Главная "Авеню" >> Электронная библиотека >> НАСТОЛЬНАЯ КНИГА СУДЬИ ПО СПОРАМ О ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ
                          >> Судебная практика

Влияние отсутствия факта государственной регистрации перехода права собственности на силу договора и правовое положение приобретателя 

60. Пунктом 1 ст. 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Абзац 1 п. 60 Постановления Пленума N 10/22 цитирует п. 1 ст. 551 ГК РФ, согласно которому переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Отсутствие такой регистрации согласно абз. 2 п. 60 Постановления Пленума N 10/22 не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. Связано это с тем, что государственную регистрацию сделки необходимо отличать от государственной регистрации перехода права собственности. Так, в соответствии с п. 1 ст. 164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, которые предусмотрены ст. 131 ГК РФ (государственная регистрация недвижимости) и Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, - требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной (п. 1 ст. 165 ГК РФ). Если закон прямо не предусматривает ничтожность сделки, не прошедшей государственной регистрации, ее следует признавать незаключенной, так как по правилу, установленному п. 3 ст. 433 ГК РФ, договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Согласно же п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Развивает положение указанной нормы ст. 131 ГК РФ, в соответствии с которой право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами. Применительно к договорам действует еще и правило, по которому в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (ст. 223 ГК РФ). Из приведенных норм видно, что на силу сделки влияет только ее государственная регистрация. Государственная регистрация перехода права собственности имеет значение лишь для определения момента возникновения права собственности.

Если договор купли-продажи исполнен путем передачи вещи, покупатель становится законным владельцем переданного имущества, даже если переход права собственности не зарегистрирован. Это обстоятельство открывает покупателю возможность защиты своего владения со ссылкой на ст. 305 ГК РФ. В частности, покупатель вправе истребовать имущество из чужого незаконного владения. Вместе с тем покупатель, будучи лишь законным владельцем, не вправе распоряжаться полученным им имуществом. Например, он не может продать купленную вещь, подарить ее, передать по наследству и пр. (абз. 3 п. 60 Постановления Пленума N 10/22).

Указанное в абз. 3 п. 60 Постановления Пленума N 10/22 правило применимо не ко всем случаям отчуждения недвижимой вещи. Дело в том, что ГК РФ знает договоры, которые считаются заключенными с момента их государственной регистрации. Это договор купли-продажи жилых помещений, дарения недвижимого имущества и др. Так, согласно п. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. А в соответствии с п. 3 ст. 574 ГК РФ договор дарения недвижимого имущества подлежит государственной регистрации. Обязательства по данным договорам возникают в момент регистрации. Если регистрации не было, нет оснований считать, что передача вещи имела законное основание - договор. Соответственно, покупателя нельзя считать законным владельцем. С другой стороны, несостоявшийся покупатель должен быть защищен от произвола третьих лиц. Вероятно, подобную защиту в рассматриваемом случае может дать п. 2 ст. 234 ГК РФ, но не ст. 305 ГК РФ.

Нейротон. Научно-популярная книга о нервных импульсах

http://neyroton.ru/

Читать популярные статьи на сайте!!!