333.35 части второй Налогового кодекса Российской Федерации
C 1 января 2017 года Размеры государственной пошлины, установленные настоящей главой за совершение юридически значимых действий в отношении физических лиц, применяются с учетом коэффициента 0,7 в случае подачи заявления о совершении указанных юридически значимых действий и уплаты соответствующей государственной пошлины с использованием единого портала государственных и муниципальных услуг, региональных порталов государственных и муниципальных услуг и иных порталов, интегрированных с единой системой идентификации и аутентификации."

Все новости

Уступка доли в жилищном строительстве авеню,av-ue.ru. СПРАВОЧНИК ДЛЯ РИЕЛТОРА.

Главная "Авеню" >> Электронная библиотека >>  Справочник риэлтора

Глава 2. ВОПРОСЫ БУХГАЛТЕРСКОГО УЧЕТА И НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ УСЛУГ РИЕЛТОРСКИХ ФИРМ

2.2. Уступка доли в жилищном строительстве

Организация, выступив дольщиком в строительстве жилого дома, затем передает часть квартир своим работникам или иным лицам по соглашению об уступке прав. Какие налоги в этом случае придется заплатить? В соответствии со ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования). При этом происходит перемена лиц в обязательстве. Кредитор может передать свои права по договору без согласия должника и должен лишь уведомить его о состоявшейся передаче прав.

В статье 11 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" закрепляется правовой институт уступки права требований по договору. Однако названная статья устанавливает целый ряд ограничений.

Первым ограничением является установление определенного срока осуществления уступки прав. Так, уступка прав требований может быть осуществлена только с момента государственной регистрации договора и до момента подписания сторонами данного договора передаточного акта либо иного документа, подтверждающего передачу объекта долевого строительства.

Вторым ограничением является условие о цене. Так, уступка прав требований может быть осуществлена только после полной оплаты дольщиком цены договора.

В том случае, если дольщик не выполнил данное условие, ему придется одновременно с соглашением об уступке прав требований заключать договор о переводе долга на нового участника долевого строительства. В таком случае перевод долга будет осуществляться по правилам, закрепленным в ст. 391 и 392 ГК РФ.

Уступка прав требований по договору согласно положениям ст. 17 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" подлежит государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по местонахождению строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, для строительства которых привлекаются денежные средства в соответствии с данным договором, в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (с изменениями от 5 марта, 12 апреля 2001 г., 11 апреля 2002 г., 9 июня 2003 г., 11 мая, 29 июня, 22 августа, 2 ноября, 29, 30 декабря 2004 г., 5, 31 декабря 2005 г., 17 апреля, 3, 30 июня, 18 июля, 4, 18 декабря 2006 г., 24 июля 2007 г.).

Следует обратить внимание на то, что указанный порядок касается уступки прав не по всем договорам долевого участия. Закон распространяется лишь на те объекты, разрешение на строительство которых получено после 1 апреля 2005 г. Во всех остальных случаях действует общий порядок уступки прав требований, предусмотренный ст. 382 - 390 ГК РФ <34>.

--------------------------------

<34> Зуйкова Л. Уступка доли в долевом строительстве: правовые и налоговые последствия // Новая бухгалтерия. 2006. Февраль. Выпуск 2.

Чаще всего уступку прав совершают дольщики (физические лица), при этом каких-либо особых проблем или сложностей не возникает. Однако на практике иногда возникают и более сложные ситуации, требующие особого внимания.

Сложности в отношении налоговых последствий могут возникнуть при ситуации, когда в строительстве жилого дома дольщиком выступает определенная организация, которая затем передает часть квартир в построенном доме своим сотрудникам или иным лицам по соглашению об уступке прав.

Несмотря на то что вопрос, нужно ли платить НДС с операций по уступке прав, которые вытекают из договора долевого строительства, долгое время оставался открытым, на сегодняшний день на него можно ответить: безусловно, нужно!

До 1 января 2006 г. российское налоговое законодательство содержало только передачу имущественных прав в составе операций, облагаемых НДС, не определяя порядок исчисления НДС по ним.

Сегодня в НК РФ содержится п. 3 ст. 155, введенный в действие 1 января 2006 г., согласно которому при передаче имущественных прав налогоплательщиками, в том числе участниками долевого строительства, на жилые дома или жилые помещения, доли в жилых домах или жилых помещениях, гаражи или машино-места налоговая база определяется как разница между стоимостью, по которой передаются имущественные права, с учетом налога и расходами на приобретение указанных прав.

