АВЕНЮ

Главная "Авеню" >> Электронная библиотека

 

СПРАВОЧНИК РИЕЛТОРА
А.А. БАТЯЕВ, И.А. ДУБРОВСКАЯ

Глава 1. Правовое регулирование риелторских услуг

1.1. Характеристика рынка риелторских услуг в нашей стране

1.2. Приглашение к сотрудничеству на рынке недвижимости. "Я в риелторы пошел..."

1.3. Профессионал на рынке недвижимости - с чего начать? Аттестация в качестве специалиста

1.4. Профессиональное обучение

1.5. Услуги риелторских фирм

1.5.1. Риелтор, брокер, агент по недвижимости или поверенный

1.5.2. Права и обязанности потребителя риелторских услуг

1.5.3. Особенности некоторых видов деятельности риелторов

Образцы документов по переводу жилого помещения в нежилое

Приложение N 1. Форма заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения (утв. Постановлением Правительства РФ от 28.04.2005 N 266)

Приложение N 2. Форма документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения (утв. Постановлением Правительства РФ от 28.04.2005 N 266)

Приложение N 3. Форма уведомления о переводе (отказе в переводе) жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение

Глава 2. Вопросы бухгалтерского учета и налогообложения услуг риелторских фирм

2.1. Налогообложение и бухгалтерское оформление договора возмездного оказания услуг

Приложение N 1. Договор на оказание риелторских услуг N 124/ОК

Приложение N 2. Образцы актов на выполненные работы

Акт о выполненных работах (оказанных услугах)

Акт приемки-сдачи работ по договору на оказание риелторских услуг

2.2. Уступка доли в жилищном строительстве

2.3. Бухгалтерский учет и налогообложение при купле-продаже объектов недвижимого имущества

2.4. Налог на прибыль

2.5. Единый социальный налог и НДС

2.6. Упрощенная система налогообложения

Глава 3. Договорные основы риелторской деятельности

3.1.Пре доставление риелторских услуг

3.2. Сведения и условия, обязательные для включения в договор об оказании риелторских услуг

3.3. Участие в исполнении договора с потребителем риелторских услуг двух и более риелторов

3.4. Передача риелтором прав и обязанностей по договору

Глава 4. Судебная практика по некоторым вопросам деятельности риелторских фирм

4.1. Практика разрешения судами споров по вопросам договоров комиссии, поручения, агентирования

4.2. Практика суда по вопросам уплаты подоходного налога

4.3. Нарушение антимонопольного законодательства

4.4. Деятельность риелторов по переводу жилых помещений в нежилые

4.5. Судебная защита прав риелтора и клиента

Глава 5. Участие риелтора в государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом

Глава 6. Рынок и риелторская деятельность

6.1. Способы приобретения жилья

6.2. Приобретение квартир по договору долевого участия в строительстве и их реализация

Договор о долевом участии в строительстве жилого дома

6.3. Уступка доли инвестирования строительства квартир физическим или юридическим лицам и уступка права требования квартир, основанная на договоре долевого участия в строительстве жилого дома

6.4. Приобретение квартир по договору купли-продажи и их реализация

6.5. Реализация квартир по договорам комиссии и поручения

6.6. Правовые основы сделок с жилищными объектами и правами на них

6.7. Расчеты с иностранными юридическими лицами по сделкам с недвижимостью

Библиография

 



Последние новости сайта

Все новости

Упрощенная система налогообложения<?php  require_once ('titler.php');   ?>

Главная "Авеню" >> Электронная библиотека >>  Справочник риэлтора

Глава 2. ВОПРОСЫ БУХГАЛТЕРСКОГО УЧЕТА И НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ УСЛУГ РИЕЛТОРСКИХ ФИРМ

2.6. Упрощенная система налогообложения

Риелторские фирмы вполне подходят под налогообложение по упрощенной системе. Объектом налогообложения признаются:

1) доходы;

2) доходы, уменьшенные на величину расходов.

Выбор объекта налогообложения осуществляется самим налогоплательщиком. Объект налогообложения не может меняться налогоплательщиком в течение 3 лет с начала применения упрощенной системы налогообложения.

