Иск о государственной регистрации перехода права собственности и заявление об оспаривании отказа в регистрации перехода права собственности 

61. Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В случае если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абз. 7 ст. 12 ГК РФ, ст. 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

Когда договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права.

Не является также препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права нахождение имущества во временном владении у третьего лица (например, арендатора) на основании договора с продавцом.

Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к ст. 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.

Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

Договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента достижения сторонами согласия по всем его существенным условиям (п. 1 ст. 432 ГК РФ). С этого момента продавец считается взявшим обязательство передать вещь, а покупатель - оплатить ее (п. 1 ст. 454, ст. 549 ГК РФ). Однако очевидно, что интерес покупателя не может считаться удовлетворенным только взятым на себя продавцом обязательством передать вещь. Покупателя интересует фактическое обладание имуществом на праве собственности. Чтобы этот интерес был удовлетворен, необходимы передача имущества и государственная регистрация перехода права собственности, поскольку в соответствии с п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Указанная норма корреспондирует с п. 1 ст. 551 ГК РФ, согласно которому переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Для того чтобы государственная регистрация перехода права собственности состоялась, необходимо соблюдение процедуры, указанной в Законе о регистрации прав на недвижимое имущество. В частности требуется, чтобы стороны договора обратились в регистрационную службу с заявлениями о совершении соответствующего действия (ст. 16 указанного Закона). Но, как показывает практика, стороны не всегда добросовестно выполняют предусмотренные законом процедуры. Наиболее часто этой стороной являются продавцы, потому что они получают денежное удовлетворение от покупателя, а потому теряют интерес к сделке. Для таких случаев законодатель установил следующее положение: когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством РФ об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 ГК РФ, абз. 1 п. 61 Постановления Пленума N 10/22).

В практике судов общей юрисдикции возник вопрос о возможности удовлетворения требований о регистрации сделки и перехода права собственности, когда на одной стороне сделки выступают несколько лиц (правообладателей), но требования о регистрации сделки и перехода права собственности по решению суда предъявляет лишь одно лицо, а другие лица на той же стороне сделки не требуют регистрации сделки и перехода права собственности, либо возражают против регистрации по тем или иным причинам, либо наряду с другой стороной сделки уклоняются от ее государственной регистрации (справка о результатах обобщения судебной практики за 2006 - 2008 гг. по рассмотрению судами гражданских дел, связанных с защитой прав на недвижимое имущество, составленная судьей Верховного суда Удмуртской Республики А.В. Солоняк).

Полагаем, что ответ на этот вопрос надо искать в буквальном содержании п. 3 ст. 551 ГК РФ. Согласно указанной норме в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. При таких обстоятельствах п. 3 ст. 551 ГК РФ применяется только к отношениям между сторонами договора - контрагентами.

