29. Положения ст. 222 ГК РФ не распространяются на отношения, связанные с созданием самовольно возведенных объектов, не являющихся недвижимым имуществом, а также на перепланировку, переустройство (переоборудование) недвижимого имущества, в результате которых не создан новый объект недвижимости.
Лица, право собственности или законное владение которых нарушается сохранением таких объектов, могут обратиться в суд с иском об устранении нарушения права, не соединенного с лишением владения (ст. 304 ГК РФ).
В случаях, когда самовольно возведенный объект, не являющийся новым объектом или недвижимым имуществом, создает угрозу жизни и здоровью граждан, заинтересованные лица вправе на основании п. 1 ст. 1065 ГК РФ обратиться в суд с иском о запрещении деятельности по эксплуатации данного объекта.
Как указано в абз. 1 п. 29 Постановления Пленума N 10/22, ст. 222 ГК РФ применима только к отношениям, связанным с созданием недвижимых вещей, т.е. объектов, прочно связанных с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (ст. 130 ГК РФ).
Не применяется ст. 222 ГК РФ в случае перепланировки, переустройства (переоборудования). Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (ч. 2 ст. 25 ЖК РФ). Перепланировка жилых помещений может включать перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров (абз. 3 п. 1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 г. N 170). Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (ч. 1 ст. 25 ЖК РФ). Переоборудование жилых помещений может включать в себя установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, джакузи, стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения (абз. 2 п. 1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 г. N 170 <1>).
--------------------------------
<1> РГ. 2003. 23 окт.
В случае перепланировки, переустройства (переоборудования) закон предусматривает наступление иных последствий, нежели те, которые указаны в ст. 222 ГК РФ (снос либо признание права собственности). Так, согласно ч. 3 ст. 29 ЖК РФ собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование. А в соответствии с ч. 5 ст. 29 ЖК РФ, если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный в ч. 3 ст. 29 ЖК РФ срок в установленном органом, осуществляющим согласование, порядке, суд по иску этого органа принимает решение в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние. Защищаясь от требования о продаже жилого помещения с публичных торгов, его собственник может потребовать сохранения помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью (ч. 4 ст. 29 ЖК РФ). Таким образом, с одной стороны, требование привести жилое помещение в прежнее состояние либо продать его с публичных торгов; с другой стороны, требование сохранить переустроенное и (или) перепланированное жилое помещение представляют собой самостоятельные способы защиты, отличные от тех, которые указаны в ст. 222 ГК РФ.
Отличие необходимо проводить по следующим критериям:
1. По объекту. Если положения ст. 222 ГК РФ касаются любых недвижимых вещей, то ст. 29 ЖК РФ - только жилых помещений.
2. По набору способов защиты. Если ст. 222 ГК РФ предусматривает либо снос, либо признание права собственности на спорный объект, то ст. 29 ЖК РФ - приведение помещения в прежнее состояние, а если этого не произошло, то продажу объекта с публичных торгов (если нарушителем является собственник) или расторжение договора социального найма с возложением на собственника обязанности по приведению жилого помещения в прежнее состояние (если нарушителем являлся наниматель).
3. По порядку реализации способов защиты. Решение о сносе самовольной постройки, а также признании права собственности на нее выносит суд. Напротив, сроки и порядок приведения жилого помещения в прежнее состояние устанавливаются органом, осуществляющим согласование (ч. 3 ст. 29 ЖК РФ). Что касается признания права собственности (сохранения жилого помещения), то ст. 222 ГК РФ предусматривает, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях - в ином установленном законом порядке. А согласно ч. 4 ст. 29 ЖК РФ жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии на основании решения суда.
Как разъяснил Верховный Суд РФ в Обзоре законодательства и судебной практики за II квартал 2006 г. <1>, ч. 4 ст. 29 ЖК РФ установлено, что на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни и здоровью.
--------------------------------
<1> Утвержден Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 27 сентября 2006 г. // БВС РФ. 2007. N 1.
