28. Положения ст. 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.
Суд обязывает лицо к сносу самовольно реконструированного недвижимого имущества лишь в том случае, если будет установлено, что объект не может быть приведен в состояние, существовавшее до проведения таких работ.
Еще недавно судебная практика основывалась на тезисе, что в результате всякой реконструкции возникает новый объект. Так, в Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за I квартал 2000 г. <1> указывалось, что при сносе жилого дома, находящегося у гражданина в собственности, и постройке на его месте нового строения либо при возведении пристройки к жилому дому (или надстройки) изменяется объект права собственности гражданина, отличающийся размерами, планировкой, площадью и т.д. Таким образом, следует сделать вывод, что при произведении гражданином вышеназванных изменений право на новое строение, являющееся уже новым объектом собственности, подлежит регистрации в соответствии с Законом о регистрации прав на недвижимое имущество, и требование органов, в полномочия которых входит указанная регистрация, произвести ее правомерно.
--------------------------------
<1> Утвержден Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 28 июня 2000 г. // БВС РФ. 2000. N 9.
Разъяснения, данные в Обзоре, давали почву для вывода о том, что самовольной постройкой является не только вновь созданный объект недвижимости, но и другой объект, измененный таким образом, что он обрел новые качественные (определяющие) характеристики.
Аналогичным образом строилась практика арбитражных судов. Так, в обобщении судебной практики Третьего арбитражного апелляционного суда по вопросам защиты права собственности, одобренном Постановлением президиума Третьего арбитражного апелляционного суда от 20 апреля 2004 г. N 9, указано, что реконструкция недвижимости, произведенная на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом или иными нормативными правовыми актами, либо без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, является самовольной постройкой. В таком случае нормы ГК РФ о самовольной постройке (ст. 222) применяются к самовольно реконструированным объектам по аналогии закона.
Пункт 28 Постановления Пленума N 10/22 гласит: "Положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект". Таким образом, нынешняя судебная практика должна исходить из того, что не каждая реконструкция порождает новый объект и открывает перспективу применения ст. 222 ГК РФ. Полагаем, что такой подход обоснован необходимостью более дифференцированного подхода к разрешению спорных ситуаций, связанных с реконструкцией, в основу которого должен лечь критерий существенности изменений. Представим, что к одной из квартир двухквартирного дома, находящегося в общей долевой собственности, сделана пристройка. Очевидно, что имеет место реконструкция. Если исходить из того, что реконструкция порождает новый объект, то это ведет к применению ст. 222 ГК РФ и, соответственно, к сносу, причем всего объекта. Вряд ли это разумно и оправданно. Если же исходить из того, что реконструкция не всегда создает новый объект, то исключается автоматическое применение ст. 222 ГК РФ и появляется перспектива применения иных норм, предусматривающих более мягкие последствия. Например, заинтересованное лицо вправе предъявить требование приведения строения в состояние, предшествующее реконструкции (абз. 3 ст. 12 ГК РФ). В подтверждение того, что Постановление Пленума N 10/22 убирает знак равенства между реконструированным объектом и самовольной постройкой и, соответственно, отрицает применение последствий, предусмотренных ст. 222 ГК РФ, ко всем реконструированным строениям, сошлемся на абз. 2 комментируемого пункта: "Суд обязывает лицо к сносу самовольно реконструированного недвижимого имущества лишь в том случае, если будет установлено, что объект не может быть приведен в состояние, существовавшее до проведения таких работ".
В качестве примера спора по иску о приведении реконструированного объекта в первоначальное состояние можно привести следующее дело. Так, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по кассационной жалобе администрации Волгограда на решение Кировского районного суда г. Волгограда от 3 июня 2010 г., которым в иске администрации г. Волгограда к В.Г., В.В. о приведении самовольно реконструированного объекта в первоначальное состояние отказано, а исковые требования В.Г., В.В. к администрации г. Волгограда, администрации Кировского района г. Волгограда о сохранении помещения в реконструированном состоянии удовлетворены, суд кассационной инстанции установил следующее.
Администрация Волгограда обратилась в суд с иском к В.Г., В.В. о приведении самовольно реконструированного объекта в первоначальное состояние.
