ПРОДАЖА НЕДВИЖИМОСТИ: ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА, ФОРМА, ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ
ПОСТАТЕЙНЫЙ КОММЕНТАРИЙ СТАТЕЙ 549 - 558 Под редакцией П.В. КРАШЕНИННИКОВА
Договор купли-продажи жилья: ПОРЯДОК ЗАКЛЮЧЕНИЯ И ИСПОЛНЕНИЯ
Альбом схем. Сделки
"Советы покупателям жилья" Алексей ФРИСК,гл. специалист Управления
Федеральной регистрационной службы по Новосибирской области.
Алгоритм сделки купли-продажи квартиры
КУПЛЯ-ПРОДАЖА НЕДВИЖИМОСТИ (ЗДАНИЯ, СООРУЖЕНИЯ, НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ).
Договор купли-продажи жилых помещений с участием несовершеннолетних
См. форму договора
Перечни документов для государственной регистрации различных сделок
Глава 5. Особенности отдельных видов сделок с недвижимостью
5.1. Купля-продажа недвижимости
5.1.1. Требования к договору купли-продажи
5.1.2. Регистрационные действия
5.1.3. Документы, необходимые для государственной регистрации купли-продажи
Понятие
По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (п. 1 ст. 549 ГК РФ).
Особенности договора
1. Для договора обязательна письменная форма. Он должен быть составлен в виде одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ).
2. Переход права собственности к покупателю подлежит государственной регистрации (ст. 551 ГК РФ).
3. Если продавец является собственником земельного участка, на котором расположено продаваемое здание, то вместе со зданием к покупателю переходит право собственности на участок (п. 2 ст. 552 ГК РФ).
Внимание! По общему правилу установленная в договоре цена здания включает в себя стоимость земельного участка, занимаемого зданием. Законом или договором может быть предусмотрено иное (п. 2 ст. 555 ГК РФ).
4. Если продавцу не принадлежит земельный участок, на котором находится здание, то покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости (п. 3 ст. 552 ГК РФ).
5. При продаже жилого помещения договор считается заключенным с момента его государственной регистрации (ст. 558 ГК РФ).
Существенные условия - это условия, обязательные для договоров данного вида. Без них договор будет считаться незаключенным (ст. 432 ГК РФ).
Существенными условиями являются:
- данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче по договору, в том числе данные о его расположении на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (ст. 554 ГК РФ).
Внимание! При продаже помещений, находящихся в составе зданий, в договоре недостаточно указать адрес здания, необходимо четко обозначить, какие именно помещения подлежат передаче покупателю. Такие обстоятельства, как отсутствие у продавца других площадей в здании, наличие акта приема-передачи помещений и т.д., не означают, что договор считается заключенным (Постановление Президиума ВАС РФ от 27.04.2002 N 11011/01 по делу N А40-23029/00-37-199);
- условие о цене товара (ст. 555 ГК РФ);
- при продаже жилого помещения - перечень лиц, имеющих право пользования этим помещением после его приобретения покупателем. При этом необходимо указать, на каких именно правах указанные лица пользуются жилыми помещениями.
03.09.2010