Указанная норма должна рассматриваться во взаимосвязи с другими положениями этой статьи, в частности с ее ч. 5, которая устанавливает право суда принять решение о продаже жилого помещения с публичных торгов или о расторжении договора социального найма при условии непринятия судом решения, предусмотренного ч. 4 данной статьи.
В случае самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения нарушаются права и законные интересы органа местного самоуправления, который в соответствии с ч. 5 ст. 29 ЖК РФ вправе обратиться в суд с иском о продаже с публичных торгов самовольно переустроенного жилого помещения либо о расторжении договора социального найма. Суд может отказать в удовлетворении такого иска и при наличии соответствующего заявления гражданина принять решение о сохранении жилого помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если признает, что этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни и здоровью.
В этом случае в решении суда о сохранении жилого помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии должно быть указано, что оно является основанием для внесения соответствующим органом, осуществляющим технический учет недвижимого имущества, изменений в техническую документацию на жилое помещение.
Вместе с тем положения ст. 29 ЖК РФ не содержат запрета и не исключают полномочия органа местного самоуправления, предусмотренные п. 7 ч. 1 ст. 14, ст. ст. 26 - 28 ЖК РФ, согласовать по заявлению гражданина самовольно выполненные переустройство и (или) перепланировку и сохранить жилое помещение в существующем состоянии. Отказ органа, уполномоченного принимать решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, может быть признан судом неправомерным, если гражданином были представлены указанные в ч. 2 ст. 26 ЖК РФ документы, а произведенные им переустройство и (или) перепланировка соответствуют требованиям законодательства.
Таким образом, Верховный Суд РФ пришел к выводу, что вопрос о сохранении жилого помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии может быть решен судом при рассмотрении иска органа, осуществляющего согласование, о продаже жилого помещения с публичных торгов или о расторжении договора социального найма (при наличии заявления гражданина о сохранении жилого помещения в существующем виде), либо в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, по заявлению гражданина об оспаривании отказа органа местного самоуправления в согласовании самовольно выполненных переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.
4. По предпосылкам применения способов защиты. Если требование о признании права собственности на самовольную постройку может быть заявлено в виде самостоятельного требования, встречного требования по иску о сносе самовольной постройки и т.д., то сохранение жилого помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии возможно либо при рассмотрении иска органа, осуществляющего согласование, о продаже жилого помещения с публичных торгов, а также в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, по заявлению гражданина об оспаривании отказа органа местного самоуправления в согласовании самовольно выполненных переустройства и (или) перепланировки жилого помещения <1>.
--------------------------------
<1> См.: Зарубин А.В. и др. Гражданско-правовые способы защиты права собственности на недвижимость. С. 206, 207. Авторы главы - А.В. Зарубин, Н.С. Потапенко.
Абзац 1 п. 29 Постановления Пленума N 10/22 уточняет, что ст. 222 ГК РФ не применяется к отношениям, связанным с перепланировкой, переустройством (переоборудованием) недвижимого имущества, в результате которых не создан новый объект недвижимости. В связи с этим возникает вопрос: применима ли ст. 222 ГК РФ к отношениям, связанным с реконструкцией, в результате которой создан новый объект недвижимости? На поверхности лежит ответ, что ст. 222 ГК РФ здесь неприменима, как неприменима она в отношении перепланировки, переустройства (переоборудования). Однако такой ответ будет неверным. Дело в том, что абз. 1 п. 29 Постановления Пленума N 10/22, разделяя перепланировку, переустройство (переоборудование) от самовольной постройки, предостерегает от смешения совершенно разных последствий, прямо предусмотренных в том или ином случае. При этом закон не содержит однозначного указания на то, каковы последствия самовольной реконструкции. Следовательно, противопоставления последствий реконструкции и самовольной постройки не должно быть. По этой причине ст. 222 ГК РФ могла бы применяться к отношениям, связанным с реконструкцией, в результате которой не создан новый объект недвижимости, по аналогии. Если же в результате реконструкции возник новый объект недвижимости, ст. 222 ГК РФ имеет прямое действие.