Следует помнить, что при передаче имущественных прав по договорам долевого строительства момент определения налоговой базы определяется как день уступки требования (п. 8 ст. 167 НК РФ).

В случае если договор об уступке требования (цессии) подлежит государственной регистрации, то в соответствии с положениями п. 3 ст. 433 ГК РФ названный договор будет считаться заключенным с момента государственной регистрации. Таким образом, уплата налога в бюджет происходит в момент уступки требования, т.е. непосредственной государственной регистрации соответствующего договора. По тем договорам, которые не требуют государственной регистрации, моментом уступки является дата подписания договора. При этом сумма налога определяется по расчетной ставке 18/118.

Как известно, долевое строительство регулируется положениями ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Однако действие указанного ФЗ распространяется не на все виды инвестиционно-строительной деятельности. Следует также помнить, что долевое строительство не возникает автоматически при строительстве каждого многоквартирного дома.

Основная предпосылка возникновения долевого строительства - это наличие объектов данного строительства (жилых или нежилых помещений в многоквартирном доме).

Долевое строительство не будет возникать тогда, когда инвестором всего объекта выступает одна организация. Подобные отношения регулируются нормами ГК РФ и ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений". Следует отметить, что такие сделки не предусмотрены положениями действующего законодательства РФ, однако и запрета на подобные сделки законодательство не содержит. В основной своей массе подобные отношения регулируются инвестиционными договорами. Данный договор заключается сторонами в произвольной форме и не требует обязательной государственной регистрации.

При этом закон не рассматривает случаи, когда первоначальный единственный инвестор до окончания срока строительства уступает права на отдельные квартиры в доме другим лицам. По сути, долевое строительство здесь возникает уже в процессе строительной деятельности. Но для заключения договора долевого строительства в соответствии с новым ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" требуется соблюдение определенной процедуры, в том числе обязательной государственной регистрации как самих договоров долевого строительства, так и договоров об уступке прав требований по ним. То есть по смыслу вышеупомянутого ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" получается, что при уступке единственным инвестором своих прав на отдельные квартиры юридически долевого строительства не возникает. Хотя квартиры в таком доме после завершения строительства будут оформлены в собственность разных лиц <35>.

--------------------------------

<35> Зуйкова Л. Уступка доли в долевом строительстве: правовые и налоговые последствия // Новая бухгалтерия. 2006. Февраль. Выпуск 2.

Подобная ситуация может возникнуть в том случае, когда организация привлекает заказчика-застройщика и заключает с ним договор о полном инвестировании, а впоследствии передает права на части построенного объекта работникам данной организации или иным лицам. Сходная ситуация возникает в том случае, когда организация начинает строительство объекта хозяйственным способом, а впоследствии заключает договоры на инвестирование частей построенного объекта с сотрудниками данной организации.

Помимо названных случаев, действие ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" распространяется на отношения, которые связаны с инвестициями в строительство посредством неденежных вложений (например, инвестиций посредством предоставления строительных материалов, выполнения услуг). При таком виде инвестирования за инвестором сохраняется право на уступку. Следует помнить, что согласно положениям, закрепленным в п. 3 ст. 155 НК РФ, налог должен быть уплачен в каждой из рассмотренных выше ситуаций.

Однако существует и иная точка зрения.

Существует мнение, что при осуществлении уступки права требования происходит перемена лица в обязательстве, т.е. первоначальный кредитор прекращает свое участие в данном правоотношении, а его место занимает другой кредитор. Таким образом, при уступке прав меняется субъектный состав рассматриваемых отношений, но не их инвестиционный характер. Следовательно, если признается инвестиционный характер договора участия в долевом строительстве, должен признаваться и факт, что перемена лица в данном обязательстве (в том числе уступка права) не влечет за собой изменения непосредственно обязательства и оно носит инвестиционный характер.

Передача имущества, если такая передача носит инвестиционный характер (в частности, вклады в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ, вклады по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности), паевые взносы в паевые фонды кооперативов) (подп. 4 п. 3 ст. 39 НК РФ). Из всего вышесказанного можно сделать вывод: если уступка права требования является следствием инвестиционного договора, расчет по которому производился в натуральной (нематериальной) форме, то к ней правила налогообложения, закрепленные в п. 3 ст. 155 НК РФ, применяться не будут. Данное мнение неоднократно подтверждалось судебной практикой.

Однако нужно заметить, что налоговые органы будут оспаривать в суде все подобные выводы. И если человек не готов к судебному разбирательству, то лучше заплатить НДС.