Абзац 2 п. 61 Постановления Пленума N 10/22 называет в качестве необходимого условия удовлетворения иска о государственной регистрации перехода права собственности исполнение договора в виде передачи вещи. При этом под передачей вещи Постановление Пленума N 10/22 считает вручение имущества покупателю и подписание сторонами соответствующего документа о передаче. Как правило, это акт приема-передачи. Вместе с тем выяснению подлежат и другие обстоятельства. В первую очередь суд должен выяснить, есть ли основания для возникновения права собственности на стороне покупателя. Для этого необходимо установить: 1) является ли продавец собственником продаваемого имущества. Если продавец не является собственником имущества и не уполномочен на распоряжение им, в иске о регистрации права собственности необходимо отказывать, так как лицо не может передать прав больше, чем само обладает. Аналогично надлежит поступать в случае, если продавец на момент заключения договора являлся собственником, однако к моменту обращения покупателя в суд с иском о государственной регистрации права собственности выяснится, что продавец заключил договор купли-продажи с другим лицом и переход права собственности по нему зарегистрирован в установленном законом порядке; 2) Заключен ли между сторонами договор купли-продажи. Для признания договора заключенным суду необходимо проверить, достигнуто ли согласие по всем его существенным условиям (ст. 432 ГК РФ). Применительно к договору купли-продажи недвижимости по предмету договора - недвижимому имуществу, подлежащему передаче (ст. 554 ГК РФ), а также цене (ст. 555 ГК РФ). Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (п. 1 ст. 558 ГК РФ). Если соглашение по всем существенным условиям не состоялось, суду необходимо отказать в иске со ссылкой на п. 2 ст. 218 ГК РФ, объясняя решение следующим: раз нет сделки отчуждения, то и невозможен переход права собственности; 3) Облечено ли соглашение в надлежащую форму. Для договора купли-продажи недвижимости это составление единого документа, подписанного обеими сторонами (ст. 550 ГК РФ); 4) Сохраняется ли договор купли-продажи как правоотношение на момент обращения его стороны в суд. В качестве примера здесь можно привести дело по иску Т. к В., С. и А. о понуждении к государственной регистрации сделки, а также переходу права собственности по ней <1>. В судебном заседании по указанному делу было установлено, что 4 июня 2008 г. между В., С. и А., с одной стороны, и Т. - с другой, был заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения. Срок заключения договора купли-продажи указанной квартиры определен сторонами до 21 июня 2008 г. 11 июня 2008 г. между сторонами заключен договор купли-продажи спорного жилого помещения, в котором В., С. и А. выступили продавцами, а Т. - покупателем. Квартиру стороны оценили в 1 млн. 400 тыс. руб. Расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора купли-продажи. Из представленных в материалы дела заявлений истца и ответчиков следует, что 11 июня 2008 г. ими в Управление Федеральной регистрационной службы (далее - УФРС) по Республике Хакасия были поданы заявления с необходимыми для государственной регистрации сделки и перехода права собственности документами. 1 июля 2008 г. в УФРС по Республике Хакасия от Т. поступило заявление о прекращении государственной регистрации и возврате документов. 2 июля 2008 г. аналогичные заявления поступили в регистрирующий орган от В., С. и А. Проанализировав эти события, суд пришел к выводу, что покупатель по сделке (Т.) и продавцы (В., С. и А.) добровольно отказались от регистрации договора купли-продажи от 11 июня 2008 г. и перехода права по нему. Затем суд отметил, что регистрацию по правилу, установленному в п. 2 ст. 558 ГК РФ, необходимо рассматривать как стадию заключения договора. Поскольку обе стороны на одной из стадий заключения договора выразили обоюдную волю, из которой видно нежелание вступать в договорные отношения, то такой договор следует считать незаключенным. Также суд обратил внимание на то, что ГК РФ рассматривает договор одновременно как правоотношение, документ и юридический факт (сделку). Так, ст. ст. 8 и 420 ГК РФ рассматривают договор как правоотношение. Как документ договор рассматривает ст. 434 ГК РФ. На договор как юридический факт (сделку) указывают ст. ст. 8 и 154 ГК РФ. Действительно, суду был представлен договор от 11 июня 2008 г. как документ (бумага, подписанная обеими сторонами). При этом суд пришел к выводу, что договор от 11 июня 2008 г., не успев стать сделкой и правоотношением, прекращен на основании волеизъявления всех его сторон, не пожелавших наделить договор признаками заключенности. Таким образом, наличия договора только как документа недостаточно для принятия решения о его регистрации, если установлено, что стороны добровольно отказались придавать договору как правоотношению признаки заключенности. Кроме того, согласно ст. 165 ГК РФ регистрации подлежит договор, от регистрации которого уклоняется одна из сторон. По рассматриваемому делу не было уклонения стороны. Был добровольный отказ от совершения регистрации всеми участниками договора. Принял суд к сведению и то, что ни ГК РФ, ни другие акты гражданского законодательства не обязывают стороны выжидать определенное время после соглашения о прекращении взаимного правоотношения с тем, чтобы убедиться, действительно ли другая сторона обоснованно, мотивированно и по своей воле отказалась от договорных отношений. Другое толкование положений гражданского законодательства, по мнению суда, противоречило бы принципу стабильности гражданского оборота, провозглашенному в п. 2 Постановления Конституционного Суда РФ от 21 апреля 2003 г. N 6-П "По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан О.М. Мариничевой, А.В. Немировской, З.А. Скляновой, Р.М. Скляновой и В.М. Ширяева". Наоборот, по смыслу ст. 209 ГК РФ собственник вправе в любой момент распорядиться принадлежащим ему имуществом, что и сделали ответчики, не считая себя связанными какими-либо обязательствами с истцом; 5) Является ли предмет договора недвижимым имуществом, т.е. содержит ли признаки, указанные в п. 1 ст. 130 ГК РФ, и сохранилось ли недвижимое имущество в натуре.