Рассматривая споры, вытекающие из самовольной реконструкции, суду следует иметь в виду, что понятие реконструкции дано в п. 14 ст. 1 ГрК РФ. Согласно указанной норме реконструкция - это изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения. Похожее определение содержат Методологические положения по системе статистических показателей, разрабатываемых в статистике строительства и инвестиций в основной капитал, утвержденные Приказом Росстата от 11 марта 2009 г. N 37. Приведенную дефиницию нельзя считать исчерпывающей, так как она весьма обобщена. Это обстоятельство позволяет давать в других правовых актах несколько иную (дополнительную) характеристику реконструкции без нарушения принципа субординации. Так, по смыслу подп. "б" п. 10 Положения об осуществлении государственного строительного надзора в Российской Федерации, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 1 февраля 2006 г. N 54 (в ред. от 10 марта 2009 г.) <1>, к реконструкции можно отнести работы по усилению и (или) монтажу фундамента и конструкций подземной и надземной частей. А в соответствии с Методическим пособием по определению сметной стоимости капитального ремонта жилых домов, объектов коммунального и социально-культурного назначения (МДС 81-6.2000), рекомендованных к применению письмом Госстроя России от 12 ноября 1997 г. N ВБ-20-254/12, под реконструкцией необходимо понимать в том числе изменение назначения здания (например, переустройство административного здания под поликлинику).
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 2006. N 7. Ст. 774; 2008. N 8. Ст. 744; 2009. N 11. Ст. 1304.
Отнесение самовольного строения к движимым вещам не должно заставлять заинтересованное лицо мириться с его существованием, осознавая, что ст. 222 ГК РФ здесь неприменима. В этом случае лицо может использовать другие способы защиты, предусмотренные законом. Так, например, если движимая вещь находится на земельном участке заинтересованного лица, оно может предъявить требование о восстановлении положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения (ст. 60 ЗК РФ). В частности, отказывая в передаче надзорной жалобы В.Г. в суд надзорной инстанции, судья областного суда установил, что решением Краснооктябрьского районного суда г. Волгограда от 16 февраля 2010 г. на В.Г. возложена обязанность снести (демонтировать) самовольно возведенное мобильное сооружение - гараж блочного типа, размером 6,0 м x 3,0 м, расположенный на земельном участке во дворе жилого дома N ... по ул. ... г. Волгограда, и освободить указанный земельный участок. Кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда от 14 мая 2010 г. решение суда первой инстанции оставлено без изменения. В надзорной жалобе В.Г. просил указанные судебные постановления отменить, ссылаясь на их незаконность и необоснованность.
19 августа 2010 г. дело истребовано в Волгоградский областной суд, куда оно поступило 25 августа 2010 г. Оснований для передачи надзорной жалобы для рассмотрения в судебном заседании суда надзорной инстанции судья не усмотрел.
В соответствии с ст. ст. 387, 390 ГПК РФ при рассмотрении дела в надзорном порядке суд проверяет правильность применения и толкования норм материального и процессуального права судами, рассматривавшими дело, в пределах доводов надзорной жалобы или представления прокурора. При этом суд надзорной инстанции не вправе проверять законность судебных постановлений в той части, в которой они не обжалуются, а также законность судебных постановлений, которые не обжалуются.
Основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Проверкой материалов дела в пределах доводов надзорной жалобы установлено, что судами первой и второй инстанций при рассмотрении данного дела таких нарушений не допущено.
Согласно п. 2 ст. 11, ст. 29, п. 2 ч. 1, п. 4 ч. 2 ст. 60 ЗК РФ органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.
Предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции.
Нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случае самовольного занятия земельного участка, а действия, нарушающие права на землю, могут быть пресечены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права.