При уплате рассматриваемого налога у инвесторов, обладающих долей в строительстве, очень часто возникают проблемы с принятием к вычету входного НДС. Налоговый кодекс РФ регламентирует порядок такого вычета только в отношениях, возникающих между застройщиком и подрядчиком.

Застройщик в процессе осуществления строительства и до его завершения получает от подрядчиков счета-фактуры. Счета-фактуры по подрядным работам согласно п. 6 ст. 171 НК РФ принимаются к вычету в общем порядке в течение всего срока строительства.

Рассмотрим порядок вычета входного НДС в отношениях между застройщиком и дольщиком.

До 2006 г. входной НДС после окончания строительства соответствующего объекта распределялся застройщиками между всеми дольщиками в определенных долях.

Каждой из организаций, имеющих долю в соответствующем строительстве, застройщик выставлял от своего имени соответствующий счет-фактуру. В этом счете-фактуре отдельно прописывалась сумма НДС.

Названный порядок закреплялся в положениях законодательства, в частности в письме Федеральной налоговой службы от 9 декабря 2004 г. N 03-1-08/2467/17@ "О Федеральном законе N 109-ФЗ от 20.08.2004".

Дольщик принимал к вычету НДС, который выделялся застройщиком в счетах-фактурах. Вычет принимался дольщиком только в месяце, с которого начинала начисляться амортизация на его долю в здании (п. 5 ст. 172 НК РФ), при условии, что построенное здание имеет производственное назначение и используется для осуществления операций, облагаемых НДС (подп. 1 п. 2 ст. 171 НК РФ).

Сегодня застройщик имеет право выставлять дольщикам счета-фактуры с выделением в них сумм входного НДС на основании счетов, которые он получал от подрядчика. Однако сам объект строительства принимается к учету дольщиками только по завершении строительства. В соответствии с п. 1 ст. 172 НК РФ суммы налога, предъявленные налогоплательщику при приобретении товаров (работ, услуг), имущественных прав, подлежат вычетам только после принятия на учет указанных товаров (работ, услуг), имущественных прав.

Следовательно, дольщики, как и прежде, вынуждены ждать того момента, когда строительство объекта будет завершено.

Рассмотренные нами положения подходят и для случаев, когда имеет место уступка права.

Следует помнить, что ранее дольщики чаще всего расчетным путем определяли превышение цены уступки права на квартиру над ценой его приобретения и начисляли с этой разницы НДС, не предъявляя его контрагенту (новому дольщику) по договору цессии. При этом НДС, уплаченный в ходе уступки права, включался в себестоимость этого права <36>.

--------------------------------

<36> Зуйкова Л. Уступка доли в долевом строительстве: правовые и налоговые последствия // Новая бухгалтерия. 2006. Февраль. Выпуск 2.

Очевидно, что подобный подход к решению рассматриваемого вопроса будет использоваться и дальше.

В сфере оказания риелторских услуг и оказания посреднических услуг риелторами при уступке прав в долевом строительстве многоквартирных домов немало и других вопросов. Такая сфера деятельности, как долевое строительство, довольно часто становится предметом злоупотреблений и мошеннических действий с любой стороны, поэтому риелтору подчас бывает трудно проверить соблюдение интересов своего клиента по таким сделкам. В связи с этим довольно часто возникают такие вопросы, как, например, применяется ли к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, Закон РФ "О защите прав потребителей" в связи с вступлением в силу Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"?

В соответствии с п. 1 ст. 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Рассматриваемый Федеральный закон к участникам долевого строительства относит граждан, чьи денежные средства привлекаются для долевого строительства многоквартирных домов, которые при заключении соответствующего договора имеют намерение заказать или приобрести либо заказывают, приобретают товар (квартиру) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

В силу п. 9 ст. 4 указанного Федерального закона к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, в части, не урегулированной этим Федеральным законом, применяется законодательство РФ о защите прав потребителей.

При применении Закона РФ "О защите прав потребителей" к указанным правоотношениям необходимо иметь в виду, что Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предусмотрена иная, отличная от законодательства о защите прав потребителей ответственность и иные штрафные санкции за нарушение обязательств по договору участия в долевом строительстве многоквартирных домов (п. 3 ст. 3, п. 2 ст. 9, ст. 10 рассматриваемого Федерального закона).

Компенсация морального вреда, причиненного гражданам - участникам долевого строительства, осуществляется на общих основаниях, предусмотренных Законом РФ "О защите прав потребителей", поскольку Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" отношения по компенсации морального вреда не регулируются.

Рейтинг@Mail.ru
eXTReMe Tracker









Список терминов
определений
и понятий


Народная БД ПРАВДОМ