--------------------------------

<1> Архив Абаканского городского суда Республики Хакасия. Дело N 2-4013/2008.

Наконец, суд должен проверить, действительно ли контрагент истца уклоняется от регистрации сделки, поскольку на практике лица нередко прибегают к иску о государственной регистрации перехода права собственности не для того, чтобы действительно защитить свое право, а чтобы избежать длительных и дорогих процедур оформления права собственности в административном порядке либо в других подобных случаях <1>. В частности, по одному из дел А. обратилась в суд с иском к Я. о государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение. Требования мотивировала тем, что ответчик уклоняется от государственной регистрации. В ходе подготовки дела к судебному заседанию представитель истца поддержала исковые требования. Ответчик против удовлетворения иска не возражал, обосновал положение дел тем, что потерял свидетельство о государственной регистрации права собственности. В судебном заседании ответчик также не возражал против удовлетворения требований истца, но признал, что свидетельство о праве собственности не утратил. Его забрала супруга, которая выступает против продажи жилого помещения. Это обстоятельство подтвердил и представитель истца. Она пояснила, что действительно свидетельство о праве собственности было изъято у продавца его супругой, поэтому обе стороны сделки решили не идти в регистрационную службу, а последовать совету "зарегистрировать право собственности через суд". Решением суда в иске отказано <2>. По другому делу в суд обратился А. с иском к Н. о государственной регистрации договора купли-продажи земельного участка (хотя в тексте заявления А. ссылался на применение ст. 551 ГК РФ). В обоснование требований он указал, что Н. уклоняется от государственной регистрации, на телефонные звонки не отвечает, по месту прописки не проживает, фактическое место жительства неизвестно. В ходе подготовки дела к судебному разбирательству Н. заявил, что регистрация невозможна, но не ввиду его действий, а в силу наложенного на имущество ареста. Поскольку дважды в назначенные судебные заседания ни истец, ни ответчик не явились, определением суда исковое заявление оставлено без рассмотрения <3>.

--------------------------------

<1> Потапенко С.В. Юридически значимые обстоятельства по делу о государственной регистрации перехода права собственности на основании договора купли-продажи недвижимости // Закон. 2010. N 9. С. 82 - 87.

<2> Архив Абаканского городского суда Республики Хакасия. Дело N 2-3112/2009.

<3> Архив Абаканского городского суда Республики Хакасия. Дело N 2-1028/2008.

Абзац 3 п. 61 Постановления Пленума N 10/22 не отрицает перспективу удовлетворения иска о регистрации перехода права собственности, если вещь не передана. Как устанавливает комментируемый абзац, в случае если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абз. 7 ст. 12, ст. 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость. Указанное выше правило о привязке иска государственной регистрации перехода права собственности к фактической передаче вещи (введению покупателя во владение имуществом) не действует, если стороны своим соглашением предусмотрели иное. Например, достигли соглашения о том, что имущество до полной оплаты будет находиться во владении продавца. В таком случае сохранение продавцом владения вещью не должно стать поводом для отказа в иске о государственной регистрации перехода права (абз. 4 п. 61 Постановления Пленума N 10/22). Нет повода к отказу в иске и в случае, если отчужденное имущество находится во временном владении у третьего лица, например арендатора, состоящего в договорных отношениях с продавцом (абз. 5 п. 61 Постановления Пленума N 10/22).

Случается, что продавец заключает договор с одним субъектом, затем с другим, третьим, не передавая вещь ни одному из них. По прошествии времени один или все покупатели обращаются в суд с требованием о передаче вещи, и встает вопрос о том, мог ли продавец заключить второй и последующие договоры (вступить в обязательственные отношения)? Приобрел ли кто-нибудь из покупателей право собственности (вещное право)? Отыскание правильного ответа возможно только при верном разграничении того, где в таком сложном правоотношении, как купля-продажа, вещные права и правоотношения, а где обязательственные.