Как следует из материалов дела и правильно установлено судами первой и второй инстанций, В.Г. самовольно возвел гараж блочного типа внутри дворовой территории жилого дома N ... по ул. ... г. Волгограда в непосредственной близости к детской игровой площадке и разрешение на возведение данного гаража В.Г. не получено, земельный участок под данное строение органом местного самоуправления В.Г. не предоставлялся. Неоднократные предложения истца о сносе самовольного строения и освобождении земельного участка ответчиком не исполнены.
Указанные обстоятельства подтверждаются материалами дела. При таких данных обоснованно вынесены указанные выше судебные постановления <1>.
--------------------------------
<1> Архив Волгоградского областного суда. Дело N 4г-3855/10.
Также владелец земельного участка вправе предъявить иск об устранении нарушения права, не соединенного с лишением владения (ст. 304 ГК РФ), - негаторный иск. Данную возможность предоставляет абз. 2 п. 29 Постановления Пленума N 10/22. Поскольку комментируемый абзац не ограничивает круг лиц, которые могут предъявить негаторный иск, следует исходить из того, что ими могут быть как собственники занятого земельного участка, так и другие лица, чьи права нарушаются существованием самовольных строений (подробнее об этом см. комментарий к п. 45 Постановления Пленума N 10/22). Кроме того, истец вправе потребовать не только сноса движимой постройки, воспользовавшись ст. 304 ГК РФ, но также запретить ответчику осуществлять строительство либо устранить последствия самовольного строительства (подробнее об этом см. комментарий к п. 47 Постановления Пленума N 10/22).
Применение ст. 304 ГК РФ к требованиям о сносе постройки нельзя назвать простым перенесением правил, установленных ст. 222 ГК РФ, на случаи создания движимой вещи. Здесь должны быть учтены специфические черты негаторного иска. В частности, суду следует выяснить, находится ли имущество, в пользовании которым самовольная постройка создает неудобство, во владении истца. Если нет, заинтересованному лицу следует искать другие способы защиты. Так, на практике распространены случаи, когда с иском о сносе временных сооружений обращается лицо, считающее себя титульным владельцем индивидуально-определенного земельного участка. В ходе рассмотрения дела выясняется, что данный земельный участок выбыл из владения истца. На момент рассмотрения спора им владеет ответчик. Представляется, что здесь сперва надо разрешить вопрос о том, есть ли основания для истребования земельного участка (виндикации), а затем возбуждать спор об устранении препятствий путем сноса. Иное разрешение будет иметь спор, если земельный участок индивидуально не определен. Например, произошел самозахват земли на территории муниципального образования и на ней созданы строения, не обладающие признаками недвижимого имущества. В этом случае истец - орган местного самоуправления вправе требовать устранения препятствий путем сноса, ссылаясь на ст. 304 ГК РФ.
Защита от нарушений, связанных с созданием самовольных построек, может осуществляться путем предъявления не только вещных, но и иных исков. Так, абз. 3 п. 29 Постановления Пленума N 10/22 предусматривает, что в случаях, когда самовольно возведенный объект, не являющийся новым объектом или недвижимым имуществом, создает угрозу жизни и здоровью граждан, заинтересованные лица вправе на основании п. 1 ст. 1065 ГК РФ обратиться в суд с иском о запрещении деятельности по эксплуатации данного объекта. Использование в комментируемом положении слова "возведенный" может привести к выводу о применимости абз. 3 п. 29 Постановления Пленума N 10/22 к случаям, когда строительство завершено. Об этом же свидетельствует словосочетание "эксплуатации данного объекта", что предполагает завершение строительства и совершение действий по его использованию. Вместе с тем, если рассматривать данное положение в совокупности с п. 1 ст. 1065 ГК РФ, согласно которому опасность причинения вреда в будущем может явиться основанием к иску о запрещении деятельности, создающей такую опасность, абз. 3 п. 29 Постановления Пленума N 10/22 может применяться уже на стадии строительства, а не только эксплуатации объекта.