Налогоплательщики, являющиеся участниками договора простого товарищества (договора о совместной деятельности) или договора доверительного управления имуществом, применяют в качестве объекта налогообложения доходы, уменьшенные на величину расходов.

В ст. 346.16 НК РФ законодатель установил перечень из более чем 30 позиций по расходам, которые не могут быть учтены в качестве расходов применительно к налогу по упрощенной системе налогообложения, более подробно их можно рассмотреть в данной статье. Обратите также внимание на то, что Федеральным законом от 27 июля 2006 г. N 137-ФЗ.

Применительно к упрощенной системе налогообложения датой получения доходов признается день поступления денежных средств на счета в банках и (или) в кассу, получения иного имущества (работ, услуг) и (или) имущественных прав, а также погашения задолженности (оплаты) налогоплательщику иным способом (кассовый метод).

При использовании покупателем в расчетах за приобретенные им товары (работы, услуги), имущественные права векселя датой получения доходов у налогоплательщика признается дата оплаты векселя (день поступления денежных средств от векселедателя либо иного обязанного по указанному векселю лица) или день передачи налогоплательщиком указанного векселя по индоссаменту третьему лицу.

Расходами налогоплательщиков признаются затраты после их фактической оплаты. В целях главы 25 НК РФ оплатой товара (работ, услуг и (или) имущественных прав) признается прекращение встречного обязательства налогоплательщиком - приобретателем указанных товаров (работ, услуг) и имущественных прав перед продавцом, которое непосредственно связано с поставкой этих товаров (выполнением работ, оказанием услуг, передачей имущественных прав) (п. 3 ст. 273 НК РФ).

При этом расходы учитываются в составе расходов с учетом следующих особенностей:

1) материальные расходы, а также расходы на оплату труда - в момент погашения задолженности путем списания денежных средств с расчетного счета налогоплательщика, выплаты из кассы, а при ином способе погашения задолженности - в момент такого погашения. Аналогичный порядок применяется в отношении уплаты процентов за пользование заемными средствами (включая банковские кредиты) и при оплате услуг третьих лиц. При этом расходы по приобретению сырья и материалов учитываются в составе расходов по мере списания данного сырья и материалов в производство;

2) расходы по оплате стоимости товаров, приобретенных для дальнейшей реализации, - по мере реализации указанных товаров. Налогоплательщик вправе для целей налогообложения использовать один из следующих методов оценки покупных товаров:

а) по стоимости первых по времени приобретения (ФИФО);

б) по стоимости последних по времени приобретения (ЛИФО);

в) по средней стоимости;

г) по стоимости единицы товара.

Расходы, непосредственно связанные с реализацией указанных товаров, в том числе расходы по хранению, обслуживанию и транспортировке, учитываются в составе расходов после их фактической оплаты;

3) расходы на уплату налогов и сборов - в размере, фактически уплаченном налогоплательщиком. При наличии задолженности по уплате налогов и сборов расходы на ее погашение учитываются в составе расходов в пределах фактически погашенной задолженности в те отчетные налоговые периоды, когда налогоплательщик погашает указанную задолженность;

4) расходы на приобретение (сооружение, изготовление) основных средств, а также расходы на приобретение (создание самим налогоплательщиком) нематериальных активов, учитываемые в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 346.16 НК РФ, отражаются в последний день отчетного (налогового) периода (п. 2 ст. 346.17 НК РФ).

При этом указанные расходы учитываются только по оплаченным основным средствам и нематериальным активам, используемым при осуществлении предпринимательской деятельности.

Определение налоговой базы по данному виду налога установлено в ст. 346.18 НК РФ. В случае, если объектом налогообложения являются доходы организации или индивидуального предпринимателя, налоговой базой признается денежное выражение доходов организации или индивидуального предпринимателя. В случае, если объектом налогообложения являются доходы организации или индивидуального предпринимателя, уменьшенные на величину расходов, налоговой базой признается денежное выражение доходов, уменьшенных на величину расходов.