Договор купли-продажи направлен на переход права собственности от одного субъекта к другому. Поэтому обязаться продать может только лицо, обладающее правом собственности. Заключая договор купли-продажи, продавец изъявляет свою волю. Согласованная с его волей воля покупателя порождает право последнего требовать передачи вещи. Раз отношение связывает двух субъектов права и его объектом выступают действия продавца по передаче вещи (п. 1 ст. 454 ГК РФ), то это отношение обязательственное. Отдельно от него существует право продавца на вещь. Оно не может быть уничтожено соглашением. Для того чтобы продавец утратил право собственности на вещь, она должна быть передана им (ст. 223 ГК РФ). До тех пор пока продавец обладает вещью, он является ее собственником, а потому может обязываться в передаче бесконечное число раз. Соответственно, осознание покупателем своей возможности потребовать от продавца передачи вещи (обязательственный элемент) не делает его собственником. Таковым он станет только после установления вещной связи с имуществом посредством передачи.

Для подобных случаев абз. 6 п. 61 Постановления Пленума N 10/22 устанавливает правило, согласно которому, если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к ст. 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом. Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель в соответствии с абз. 7 п. 61 Постановления Пленума N 10/22 вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

Следует отметить, что уклонение продавца от регистрации перехода права собственности дает покупателю право на предъявление иска о регистрации перехода права собственности. Иск о признании права собственности здесь будет ненадлежащим способом защиты. В его удовлетворении надлежит отказать. Так, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по кассационной жалобе администрации городского округа г. Волжский Волгоградской области на решение Волжского городского суда Волгоградской области от 16 августа 2010 г., которым за С.К. признано право собственности на недвижимое имущество - нежилое здание общей площадью 401,8 кв. м, земельный участок площадью 583 кв. м, расположенные по адресу: Россия, Волгоградская область, г. Волжский, п. Уральский, ул. ... дом N ... суд кассационной инстанции установил следующее.

С.К. обратился в суд с иском к администрации городского округа г. Волжский Волгоградской области, администрации Среднеахтубинского муниципального района Волгоградской области о признании права собственности. В обоснование иска указал, что 27 мая 2005 г. между ним и администрацией Среднеахтубинского района Волгоградской области был заключен договор купли-продажи здания бывшего детского сада площадью 486 кв. м с земельным участком 583 кв. м, расположенного по ул. ... дом N ... в пос. Уральском Среднеахтубинского района Волгоградской области. Указанные объекты были ему переданы по передаточному акту, стоимость им оплачена полностью. В соответствии с Законом Волгоградской области от 25 марта 2005 г. N 1032-ОД "Об установлении границ и наделении статусом города Волжского Волгоградской области" п. Уральский был отнесен к территории городского округа Волжский, в связи с чем адрес объекта недвижимости был изменен на ул. ... дом N ... МУП "БТИ города Волжского" изготовило паспорт на приобретенное нежилое здание, согласно которому общая площадь здания составила 401,8 кв. м, площадь уменьшилась в результате разрушения здания. В период с 2005 по 2010 г. он привел ветхое приобретенное имущество в удовлетворительное состояние и в настоящее время несет бремя содержания приобретенного имущества. Ответчики отказываются обращаться в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области для регистрации указанных объектов, в связи с чем просил суд признать за ним право собственности на указанное недвижимое имущество.

Судом постановлено указанное выше решение.

В кассационной жалобе администрация городского округа г. Волжский Волгоградской области оспаривала обоснованность судебного постановления и просила его отменить.

Проверив материалы дела в пределах доводов кассационной жалобы, выслушав представителя администрации городского округа г. Волжский Волгоградской области Ю.Б., поддержавшую доводы кассационной жалобы, возражения С.К. относительно доводов жалобы, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия пришла к следующему.

В соответствии со ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

Согласно разъяснению, содержащемуся в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 г. N 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 1 ст. 1, ч. 3 ст. 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (ст. ст. 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Постановленное судом решение указанным требованиям не соответствует по следующим основаниям.

Признавая за С.К. право собственности на нежилое здание бывшего детского сада и земельного участка площадью 583 кв. м, расположенные в п. Уральском Среднеахтубинского района Волгоградской области, суд первой инстанции исходил из следующего.

В соответствии с ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434). Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (ч. 1 ст. 551).

Суд первой инстанции указал, что С.К. нежилое здание бывшего детского сада и земельный участок приобретены по договору купли-продажи, который исполнен в полном объеме обеими сторонами, и указанные нормы права позволяют признать за ним право собственности на указанные объекты недвижимости.