В обоснование иска указала, что в ходе проверки 28 ноября 2008 г. установлено, что ответчиками произведена реконструкция квартиры N ... в доме N ... по ул. ... г. Волгограда: демонтированы перегородки, установлены новые для организации торгового зала, устроен отдельный вход с крыльцом на месте оконного проема с разборкой оконных перегородок, устроено крыльцо, заменены окна, оштукатурена и окрашена в розовый цвет часть фасада здания в пределах квартиры. Ответчики при реконструкции объекта разрешения на строительство не получали, предписание о добровольном возврате квартиры в прежнее состояние не выполнили.
Администрация просила обязать ответчиков привести указанную квартиру в первоначальное состояние, восстановить демонтированные перегородки, восстановить проем в несущей стене фасада здания, восстановить оконный проем, демонтировать устроенное крыльцо.
В.Г., В.В. обратились в суд со встречными исковыми требованиями к администрации Волгограда, администрации Кировского района г. Волгограда о сохранении помещения в реконструированном состоянии.
В обоснование иска указали, что являются собственниками квартиры N., расположенной по ул. ... дом N ... в г. Волгограде. Ими была проведена реконструкция указанного помещения: разобрана кирпичная кладка подоконного участка наружной стены в бывшей жилой комнате; выполнен отдельный вход с главного фасада; пробит дверной проем во внутренней капитальной стене между комнатами; пробит дверной проем в кирпичной перегородке, разделяющей помещения; разобрано большинство ненесущих перегородок напротив сохраненного туалета; возведена новая перегородка из ГКЛ с дверью с образованием помещения умывальни; заложен дверной проем старого входа в квартиру из подъезда.
В связи с тем что реконструкция квартиры произведена в строгом соответствии с утвержденным проектом, отвечает требованиям безопасности, не представляет угрозы для жизни и здоровья других жильцов, просили сохранить указанную квартиру в реконструированном состоянии.
Суд постановил указанное выше решение.
В кассационной жалобе администрация Волгограда оспаривала постановленное судом решение и просила его отменить.
Проверив материалы дела, выслушав представителя администрации Кировского района г. Волгограда Д.М., поддержавшего доводы кассационной жалобы, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия нашла постановленное судом решение подлежащим отмене по следующим основаниям.
Удовлетворяя требования В.Г. и В.В. к администрации Волгограда, администрации Кировского района о сохранении квартиры в реконструированном состоянии, суд первой инстанции сослался на то, что ответчики по первоначальному иску предпринимали меры к легализации произведенной реконструкции, сама реконструкция не затрагивает интересов жильцов дома, не создает угрозу их жизни или здоровью.
Согласиться с обоснованностью данного вывода суда судебная коллегия не может.
Пункт 14 ст. 1 ГрК РФ предусматривает, что реконструкция - это изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей (далее - этажность), площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.
Из материалов дела усматривается, что В.Г. и В.В. являются в доле каждая собственниками квартиры N ..., расположенной по ул. ..., дом N ... в г. Волгограде.
В 2008 г. В.Г. и В.В. самовольно произвели реконструкцию указанной квартиры с размещением магазина непродовольственных товаров, в результате чего демонтированы перегородки и установлены новые для организации торгового зала, устроен отдельный вход с крыльцом на месте оконного проема с разборкой подоконных перегородок, устроено крыльцо, заменены окна, оштукатурена и окрашена в розовый цвет часть фасада здания в пределах квартиры.
28 июля 2008 г. на заседании комиссии по переустройству, перепланировке, реконструкции жилых помещений, переводу жилых помещений в нежилые помещения и нежилых помещений в жилые помещения, реконструкции нежилых помещений в жилых и нежилых зданиях, строениях, сооружениях на территории района при администрации Кировского района г. Волгограда принято предварительное решение о том, что возможен перевод указанной квартиры из жилого помещения в нежилое, с целью размещения магазина непродовольственных товаров, при условии представления проекта, подготовленного и оформленного в установленном законом порядке, а также письменного согласия собственников смежных помещений и выполнения благоустройства прилегающей территории.
При этом выписка из протокола содержит указание на то, что она не является разрешением на перевод жилого помещения в нежилое.
В соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. п. 28, 29 Постановления Пленума N 10/22, положения ст. 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.
Рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.
Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.
Жилищное законодательство не регулирует порядок реконструкции жилого помещения. Реконструкция объектов капитального строительства осуществляется в порядке, установленном ГрК РФ.
Согласно ст. 49 ГрК РФ проектная документация объектов капитального строительства подлежит государственной экспертизе. При этом проектная документация утверждается только при наличии положительного заключения государственной экспертизы проектной документации.
В соответствии с ч. 2 ст. 51 ГрК РФ реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляются на основании разрешения на строительство.
В силу ст. 8 ГрК РФ выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, расположенных на территориях городских округов, является полномочием органа местного самоуправления.
Данное в установленном законом порядке разрешение на такую реконструкцию истцам, а также утвержденная и согласованная проектная документация, акт межведомственной комиссии о приемке в материалах дела отсутствуют.
В этой связи истцам необходимо было представить суду доказательства обращения с заявлением о выдаче разрешения на строительство в компетентный орган с приложением документов, предусмотренных ст. 51 ГрК РФ, либо с заявлением о выдаче акта ввода объекта в эксплуатацию.
Данные обстоятельства являются юридически значимыми по делу, однако они судом правильно определены не были.
Кроме того, суд первой инстанции, сохранив указанную реконструкцию нежилого помещения, фактически перевел его в нежилое помещение.
В соответствии с ч. 1 ст. 23 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления.
В силу ч. 3 ст. 24 ЖК РФ решение об отказе в переводе помещения выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.
Таким образом, решение вопроса о переводе нежилого помещения в жилое помещение действующее законодательство относит к исключительной компетенции органа местного самоуправления.
В силу положений ч. 1 ст. 254 ГПК РФ граждане вправе оспорить в суде решение, действие (бездействие) органа государственной власти, органа местного самоуправления.
Судом первой инстанции указанные нормы права не были приняты во внимание.
Суд указал, что ответчиками были предприняты меры к легализации самовольной реконструкции, при этом доказательств, подтверждающих данные обстоятельства, не привел, в нарушение ст. 57 ГПК РФ не предложил сторонам представить дополнительные доказательства.
Отказывая в иске администрации Волгограда к В.Г. и В.В. о приведении самовольно реконструированного объекта в первоначальное состояние, суд первой инстанции сослался на то обстоятельство, что ею не представлено доказательств, подтверждающих, что проведены разработка и согласование в установленном порядке проектной документации о возврате помещения квартиры в первоначальное положение.
Однако из технического заключения, составленного научно-производственным предприятием "Кермет", имеющим государственную лицензию N 3-34-02-26-0-3444026359-009816-1, усматривается, что все мероприятия по реконструкции и перепланировке, произведенные в помещении квартиры N ... в доме... по ул. ... носят возвратный характер. Путем восстановления перегородок по первоначальному проекту квартиры, заложив проемы в капитальных стенах, возникшие при реконструкции, восстановив инженерное и санитарно-техническое оборудование, возможно вернуть квартиру в первоначальное состояние. Мероприятия по восстановлению помещения квартиры в первоначальном состоянии не повлияют на состояние конструкций жилого дома и безопасность его эксплуатации, если будут выполнены квалифицированной строительной организацией, на основании разработанной и согласованной в установленном порядке проектной документации.
Вместе с тем суд первой инстанции не привел норму права, которая возлагала бы на орган местного самоуправления обязанность разработки и согласования проектной документации о возврате помещения квартиры в первоначальное состояние.
При таких данных постановленное судом решение не соответствует требованиям ст. 195 ГПК РФ о законности и обоснованности судебного решения, поэтому оно подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции, так как нарушение процессуального законодательства при постановке решения исключает возможность принятия нового решения в суде кассационной инстанции.
При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть вышеизложенное, полно и всесторонне проверить доводы и возражения сторон, правильно определить круг юридически значимых обстоятельств, для разрешения спора и в соответствии с материалами дела и требованиями закона постановить решение <1>.
--------------------------------
<1> Архив Кировского районного суда г. Волгограда. Дело N 33-8268/2010.