Доходы и расходы, выраженные в иностранной валюте, учитываются в совокупности с доходами и расходами, выраженными в рублях. При этом доходы и расходы, выраженные в иностранной валюте, пересчитываются в рубли по официальному курсу Центрального банка РФ, установленному соответственно на дату получения доходов и (или) дату осуществления расходов (п. 3 ст. 346.18 НК РФ).

Доходы, полученные в натуральной форме (например, то же недвижимое имущество), учитываются по рыночным ценам. При определении налоговой базы доходы и расходы определяются нарастающим итогом с начала налогового периода (ст. 346.18 НК РФ).

Налогоплательщик, использующий в качестве объекта налогообложения доходы, уменьшенные на величину расходов, вправе уменьшить исчисленную по итогам налогового периода налоговую базу на сумму убытка, полученного по итогам предыдущих налоговых периодов, в которых налогоплательщик применял упрощенную систему налогообложения и использовал в качестве объекта налогообложения доходы, уменьшенные на величину расходов (п. 7 ст. 246.18 НК РФ). При этом под убытком понимается превышение расходов, определяемых в соответствии со ст. 346.16 НК РФ, над доходами, определяемыми в соответствии со ст. 346.15 НК РФ.

Указанный в настоящем пункте убыток не может уменьшать налоговую базу более чем на 30%. При этом оставшаяся часть убытка может быть перенесена на следующие налоговые периоды, но не более чем на 10 налоговых периодов.

Налогоплательщик обязан хранить документы, подтверждающие объем понесенного убытка и сумму, на которую была уменьшена налоговая база по каждому налоговому периоду, в течение всего срока использования права на уменьшение налоговой базы на сумму убытка.

В соответствии с рассматриваемой статьей НК РФ убыток, полученный налогоплательщиком при применении иных режимов налогообложения, не принимается при переходе на упрощенную систему налогообложения.

Убыток, полученный налогоплательщиком при применении упрощенной системы налогообложения, не принимается при переходе на иные режимы налогообложения (ст. 346.18 НК РФ).

Налоговым периодом признается календарный год. Отчетными периодами признаются первый квартал, полугодие и девять месяцев календарного года.

Налоговые ставки определяются в соответствии со ст. 346.20 НК РФ. В случае, если объектом налогообложения являются доходы, налоговая ставка устанавливается в размере 6%. В случае, если объектом налогообложения являются доходы, уменьшенные на величину расходов, налоговая ставка устанавливается в размере 15%.

Налог исчисляется как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы. Сумма налога по итогам налогового периода определяется налогоплательщиком самостоятельно.

Налогоплательщики, выбравшие в качестве объекта налогообложения доходы, по итогам каждого отчетного периода исчисляют сумму авансового платежа по налогу, исходя из ставки налога и фактически полученных доходов, рассчитанных нарастающим итогом с начала налогового периода до окончания соответственно первого квартала, полугодия, девяти месяцев с учетом ранее исчисленных сумм авансовых платежей по налогу (ст. 346.21 НК РФ).

Сумма налога (авансовых платежей по налогу), исчисленная за налоговый (отчетный) период, уменьшается указанными налогоплательщиками на сумму страховых взносов на обязательное пенсионное страхование, уплаченных (в пределах исчисленных сумм) за этот же период времени в соответствии с законодательством РФ, а также на сумму выплаченных работникам пособий по временной нетрудоспособности. При этом сумма налога (авансовых платежей по налогу) не может быть уменьшена более чем на 50% (п. 3 ст. 346.21 НК РФ).

Налогоплательщики, выбравшие в качестве объекта налогообложения доходы, уменьшенные на величину расходов, по итогам каждого отчетного периода исчисляют сумму авансового платежа по налогу, исходя из ставки налога и фактически полученных доходов, уменьшенных на величину расходов, рассчитанных нарастающим итогом с начала налогового периода до окончания соответственно первого квартала, полугодия, девяти месяцев с учетом ранее исчисленных сумм авансовых платежей по налогу (п. 4 ст. 346.21 НК РФ).

Согласно п. 5 ст. 346.21 НК РФ ранее исчисленные суммы авансовых платежей по налогу засчитываются при исчислении сумм авансовых платежей по налогу за отчетный период и суммы налога за налоговый период. Уплата налога и авансовых платежей по налогу производится по месту нахождения организации (месту жительства индивидуального предпринимателя).