Судебная коллегия с таким выводом не согласилась, указав, что, как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 27 мая 2005 г. между администрацией Среднеахтубинского района Волгоградской области (продавец) и С.К. (покупатель) был заключен договор купли-продажи нежилого здания бывшего детского сада и земельного участка площадью 583 кв. м, расположенных в п. Уральском Среднеахтубинского района Волгоградской области. Указанное имущество было передано С.К. по акту приема-передачи от 27 мая 2005 г. В свою очередь С.К. была произведена оплата приобретаемого имущества в полном объеме. Продавец уклоняется от регистрации перехода права собственности на спорное имущество к покупателю С.К.

Признавая за С.К. право собственности на нежилое здание бывшего детского сада и земельного участка, суд первой инстанции оставил без внимания разъяснения, содержащиеся в п. 61 Постановления Пленума N 10/22, согласно которым, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В соответствии с ч. 3 ст. 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Учитывая, что при уклонении стороны договора купли-продажи недвижимого имущества от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество законом предусмотрен определенный способ защиты прав, а именно обращение к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности, у суда не было законных оснований для удовлетворения заявленных исковых требований С.К. и признания за ним права собственности на спорные объекты недвижимости.

Поскольку судом первой инстанции установлены все юридически значимые обстоятельства, однако им дана неверная правовая оценка, судебная коллегия сочла необходимым отменить решение суда первой инстанции и, не передавая дело на новое рассмотрение, постановить по делу новое решение, которым С.К. в удовлетворении иска отказать <1>.

--------------------------------

<1> Архив Волжского городского суда Волгоградской области. Дело N 33-11883/2010.

62. На основании ст. ст. 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (ст. 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам гл. 25 ГПК РФ или гл. 24 АПК РФ.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

В то же время регистрация перехода права собственности к покупателю на основании судебного решения не является препятствием для оспаривания учредителями ликвидированного продавца или иными заинтересованными лицами права покупателя на недвижимое имущество.

Абзац 1 п. 62 Постановления Пленума N 10/22, как, впрочем, и весь п. 62, касается случаев, когда между сторонами заключен договор купли-продажи (это значит, что при необходимости он прошел государственную регистрацию), однако после его заключения продавец утратил правоспособность (гражданин умер, юридическое лицо ликвидировано), и по данной причине государственная регистрация перехода права собственности стала невозможной. Обусловлено положение комментируемого пункта тем, что договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (п. 1 ст. 432 ГК РФ). Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ). Существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются предмет - недвижимое имущество (ст. 554 ГК РФ), а также цена (ст. 555 ГК РФ). Таким образом, если продавцом подписан договор, облеченный в надлежащую форму и содержащий все его существенные условия, следует исходить из того, что договор заключен, а у продавца возникло обязательство его исполнить, т.е. передать вещь. Обязанность исполнить договор, как указано в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за IV квартал 2005 г. <1>, входит в состав наследства. Следовательно, если продавец умер после подписания договора, его наследники обязаны передать вещь покупателю. Но сама по себе передача вещи не удовлетворит интерес покупателя, поскольку она (передача) не повлечет перехода права собственности. Необходима еще и государственная регистрация. При этом обязанность государственной регистрации не является договорной, если, конечно, иное не указано в самом соглашении, что встречается крайне редко. Следовательно, обязанность по государственной регистрации строго формально не может перейти к наследникам. Однако необходимо принимать во внимание, что цель договора купли-продажи заключается не просто в передаче вещи, иначе его нельзя было бы отличить от таких договоров, как заем или аренда, а в переносе вместе с ней права собственности. Если вместе с вещью не переходит право собственности, продавца нельзя считать лицом, надлежаще исполнившим свое обязательство. Этот вывод подтверждает буквальное толкование п. 1 ст. 454 ГК РФ, согласно которому по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). При таких обстоятельствах обязанность по государственной регистрации права собственности можно рассматривать как неотъемлемую часть обязанности по исполнению договора либо квазидоговорное обязательство, имеющее частно-публичную природу. На основании изложенного требование покупателя о государственной регистрации перехода права собственности, подписавшего договор купли-продажи недвижимости с продавцом, умершим до государственной регистрации перехода права собственности, подлежит удовлетворению. Надлежащими ответчиками по такому делу будут наследники продавца.

--------------------------------

<1> Утвержден Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 1 марта 2006 г. // БВС РФ. 2006. N 5.

Интересно отметить, что похожим образом - путем применения ст. 551 ГК РФ по аналогии - складывается практика арбитражных судов, которые допускают регистрацию перехода права собственности в случае ликвидации юридического лица - продавца.