Авансовые платежи по налогу уплачиваются не позднее 25-го числа первого месяца, следующего за истекшим отчетным периодом.

Суммы налога зачисляются на счета органов Федерального казначейства для их последующего распределения в бюджеты всех уровней и бюджеты государственных внебюджетных фондов в соответствии с бюджетным законодательством РФ (ст. 346.22 НК РФ).

Налогоплательщики-организации по истечении налогового (отчетного) периода представляют налоговые декларации в налоговые органы по месту своего нахождения (ст. 346.23 НК РФ). Налоговые декларации по итогам налогового периода представляются налогоплательщиками-организациями не позднее 31 марта года, следующего за истекшим налоговым периодом. Налоговые декларации по итогам отчетного периода представляются не позднее 25 календарных дней со дня окончания соответствующего отчетного периода. Налогоплательщики - индивидуальные предприниматели по истечении налогового периода представляют налоговые декларации в налоговые органы по месту своего жительства не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом. Налоговые декларации по итогам отчетного периода представляются не позднее 25 дней со дня окончания соответствующего отчетного периода.

Налогоплательщики обязаны вести учет доходов и расходов для целей исчисления налоговой базы по налогу в книге учета доходов и расходов организаций и индивидуальных предпринимателей, применяющих упрощенную систему налогообложения, форма и порядок заполнения которой утверждаются Министерством финансов РФ.

Упрощенная система налогообложения - это разновидность специальных налоговых режимов, к которым также относится система налогообложения в виде единого налога на вмененный доход, единого сельскохозяйственного налога, специальная система налогообложения участников соглашений о разделе продукции.

Упрощенная система налогообложения - это система уплаты налогов, при которой обязанность по уплате четырех основных налогов заменяется уплатой одного налога, а все остальные установленные для них обязанности (налоговые, страховые, бухгалтерские, статистические) выполняются в общем порядке.

Основными признаками упрощенной системы являются следующие положения.

Упрощенная система налогообложения применяется организациями и индивидуальными предпринимателями наряду с общей системой налогообложения, предусмотренной законодательством РФ о налогах и сборах.

В отношении организаций применение упрощенной системы налогообложения предусматривает замену уплаты:

1) налога на прибыль организаций;

2) налога на добавленную стоимость по внутренним операциям;

3) налога на имущество организаций;

4) единого социального налога уплатой единого налога, исчисляемого по результатам хозяйственной деятельности организаций за налоговый период.

Налог на прибыль организаций взимается в соответствии с гл. 25 НК РФ.

Налог на добавленную стоимость с организаций взимается в соответствии с гл. 21 НК РФ. В отношении данного налога применение упрощенной системы налогообложения освобождает от уплаты НДС при совершении следующих операций:

1) при реализации товаров (работ, услуг) на территории РФ;

2) при передаче на территории РФ товаров (работ, услуг) для собственных нужд, расходы на которые не принимаются к вычету;

3) при выполнении строительно-монтажных работ для собственного потребления <40>.

--------------------------------

<40> Брызгалин А.В., Берник В.Р., Головкин А.Н. Специальные режимы налогообложения. Упрощенная система налогообложения. Единый налог на вмененный доход для отдельных видов деятельности (по состоянию на 20 января 2003 г.). Налоги и финансовое право, 2003.

Организации, которые применяют упрощенную систему налогообложения, являются налогоплательщиками НДС, подлежащего уплате при ввозе товаров на таможенную территорию РФ.

Налог на имущество организаций взимается в соответствии с гл. 30 НК РФ.

Единый социальный налог с организаций взимается в соответствии с гл. 24 НК РФ.

В отношении индивидуальных предпринимателей применение упрощенной системы налогообложения предусматривает замену уплаты:

1) налога на доходы физических лиц (в отношении доходов, полученных от осуществления предпринимательской деятельности);

2) налога на добавленную стоимость по внутренним операциям;

3) налога на имущество (в отношении имущества, используемого для осуществления предпринимательской деятельности);

4) единого социального налога с доходов, полученных от предпринимательской деятельности, а также выплат и иных вознаграждений, начисляемых ими в пользу физических лиц, уплатой единого налога, исчисляемого по результатам хозяйственной деятельности за налоговый период.

Налог на доходы физических лиц взимается в соответствии с главой 23 НК РФ.

При этом необходимо учитывать, что упрощенная система налогообложения освобождает от уплаты налога на доходы физических лиц только в отношении доходов, полученных от осуществления предпринимательской деятельности. Если индивидуальный предприниматель получает иные виды доходов, например от выполнения работы по трудовому договору, в виде выигрыша по лотереям, дивиденды и др., то он является налогоплательщиком налога на доходы физических лиц в общем порядке.

Налог на имущество, используемое для осуществления предпринимательской деятельности, в отношении индивидуальных предпринимателей не предусмотрен. Планируется его принятие отдельной главой НК РФ. Вместе с тем в настоящий момент действует Закон РФ от 9 декабря 1991 г. N 2003-1 "О налогах на имущество физических лиц" (с изм. и доп. от 22 декабря 1992 г., 11 августа 1994 г., 27 января 1995 г., 17 июля 1999 г., 24 июля 2002 г., 22 августа 2004 г.), в соответствии с которым налогообложению подлежат жилые дома, квартиры, дачи, гаражи и иные строения, помещения и сооружения. Если указанные помещения используются для осуществления предпринимательской деятельности, то их стоимость не подлежит налогообложению налогом на имущество физических лиц.

Единый социальный налог с индивидуальных предпринимателей взимается в соответствии с гл. 24 НК РФ. При этом необходимо учитывать, что индивидуальные предприниматели могут выступать в качестве двух самостоятельных категорий налогоплательщиков единого социального налога. При переходе на упрощенную систему налогообложения индивидуальные предприниматели освобождаются от уплаты единого социального налога как в отношении доходов, полученных от предпринимательской деятельности, так и в отношении выплат и иных вознаграждений, начисляемых ими в пользу физических лиц.

Помимо перечисленных обязанностей организации и индивидуальные предприниматели вправе осуществлять в добровольном порядке уплату страховых взносов в Фонд социального страхования РФ.

Порядок уплаты страховых взносов в ФСС организациями и индивидуальными предпринимателями установлен Федеральным законом от 31 декабря 2002 г. N 190-ФЗ "Об обеспечении пособиями по обязательному социальному страхованию граждан, работающих в организациях и у индивидуальных предпринимателей, применяющих специальные налоговые режимы, и некоторых других категорий граждан". В соответствии с указанным Законом предусматривается следующее.

Если субъекты упрощенной системы налогообложения не осуществляют добровольную уплату страховых взносов, то выплата пособия по временной нетрудоспособности гражданам, работающим у них по трудовым договорам (за исключением пособия по временной нетрудоспособности в связи с несчастным случаем на производстве или профессиональным заболеванием), осуществляется за счет двух источников <41>.

--------------------------------

<41> Брызгалин А.В., Берник В.Р., Головкин А.Н. Специальные режимы налогообложения. Упрощенная система налогообложения. Единый налог на вмененный доход для отдельных видов деятельности. Налоги и финансовое право, 2003.

Часть суммы выплачиваемого пособия оплачивается из средств ФСС РФ.

Если субъекты упрощенной системы налогообложения осуществляют добровольную уплату страховых взносов на своих работников, то выплата пособия по временной нетрудоспособности полностью осуществляется за счет средств ФСС РФ. При этом страховые взносы уплачиваются в размере 3% от налоговой базы по единому социальному налогу, предусмотренному для работодателей.

Помимо уплаты страховых взносов на своих работников индивидуальные предприниматели вправе добровольно уплачивать страховые взносы в ФСС РФ на себя. Размер взноса составляет 3,5% от налоговой базы по единому социальному налогу для индивидуальных предпринимателей. При этом индивидуальные предприниматели приобретают право на получение пособия по обязательному социальному страхованию при условии уплаты ими страховых взносов в ФСС РФ в течение шести месяцев.

 


Рейтинг@Mail.ru
eXTReMe Tracker









Список терминов
определений
и понятий