Если сторонами заключен консенсуальный договор, который требует государственной регистрации, но таковой не было, то смерть отчуждателя может стать препятствием к государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество. Рассмотрим это утверждение на примере договора купли-продажи жилой недвижимости и дарения недвижимого имущества. Так, ГК РФ знает договоры, которые считаются заключенными с момента их государственной регистрации. Это договор купли-продажи жилых помещений, дарения недвижимого имущества и др. В частности, согласно п. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. А в соответствии с п. 3 ст. 574 ГК РФ договор дарения недвижимого имущества подлежит государственной регистрации. Рассматривая иски о государственной регистрации перехода права собственности по договору, подлежащему государственной регистрации, суд должен принимать во внимание, что такой договор считается заключенным с момента его государственной регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ). Как правило, государственная регистрация договора осуществляется одномоментно с государственной регистрацией перехода права собственности, поэтому смерть гражданина-продавца после подписания договора купли-продажи жилой недвижимости, дарения недвижимости и других подобных договоров, но до момента государственной регистрации перехода права собственности одновременно означает отсутствие государственной регистрации самого договора, что, в свою очередь, влечет признание его незаключенным. Незаключенный договор, равно как и ничтожный, не порождает никаких прав и обязанностей, в том числе обязанности по исполнению. Следовательно, к наследникам не может перейти обязанность исполнения незаключенного договора. Таким образом, смерть продавца прекращает какие бы то ни было правоотношения с несостоявшимся покупателем. Кроме того, смерть гражданина влечет два правовых последствия: прекращение гражданской правоспособности физического лица и начало наследования. Согласно п. 2 ст. 17 ГК РФ правоспособность гражданина возникает в момент его рождения и прекращается смертью. Имущество умершего переходит к другим лицам в порядке универсального правопреемства, т.е. в неизменном виде как единое целое в один и тот же момент (п. 1 ст. 1110, ст. 1112 ГК РФ). Наследство открывается со смертью гражданина, днем открытия наследства является день смерти гражданина (ст. ст. 1113, 1114 ГК РФ). Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации (п. 4 ст. 1152 ГК РФ). Таким образом, в момент смерти дарителя либо продавца не только прекращается его правоспособность, но и у его имущества появляются новые собственники - наследники. Следовательно, невозможна ни регистрация договора, ни переход права собственности по нему, так как до момента государственной регистрации произошла смена собственника (собственников) объектов недвижимости. Поскольку государственная регистрация невозможна, то невозможно и уклонение от нее (п. 3 ст. 165 ГК РФ). Наконец, уклонением необходимо считать недобросовестное поведение, направленное на отстранение от исполнения своей обязанности. Наследники как новые собственники никакой обязанности на себя в отношении покупателя либо одаряемого не брали. Нельзя считать наследников обязанными лицами по исполнению договора в порядке перехода этой обязанности в составе наследства. Действительно, в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за IV квартал 2005 г. указано, что в соответствии с ч. 1 ст. 1112 ГК РФ в состав наследства входят принадлежащие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности. Следовательно, при принятии наследства к наследнику переходит обязанность исполнения договора. Исполнить можно только заключенный договор. Договоры купли-продажи жилой недвижимости и дарения недвижимого имущества подлежат государственной регистрации. И именно с момента государственной регистрации считаются заключенными (п. 3 ст. 433 ГК РФ). Если такие договоры не прошли государственной регистрации, то они являются незаключенными. Раз они являются незаключенными, то у сторон не возникли права и обязанности по ним, в том числе обязанность их исполнить. Так как не возникла обязанность по их исполнению, эта обязанность не могла перейти к наследникам.

Если сторонами подписан реальный договор отчуждения недвижимого имущества, но вещь не передана, то смерть отчуждателя тоже может стать препятствием к государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество. Нормативной основой для такого вывода выступает п. 2 ст. 433 ГК РФ, в котором устанавливается, что, если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества. Рассмотрим это утверждение на примере договора пожизненного содержания с иждивением, который к тому же подлежит государственной регистрации. Итак, в соответствии с п. 1 ст. 601 ГК РФ по договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты - гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного(-ых) им третьего(-их) лица (лиц). Наличие в формулировке договора слова "передает" вместо словосочетания "обязуется передать" означает, что договор пожизненного содержания с иждивением является реальным (п. 2 ст. 433 ГК РФ). Аналогичный вывод следует также из диспозиции п. 1 ст. 583 ГК РФ. Согласно ст. 584 ГК РФ договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации. Поскольку по договору пожизненного содержания с иждивением всегда передается недвижимое имущество, то на него в полной мере распространяется правило государственной регистрации соглашения (п. 3 ст. 433, ст. 584 ГК РФ). Таким образом, если получатель ренты (отчуждатель) умер после подписания договора пожизненного содержания с иждивением, но до его регистрации, то наступают такие же последствия, как описанные нами выше в отношении договора, подлежащего государственной регистрации: договор считается незаключенным. Если же отчуждателю и приобретателю каким-то образом удалось осуществить государственную регистрацию соглашения, но имущество не было фактически передано, то опять-таки отсутствуют основания для государственной регистрации перехода права собственности, поскольку договор пожизненного содержания с иждивением, даже будучи зарегистрированным, не должен считаться заключенным до тех пор, пока получателем ренты (отчуждателем) не будет передан объект недвижимости. Здесь может возникнуть вопрос: можно ли считать реальный договор заключенным, если соглашение зарегистрировано, но вещь передана не отчуждателем, а после его смерти наследниками? Полагаем, что ответ на него, если толковать закон буквально, должен быть отрицательным. Дело в том, что передачу вещи здесь надо рассматривать не только как акт введения во владение, к которому привязываются момент возникновения права собственности (передачу как факт, имеющий вещное значение) и момент надлежащего исполнения обязательства, но и как стадию заключения договора (передачу как факт, имеющий обязательственное значение). По этой причине обязанность по передаче вещи по реальному договору не может быть ни принята наследниками самостоятельно (в рамках договора, подписанного отчуждателем), ни возложена на них судом. Однако известно много случаев, когда судебная практика "корректировала" то или иное положение закона, руководствуясь принципом разумности и справедливости. Видимо, нечто подобное может произойти с положениями, о которых мы сказали выше <1>.

--------------------------------

<1> См.: Зарубин А.В. и др. Гражданско-правовые способы защиты права собственности на недвижимость. С. 327 - 334. Авторы главы - А.В. Зарубин, Н.С. Потапенко.

Отсутствие правопреемников продавца исключает возможность предъявления иска о государственной регистрации перехода права собственности, поскольку в данном случае истцу никто не противостоит, а значит, нет ответчика и гражданско-правового спора вообще, и следовательно, искового производства. Однако это обстоятельство не должно стать препятствием к государственной регистрации перехода права собственности, если договор сторонами исполнен: с одной стороны, передана вещь, с другой - деньги, и осталась лишь формальность - явка сторон в регистрирующий орган для обращения с заявлением о регистрации перехода права собственности. Поэтому абз. 2 - 4 п. 62 Постановления Пленума N 10/22 предусматривают, что покупатель вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности без участия продавца. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам гл. 25 ГПК РФ. Юридически значимыми обстоятельствами по данному делу будут: 1) факт заключения договора; 2) факт исполнения продавцом обязанности по передаче; 3) факт исполнения покупателем обязанности по оплате; 4) факт отказа регистрирующего органа от внесения записи. При этом необращение покупателя в регистрирующий орган не может считаться несоблюдением досудебного порядка, но может стать поводом для отказа в удовлетворении требований по существу, поскольку не было отказа в совершении регистрации.

Согласно абз. 4 п. 62 Постановления Пленума N 10/22 в резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности, что подчеркивает природу спора, рассматриваемого в порядке, предусмотренном гл. 25 ГПК РФ.

Рассматривая заявление покупателя об оспаривании отказа государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности, суду следует учитывать также положение п. 56 Постановления Пленума N 10/22, согласно которому, если лицо полагает, что государственным регистратором допущены нарушения при осуществлении государственной регистрации права или сделки, оно вправе обратиться в суд с заявлением по правилам гл. 25 ГПК РФ. Судебный акт по таким делам является основанием для внесения записи в ЕГРП только в том случае, когда об этом указано в его резолютивной части. Суд вправе сделать такой вывод, если изменение ЕГРП не повлечет нарушения прав и законных интересов других лиц, а также при отсутствии спора о праве на недвижимость.

Лоботомия - варварские методы лечения в ХХ веке

НЕЙРОТОН            http://neyroton.ru/38lobotomia.php

Читать популярные статьи на сайте!!!